Чем рискует покупатель, приобретая квартиру, купленную

- kbrbank

Чем рискует покупатель, приобретая квартиру, купленную

в свое время с привлечением средств материнского капитала

Применение материнского (домашнего) капитала (МСК), на первый взгляд, не содержит ничего вызывающего большие сомнения, это так как особая программа, созданная страной для помощи и повышения рождаемости молодым семьям, а выдачей средств управляет очень важный орган — Пенсионный фонд России. Исходя из этого клиенты квартир, купленных ранее посредством МСК, не обращают на это никакого внимания. А напрасно… В действительности материнский капитал довольно часто употребляется с нарушением установленных правил, и это может создать новому обладателю очень значительные неприятности.

Законный порядок

Применение материнского (домашнего) капитала регламентируется законом №256-ФЗ О дополнительных мерах национальной помощи семей, имеющих детей, вступившим в воздействие 1 января 2007 года. По закону начиная с данной даты все семьи, в которых был рожден либо усыновлен второй (либо последующий) ребенок, взяли право на национальную субсидию, которую назвали материнский капитал (позднее было добавлено слово домашний, так как сертификаты смогут приобретать и отцы).

Размер капитала каждый год индексируется: в 2012 году он образовывает 387 тысяч 640 рублей 30 копеек, а в 2013г. вырастет до 408 960 тыс. руб. (ориентировочно). Эти средства а также возможно израсходовать на улучшение жилищных условий — на приобретение квартиры либо дома, на строительство квартир либо участие в долевой постройке, действительно, при соблюдении определенных правил. И одно из них касается права собственности на недвижимость, получаемую либо строящуюся посредством материнского капитала.

Жилое помещение должно быть оформлено в детей и общую собственность родителей с определением размера долей по соглашению. В этом-то и кроется основная неприятность, с которой возможно столкнуться при покупке жилья, ранее купленного посредством МСК.

Существующая практика

Все дело в том, что у своих родителей, применяющих материнский капитал на улучшение жилищных условий, не всегда имеется возможность выделить долю в недвижимости своим несовершеннолетним детям. К примеру, в случае если приобретается строящееся жилье либо средства МСК направляются на участие в долевой постройке, право собственности возможно оформить лишь, в то время, когда объект будет открыт, и соответственно, пока данный момент не наступит, выделить долю детям нереально.

Подобно и при покупке жилья в ипотеку: Банк не позволит кредит на приобретение недвижимости, собственниками которой совместно со взрослыми будут и несовершеннолетние дети, — утверждает Павел Лепиш, председатель совета директоров компании Домус финанс. Жилье, получаемое в долг, делается предметом залога, и в случае если заемщики не смогут погасить долг, залог продается, дабы покрыть заем.

Но, в то время, когда среди собственников жилья имеется несовершеннолетние, вопрос с продажей нужно согласовывать в органах попечительства и опеки, причем по закону несовершеннолетним детям нужно дать второе жилье, соответствующее их долям в реализовываемом объекте, или выплатить сумму, эквивалентную стоимости этих долей. Органы опеки осуществляют контроль соблюдение имущественных заинтересованностей несовершеннолетних, включая размеры долей собственности, жилую площадь, уровень благоустройства и техническое состояние жилых помещений, — информирует Мария Полякова, глава департамента инноваций, стандартизации и методологии АИЖК. Исходя из этого реализовать недвижимость, хозяином которой значится несовершеннолетний, весьма непросто. И конечно, банкам такие заморочки совсем не необходимы.

Фактически исходя из этого обладателям материнского капитала дали делить недвижимость между участниками семьи не сходу при оформлении сделки, а позднее: В случае если при применении средств материнского капитала на приобретение/строительство жилого помещения муж (супруга) распорядителя МСК и дети не были включены в число собственников, то распорядитель воображает в Пенсионный фонд РФ нотариально удостоверенное обязательство о наделении их долями в последующем, — говорит Мария Полякова (АИЖК). Оно должно быть выполнено в течение шести месяцев по окончании перечисления средств материнского (домашнего) капитала или сдачи недвижимости в эксплуатацию (для строящихся объектов), а при ипотеки — через 6 месяцев по окончании снятия обременения, что в большинстве случаев происходит по окончании оплаты последнего взноса.

В стандартных сделках купли-продажи таких сложностей нет, поскольку детей и доли родителей возможно выделить при регистрации права собственности, но взрослые не всегда идут на это. Кто-то просто не желает делиться, а у кого-то в замыслах скорейшая перепродажа жилья, соответственно, при выделении долей несовершеннолетним нужно будет согласовывать сделку с органами опеки и выделять детям доли в новом жилье или перечислять на их счета соответствующие деньги. Исходя из этого частенько кроме того при простой купле-продаже обладатель сертификата на МСК не выделяет доли вторым участникам собственной семьи, а дает нотариально заверенное обязательство оформить жилье в детей и долевую собственность супругов в течение 6 месяцев с момента перечисления материнских денег.

Вероятные риски

Само по себе вышеуказанное обязательство в полной мере безобидно, но имеется одно но. Контроль за его соблюдением не ведется, исходя из этого данное условие чаще не выполняется, чем выполняется, уверяет Мария Полякова (АИЖК).

Это связано и с очевидной ленью, в то время, когда не хочется выполнять дополнительных действий по выделению долей, и с нежеланием в будущем — при перепродажи жилья — столкнуться с органами попечительства и опеки и обязательством о наделении несовершеннолетних иным жильем вместо реализовываемого. Это особенно не выгодно, в случае если посредством материнского капитала покупается жилье с инвестиционными целями или для обналичивания денег (объект покупается и сразу же продается). И для клиента недвижимости, ранее купленной посредством МСК, все это может иметь очень неприятные последствия.

Если не были выполнены требования законодательства, сделка возможно признана оспоримой и недействительной, — уверяет Павел Лепиш (Домус финанс). Оспорить ее, как информирует Мария Полякова (АИЖК), в праве территориальный орган Пенсионного фонда РФ, в котором хранится нотариально удостоверенное обязательство распорядителя средств материнского капитала о наделении долями супруга и детей (жены), либо попечительства и органы опеки, в случае если им станет известен факт обделения несовершеннолетних долями в жилом помещении. Действительно, законодательством и нормативно-правовыми актами не установлен порядок контроля со стороны Пенсионного фонда РФ

за выполнением обязательств, данных распорядителями материнского капитала. И нет связи между органами опеки и Пенсионным фондом и попечительства, — информирует Мария Полякова (АИЖК), исходя из этого возможность вышеописанного финала мала.

Скорее в суд за признанием сделки недействительной смогут обратиться члены семьи, не взявшие собственные доли. Причем сроки исковой давности для взрослых — 3 года с момента, в то время, когда они определили либо имели возможность определить об ущемлении собственных прав (т.е. практически с момента приобретения жилья посредством МСК. — От ред.), а для детей, каковые на момент сделки были несовершеннолетними, — 3 года по окончании их 18-летия. Так, новые собственники практически оказываются на мине замедленного действия, — говорит Ирина Кажикина, начальник ипотечной работы компании РЕЛАЙТ-Недвижимость.

Мина взорвется, и возможно остаться и без квартиры, и без уплаченных за нее денег. В случае если сделка будет обьявлена нелегетимной, то любая из сторон возвратит второй все, что было по ней получено (т.е. клиент вернет недвижимость, а продавец — деньги. — От ред.). Но пока дети достигнут совершеннолетнего возраста и начнут оспаривать сделку, цена жилья, точно, успеет существенно вырасти, исходя из этого клиент останется в проигрыше, — рассуждает Павел Лепиш (Домус финанс).

Более того, у достигших их родителей и совершеннолетия детей может не появляться средств, достаточных для возмещения цены недвижимости, поскольку ясно, что вырученные когда-то деньги уже будут израсходованы. И тогда суд, вероятнее, обяжет их делать отчисления с каждой зарплаты, и выплаты займут годы, в противном случае и десятилетия.

Исходя из всего сказанного выше, самое разумное, что возможно сделать, — предотвратить такую обстановку. Для этого необходимо совершить дополнительную диагностику жилого помещения и продавца, — рекомендует Мария Полякова (АИЖК). В первую очередь, нужно узнать какое количество у продавца детей и имеется ли у него дети, рожденные начиная с 1 января 2007 года, т.е. было ли у него право на материнский (домашний) капитал. И в случае если было, то нужно определить, применял ли он при покупке жилья средства МСК, — растолковывает Павел Лепиш (Домус финанс).

Утвердительный ответ свидетельствует, что недвижимость должна быть в собственности обладателя сертификата на материнский капитал, его жена (жены) и всех детей. В случае если же это не верно, то, вероятнее, было разрешено обязательство оформить недвижимость в неспециализированную собственность, которое осталось невыполненным, т.е. появляется указанный риск, и брать таковой объект не следует. Кстати сообщить, в случае если приобретается недвижимость с долгой историей, и средствами МСК воспользовался не сегодняшний продавец, а любой из прошлых обладателей, то риск будет никак не меньше, исходя из этого при любом подозрении на нарушение законодательства по применению материнского капитала от сделки лучше отказываться.

Само собой разумеется, не все продавцы честно отвечают, применяли они материнский капитал либо нет. Исходя из этого данный факт лучше проверить: В то время, когда из свидетельства о госрегистрации права собственности либо выписки из единого госреестра прав видно, что один из супругов и дети не являются собственниками жилого помещения, то рекомендуется запросить у продавца дополнительный документ — справку из территориального отделения Пенсионного фонда РФ об остатке средств МСК.

Если он равен размеру материнского капитала, установленному законодательством на момент заключения сделки купли-продажи (в 2012г. это 387 640,3 руб.), то продавец не реализовал собственный право на МСК, соответственно, имел возможность купить жилое помещение без выделения долей мужу (супруге) и детям. А вот в случае если остаток средств меньше указанной суммы либо по большому счету равен нулю, то возможно высказать предположение, что средства (часть средств) МСК были израсходованы на улучшение жилищных условий.

Следовательно, продавец должен был выделить доли мужу (супруге) и детям, — говорит Мария Полякова (АИЖК). От приобретения недвижимости в последнем случае лучше отказаться или необходимо обязать продавца поделить имущество подобающим образом до совершения сделки.

В то время, когда недвижимость приобретена посредством МСК, не следует заключать и контракт уступки права требования согласно соглашению участия в долевой постройке. Само собой разумеется, пока дом строится, выделить доли всем участникам семьи нереально, и, в принципе, продавец не нарушает данное Пенсионному фонду обязательство, но лучше не рисковать и купить второй объект.

В случае если же реализовываемым жильем, купленном в свое время с применением средств МСК, обладают все члены семьи, включая несовершеннолетних, то сделку заключать возможно, лишь необходимо в обязательном порядке проверить, взял ли продавец разрешение на продажу от попечительства и органов опеки, надеющееся в таких случаях. Без этого разрешения продавец не имеет права реализовать жилье, и брать недвижимость у него рискованно.

В общем, необходимо быть внимательными и отслеживать при покупке недвижимости, купленной прошлыми обладателями посредством материнского капитала, наделение и надлежащее исполнение законодательства собственностью всех участников семьи, тем более что было много случаев обналичивания домашнего капитала через приобретение жилья. Другими словами квартиры и дома продавались весьма скоро и без соблюдения всех обязательств и правил, — подводит результат Ирина Кажикина (РЕЛАЙТ-Недвижимость).

Резюме

Применение материнского (домашнего) капитала может содержит угрозу для обладателей недвижимости. В случае если для приобретения жилья привлекаются материнские средства, его необходимо дробить на всех участников семьи, включая несовершеннолетних детей.

Но время от времени, к примеру, при с ипотекой, это легко нереально, а иногда не хочется делать это сходу, и тогда распорядитель МСК дает Пенсионному фонду обязательство наделить собственного супруга (мужу) и детей долями в квартире либо в доме позднее. Вот лишь это обязательство выполняется совсем не довольно часто, т.е. нарушается закон, соответственно, последующие сделки купли-продажи купленной посредством МСК недвижимости смогут быть оспорены и обьявлены нелегетимными, и тогда новый обладатель остается без жилья. Дабы избавить себя от для того чтобы риска, необходимо постоянно выяснять, не был ли в прошлых сделках с данной недвижимостью привлечен материнский капитал и правомерно ли он употреблялся.

Источник: www.juryst.ru

Продажа квартиры купленную в ипотеку без обременения

Интересные записи

Похожие статьи, которые вам, наверника будут интересны: