Договор как правовая форма сделок с недвижимостью

1.5. Особенности совершения сделок с недвижимостью: частноправовые и публично-правовые начала

Чтобы раскрыть особенности и сущность сделок с недвижимостью, нужно ответить на более неспециализированный вопрос: «Что же такое сделка?».

Понятие сделки – одно из фундаментальных понятий всего гражданского права. В соответствии с ст. 153 ГК Российской Федерации, сделками будут считаться юридических лиц и действия граждан, направленные на установление, изменение либо прекращение гражданских прав и обязанностей (т.е. на достижение правового результата).

В.А. Белов показывает, что в самый систематизированном виде главные вопросы учения о сделках нашли отражение в фундаментальном изучении Д.Д. Гримма.

В собственном определении сделки создатель отталкивается не от понятия «воздействие», а от цели, которой призвано, по неспециализированному точке зрения, помогать понятие «сделка». В случае если мы признаем, что сделка – это что-то, что заставляет правоотношения «двигаться», то вопрос о понятии сделки сведется к следующему: «… каковы сущность те фактические события, каковые приводят отечественное правосознание к суждению, что кто-либо обязан выполнить что-либо в пользу другого; … какими мотивами руководствуется государство, понуждая кого-либо к выполнению чего-либо в пользу другого?»./41/ Предполагая, что законодатель, создававший нормативные конструкции, руководствовался мыслями «публичного благополучия», мы должны будем сделать вывод о том, что облечение того либо иного фактического жизненного отношения в юридическую форму обуславливается его публичной полезностью (тогда эти отношения облекаются в форму сделок) либо вредностью (форма деликтов). Следовательно, и сами фактические события смогут тогда приобрести статус юридически значимых, в то время, когда они несут в себе пользу либо вред данному социальному строю.

Так, существуют единственное требование к событиям, претендующим на роль факторов, благодаря которым правоотношения появляются, изменяются и прекращаются – социальное «неравнодушие» к ним. Такие события взяли в науке наименование юридических фактов.

Так, каждый юридический факт связывает определенное фактическое событие с нормой объективного права и ведет к порождению для конкретного единичного субъекта субъективных прав и юридических обязанностей. Классическая их классификация строится на базе волевого критерия и разрешает выделить фактические события, порождаемые волей людей, и события, порождаемые силами, свободными от чьей-либо воли. Первую группу событий обыкновенно именуют действиями, вторую – событиями.

Понятие «воздействие» и делается яблоком раздора для учения о сделках.

Действия должны осуществляться на базе свободной воли – это один из ключевых принципов гражданского права (п.2 ст.1 ГК Российской Федерации).

В силу вышеизложенного нужно четко разграничивать не только действие и волю, ее высказывающие (волевыражение), но и итог выражения воли при помощи данных действий, достигнутый при данных конкретных событиях (волеизъявление). Лишь собственное волеизъявление и может породить в глазах окружающих его субъектов (а также, страны, в лице его правоохранительных, судебных и законодательных органов) определенные юридические последствия для лица, изъявившего собственную волю (при определенных событиях – может и не породить).

Исходя из всего сказанного выше, возможно дать следующее определение: сделка – это итог выражения воли (волеизъявление), порожденный действиями одного либо нескольких субъектов гражданского права, направленными на трансформацию собственного правового положения либо правового положения третьих лиц в определенных гражданских правоотношениях. направляться оговориться и указать на то, что сделка постоянно несёт правовые последствия. Эти последствия носят межотраслевой темперамент: гражданско – правовой, административно – правовой, уголовно – правовой и т.д.

Наряду с этим, направляться учитывать, что понятие сделки, порядок ее заключения, признания недействительной и т.д. регулируется гражданским правом. Так, публичность в отношениях сделок носит производный темперамент от частного (эта оговорка была приведена для уяснения сути последствий сделок в общем, и последствий сделок с недвижимостью в частности; т.к. именно там публичный элемент проявляется особенно очевидно – это не только теоретическая, но и в основном практическая посылка).

направляться осознавать, что одинаковые действия при совершении сделки, смогут иметь разные правовые последствия (т.е. не каждое воздействие, как волеизъявление достигнет желаемого правового результата).

Самый хороший пример – совершение одних и тех же действий лицом здоровым и, к примеру, несовершеннолетним. Следовательно, лишь только совершить действия мало. Действия подвергаются влиянию определенных факторов, каковые в каждом конкретном случае смогут быть разными.

Из этого разная правовая оценка этих действий, соответственно разные правовые последствия. Соответствуют эти последствия намечавшемся – сделка настоящая; не соответствуют – напротив./41/

Итак, от общего определения понятия сделки перейдем к частному вопросу о сделках с недвижимостью. Нам нужно распознать особенности с позиций частноправовой и публично — правовой составляющей. Сперва разглядим изюминке совершения сделок в рамках цивилистической догматики.

Особенности – это в частности, правовые основания выделения сделок с данной категорией объектов в отдельную категорию сделок с этими объектами.

К этим изюминкам относятся: содержание и форма сделок, их госрегистрация, субъектный состав (их правовой статус и правомочность), юридические средства защиты.

Сделки с недвижимостью, по неспециализированному правилу, как и все остальные сделки, должны соответствовать условиям действительности, — под которыми понимается признание за сделкой качеств юридического факта, порождающего тот правовой итог, к которому стремились субъекты сделки./51/ Эти условия делятся на две группы: неспециализированные и особые.

Неспециализированные условия (применимы ко всем сделкам):

а) правомерность содержания (к примеру, не должна ограничиваться правоспособность одной из сторон в двусторонней сделки);

б) свойство физических и юрлиц, совершающих ее, к участию в сделке (к примеру, в отношении юрлиц – дабы при заключении сделки, или аккуратный орган не действовал неправомерно , либо особой правоспособности юрлица);

в) волеизъявления и соответствие воли (к примеру, во избежании, порока воли в силу тяжелых жизненных событий).

Особые условия (применимы к заключению сделок, где объект регулируется особым гражданско — правовым режимом, в нашем случае, режим для объектов недвижимости):

а) соблюдение формы сделки (в этом случае, по неспециализированному правилу, форма сделки — письменная);

б) содержание сделки (все условия контракта должны быть согласованны сторонами);

в) госрегистрация (в этом случае имеется в виду, либо регистрация принадлежности прав на недвижимость по сделке; либо регистрация самой сделки; либо и то и другое).

Большая часть сделок с недвижимостью заключаются в виде соглашений, не считая случаев, в то время, когда в сделке участвует одна сторона – односторонняя сделка (дарение, завещание).

Сейчас мало остановимся на особых условиях действительности сделок с недвижимостью: государственная регистрация и форма сделки (прав по сделке либо самой сделки либо и то и другое совместно).

Как мы выше узнали сделки (контракты) с недвижимым имуществом, по неспециализированному правилу, заключаются в письменной форме. В этом случае существуют особые правила-исключения к письменной форме соглашений.

Положения ГК о письменной форме сделки (п.1 ст.160) и о письменной форме соглашения (п.2 ст. 434) имеют важные отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки методом составления документа, высказывающего его содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, либо подобающим образом уполномоченными ими лицами, допуская в один момент совершение двусторонних либо многосторонних сделок (соглашений) иными методами, установленными ГК Российской Федерации.

Применительно же к письменной форме соглашения законодатель отходит от общего правила и допускает заключение соглашения не только методом составления одного документа, подписанного сторонами, но и методом обмена документами при помощи почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной либо другой связи, разрешающей точно установить, что документ исходит от стороны согласно соглашению.

Требования же к форме соглашения, где предметом выступает объект недвижимости, сводятся к тому, что таковой контракт должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами.

Так, сущность особого правила о форме контракта пребывает в том, что исключается использование неспециализированного положения ГК Российской Федерации о форме контракта (п.2 ст.434), и возможно выражено формулой «исключение исключения». Применительно к разглядываемой нами категории соглашений, законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки, ужесточая тем самым режим заключения контракта./47/

Более того, в отличие от правил, регламентирующих последствия несоблюдения несложной письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме аналогичного соглашения, влечет его недействительность.

Как создатель указал выше, письменная форма сделки в этом случае выступает как неспециализированное правило, но из этого правила имеется исключения. Имеется в виду необходимая нотариальная форма сделки.

К сделкам, в отношении которых требуется необходимая нотариальная форма, относятся: контракт ренты во всех разновидностях (ст. 584 ГК Российской Федерации); составление завещания (ст. 1124 ГК Российской Федерации), и другие сделки.

Причем за нарушение требований закона к необходимой нотариальной форме сделки, такая сделка на основании ст. 165 ГК Российской Федерации есть ничтожной, как несоответствующая требованиям закона (ст. 168 ГК Российской Федерации).

Стороны также будут удостоверить сделку в нотариальном порядке по желанию, в тех случаях, в то время, когда это не обязательно (ст. 53 Баз законодательства РФ о нотариате).

В случае если же стороны предусмотрят в самом соглашении нотариальную форму, а сами это условие не выполнят, то такая сделка будет принимать во внимание оспоримой.

Что касается госрегистрации, то она используется трояко: или

лишь регистрация происхождения и (либо) перехода вещного права по сделке, либо как регистрация сделки, или, как регистрация перехода права и регистрация самой сделки (контракта).

По большому счету же говоря, назначение госрегистрации пребывает в том, что она формирует гарантии надлежащего исполнения сторонами обязательств и, следовательно, содействует стабильности и упрочению гражданского оборота./32/ Госрегистрация, есть единственным доказательством существования зарегистрированного права (абзац 2 п.1 ст. 2 ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122 – ФЗ).

В большинстве случаев, при совершении сделок с недвижимостью регистрируется переход вещного права по сделке, в некоторых случаях регистрируется не переход права, а обременение права (аренда, доверительное управление, ипотека и т.д.). А в некоторых случаях регистрируется и сама сделка (необходимое условие оформления сделки, без которой она согласится ничтожной), к примеру, ипотека, дарение недвижимости, купля-продажа предприятия, купля-продажа жилого помещения, рента и т.д.

Конечно, что при совершении сделок с недвижимостью должны соблюдаться и неспециализированные условия действительности сделок. Это в частности, свойство физических и юрлиц, совершающих ее, к участию в сделке.

Для физических лиц:

а) наличие субъективного вещного либо обязательственного права на предмет сделки;

б) дееспособность;

в) доверенность, в случае если лицо не есть хозяином недвижимости; или:

г) в нужных случаях, наличие попечительства органа и согласия опеки;

Для юрлиц:

а) согласие хозяина, в случае если стороной по распоряжению недвижимостью в сделке выступает унитарное предприятие;

б) сделка не должна выходить за рамки особой правоспособности;

в) правомочность аккуратного органа (доверенность, либо указание в учредительных документах о правах на совершение данной категории сделок (либо единичной сделки, при выдаче конкретного вида доверенности) сделки и т.д.);

г) и другие условия в зависимости от конкретного правового статуса и объекта недвижимости стороны сделки.

При соблюдении всех перечисленных выше условий сделка будет признана настоящей.

В случае если хотя бы одно условие будет не выполнено, то сделка будет обьявлена нелегетимной, — как не владеющая качествами юридического факта, талантливого породить те гражданско – правовые последствия, наступление которых хотели субъекты./51/

Сделка возможно обьявлена нелегетимной, или в силу несоответствия закону либо иному правовому акту (ничтожная сделка ст. 168 ГК Российской Федерации – она недействительна с момента заключения, независимо от чьего бы то ни было признания); или возможно признана согластно судебному вердикту, недействительной (оспоримая сделка).

Итак, мы узнали условия действительности сделки. Но нужно еще не забывать, что существуют условия действительности соглашения (содержания).

Это в частности, условия о предмете (дабы его возможно было обособить от вторых аналогичных вещей, т.е. придать темперамент личной определенности); о цене, в случае если контракт носит возмездный темперамент; о сроке и т.д. В случае если в контракте будет отсутствовать хотя бы одно из условий , нужных для его заключения, то контракт будет признан незаключенным, и не будет влечь за собой правовые последствия, для которых заключался соглашение (ст. 432, 168 и другие статьи ГК Российской Федерации).

Соглашение начинает действовать , по неспециализированному правилу, с момента заключения (концессуальный контракт), в случае если в законе либо контракте не указано иное.

Контракт, требующий госрегистрации, начинает действовать с момента момента таковой регистрации (ст.433 ГК Российской Федерации).

К частноправовым изюминкам обеспечения сделок относятся кроме этого средства гражданско-правовой ответственности: виндикация, реституция, кондикция.

Виндикация – это истребование хозяином либо иным титульным обладателем собственного имущества из чужого незаконного владения (к примеру, в то время, когда не правомочное лицо по безвозмездной сделке передало это имущество добросовестному приобретателю) при помощи обращения в суд.

Кондикция – это требование о возврате неосновательно купленного либо сбереженного имущества. В широком смысле, неосновательное обогащение лица представляет собой произвольное повышение его имущества, явившееся результатом присоединения к нему новых сокровищ при отсутствии какого-либо встречного предоставления со стороны обогатившегося./81/ Кондикция используется, к примеру, одной из сторон сделки не взявшей встречного удовлетворения (не оплатил, переданную согласно соглашению купли-продажи, вещь; или наоборот, продавец не передал приобретённую вещь и т.д.).

К отличительным показателям виндикационного и кондикционного притязаний, относятся:

Во -первых, кондикционный иск возможно предъявлен любому лицу, которое без установленных законом, иными правовыми актами либо сделкой оснований купило или сберегло имущество за счет другого лица (ст.1102 ГК Российской Федерации). Помимо этого, в отличие от виндикации, тут тот факт, что правонарушитель практически обладает вещью, значительного значения не имеет.

Во-вторых, при возвращении неосновательного обогащения в натуре отсуженное имущество не обязательно должно являться тем самым, которое было потеряно хозяином, — достаточно того, дабы оно отвечало главным чертям последнего: уровень качества, ассортимент, количество и т.д. Напомним, что в данном событии возможно усмотреть личную, а не вещную направленность кондикционного иска.

В-третьих, в отличие от виндикации, неосновательное обогащение возможно истребовано не только в натуре, но и финансовом (стоимостном) эквиваленте, о чем прямо говорится в ст.1105 ГК Российской Федерации.

В-четвертых, при удовлетворении кондикционного иска, ответчика лишают прав на принадлежащее ему имущество, а при виндикации у него изымается лично-определенная вещь, которая в состав его имущества просто не входит.

В-пятых, при предъявлении виндикационного иска субъектом активной легитимации есть хозяин или другой титульный обладатель, а при кондикции истец вовсе не обязательно отвечает названным требованиям. Кстати, это еще раз подтверждает правомерность тезиса о том, что нормы о кондикции во многом выясняются талантливыми дополнить правила о виндикации. К примеру, хозяин лично-определенной вещи не имеет возможности подтвердить собственный право в рамках гражданского судопроизводства.

Ясно, что в этих условиях виндикация неприменима, потому что истец не в состоянии обосновать собственные права на спорную вещь, но это машинально еще не свидетельствует, что хозяин лишается возможности истребовать ее правильно об обязательствах из неосновательного обогащения.

В цивилистической теории часто выделяют и другие различия виндикационного и кондикционного требований, но, как представляется, не все они конкретно приемлемы./81/

Реституция – это возврат сторон в начальное положение, методом возвращения всего взятого по сделке, при признания сделки недействительной (ничтожной либо оспоримой). Реституция возможно односторонней либо двухсторонней.

Сейчас разглядим публично-правовые изюминки совершения сделок с недвижимостью. К ним относятся, ограничения оборотоспособности видов недвижимости, особенные правила совершения сделок, и, условно говоря, меры юридической ответственности.

Понятие оборотоспособности введено ст. 129 ГК Российской Федерации.

Оборотоспособность объектов гражданских прав, свидетельствует допустимость иных действий и совершения сделок, направленных на их передачу в рамках гражданско-правовых взаимоотношений./66/

Оборотоспособность объектов гражданских прав делится на три вида: а) объекты, оборот которых свободен (подавляющее число объектов недвижимости);

б) объекты, ограниченные в обороте – виды объектов, каковые смогут принадлежать только определенным участникам оборота или нахождение которых допускается по особому разрешению (так, к примеру, п. 1 ст. 46. Водного кодекса РФ показывает, что «права пользования водными объектами приобретаются на основании лицензии на водопользование и заключенного в соответствии с ней соглашения пользования водным объектом».

И потом: «продажа, совершение и залог вторых сделок, каковые влекут либо смогут повлечь отчуждение водных объектов, не допускаются» (ст. 22 Водного кодекса РФ). Т.е. водные объекты, смогут быть переданы только переданных в распоряжение, и по особому разрешению); в) объекты, изъятые из оборота – это объекты, нахождение которых в обороте не допускается (Так п. 4 ст.

27 Земельного кодекса РФ, устанавливает список изъятых из оборота земельных участков (объектов недвижимости) – «из оборота изъяты земельные наделы, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами: 1) национальными национальными парками и природными заповедниками; 2) строениями, сооружениями и строениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, органы и воинские формирования; 3) строениями, сооружениями и строениями, в которых размещены армейские суды; и т.д. Либо, вот еще пример, в ст. 12 Лесного кодекса РФ говорится, что «оборот лесного фонда не допускается»).

Правила совершения сделок, это, к примеру процедура приватизации национального и муниципального имущества, одобрение сделки органом попечительства и опеки по отчуждению жилого помещения, где живут несовершеннолетние, реализация на торгах арестованного имущества и т.д. Т.е. это дополнительные публично-правовые требования, установленные императивными нормами, к сделке.

Так, публично-правовой элемент в частноправовых отношени

Финансовая жизнь

Договор как правовая форма сделок с недвижимостью

Покупка квартиры. Договор на покупку квартиры

Интересные записи

Похожие статьи, которые вам, наверника будут интересны: