Ипотечный гороскоп

Какой будет ипотека в 2014 году?

Долгосрочный кредит – один из самых важных и ответственных. В этом случае громадна цена вопроса: как сумма займа, так да и то, что получаемая недвижимость остается в залоге у банка впредь до полного расчета с ним.

Перед получением ипотеки у потенциального заемщика появляется большое количество вопросов. На что ориентироваться при выборе программы кредитования? Каким должен быть размер начального взноса? Что будет со ставками в скором будущем?

В то время, когда выгодно рефинансировать кредит?

Эти вопросы обсудили участники он-лайн конференции «Ипотека-2014: возможности», организованной информагентством Bankir.Ru при участии издания «деловой мир и Банки» и портала 123Credit.ru.

деньги и Время

Ипотека – кредит долговременный. Но заемщик при заключении контракта может сам выбрать, на какой период времени ему брать деньги в банке. Наряду с этим необходимо не забывать, что чем дольше срок кредитования – тем ниже будет размер ежемесячных платежей.

Но, иначе, тем больше в конечном счете будет переплата по кредиту.

На какой срок предпочтительнее брать ипотеку?

«Основная совет – берите долгосрочный кредит так, дабы ежемесячный платеж был для вас комфортным. Не рассчитывайте на премии и другие нестабильные источники дохода при определении размера комфортного платежа. Не забывайте: ипотеку вы берете весьма на долгое время, исходя из этого платеж не должен критически отягощать ваш бюджет», – утверждает директор по формированию, организации продаж и обслуживанию розничного бизнеса Дальневосточного банка ОАО «Сбербанк России» Андрей Жарский.

«Нужно выбирать таковой оптимальный срок ипотечного кредита, дабы, с одной стороны, вас удовлетворяла сумма самого кредита и размер ставки, а с другой – размер ежемесячного платежа. Наряду с этим рекомендуется, дабы размер платежа по ипотечному кредиту составлял 30–40% от вашего дохода», – говорит глава департамента развития розничного бизнеса Связь-Банка Алексей Бахаев.

Но, универсального совета тут дать запрещено. Все зависит от конкретных событий каждого заемщика.

«Это зависит от того, что для вас серьёзнее: взять как возможно меньший ежемесячный платеж либо выплатить меньшую сумму по начисленным процентам», – говорит председатель совета директоров ОАО «ДВИЦ» Вячеслав Горобец.

«В этом случае срок будет зависеть от приобретаемого желания и дохода растянуть кредит либо жить без кредита», – говорит глава Автоградбанка Венера Иванова.

Рассчитывая размер ежемесячной денежной нагрузки, направляться учитывать, что кроме регулярных платежей банку придется каждый год вносить деньги и за страховой полис.

Кроме этого необходимо не забывать о том, что на данный момент запрет на досрочное выплату долга отсутствует. Другими словами вернуть деньги возможно в любое время (причем без каких-либо штрафных санкций со стороны банка). Исходя из этого в случае если внезапно покажутся нужные средства, ипотека выплачивается раньше указанного в соглашении срока.

Причем сделать это возможно как всецело, так и частично (снизив срок кредитования либо снизив размер ежемесячных платежей).

«В случае если имеется возможность забрать кредит не надолго, то лучше брать ипотеку на 5–10 лет. Так вы уменьшите переплату по кредиту. В случае если вам принципиально важно, дабы размер ежемесячного платежа оказался оптимальным и не очень сильно бьющим по кошельку, тогда лучше забрать кредит на больший срок», – резюмирует начальник направления разработки кредитных продуктов банка «Интеза» Марина Захаренкова.

Все дело в ставке

Большая часть банковских программ предусматривают кредитование по фиксированной (другими словами неизменной в течение всего срока кредитования) ставке. Но возможно отыскать и кредитные предложения с плавающей ставкой, переменная составляющая которой зависит от внешних факторов.

На размер плавающей ставки воздействует обстановка на рынке межбанковского кредитования. В большинстве случаев она рассчитывается с учетом одного из индикаторов – LIBOR либо MosPrime. Другими словами платежи по такому кредиту иногда пересматриваются.

Выбор того либо иного варианта ценообразования, уверены специалисты, зависит от событий самого заемщика.

«Выбирать плавающую ставку лучше в том случае, если вы понимаете, что погасите ипотеку скоро, другими словами перед тем, как ставка изменится. Но лучше советовать фиксированную ставку – особенно если вы не особенно разбираетесь в финансах», – утверждает помощник директора по банковским рейтингам «Специалист РА» Михаил Доронкин.

«Для большинства клиентов, каковые в собственной профессиональной деятельности не занимаются операциями на денежных рынках, либо несобираются погасить кредит досрочно в течение одного-двух лет, понятнее, комфортнее и эргономичнее брать кредит по фиксированной ставке», – соглашается помощник главы Инвестторгбанка Светлана Крошкина. Наряду с этим специалист даёт предупреждение, что «фиксированная ставка гарантирует неизменность платежа, но одновременно с этим, в случае если ставки снизятся, вы станете платить дороже, чем новые заемщики».

В большинстве случаев кредиты с плавающей ставкой стоят на 2–3% дешевле. Главный риск тут содержится в том, что прогнозировать значение LIBOR и MosPrime, в особенности в долговременной возможности, весьма сложно.

«Ипотека – это, в большинстве случаев, долгий кредит, и сообщить в 2014 году, что будет со ставкой, к примеру, в 2017-м, на данный момент мало кто способен. Многое зависит как от экономической обстановки в целом, так и от политики Центробанка», – думает управляющий партнер группы денежных коммуникаций Emquarta Игорь Мальцев.

Занимательное предложение для любителей «плавающей ставки» имеется в программе «Стандарт» Агентства по ипотечному кредитованию . Тут установлено большое значение ставки – на уровне 17% годовых. «В случае если заемщик желает оформить кредит с плавающей ставкой, ему стоит заблаговременно спросить, имеется ли такие ограничения у кредитора», – делится серьёзным наблюдением начальник Аналитического центра АИЖК Михаил Гольдберг.

Взнос преткновения

Часто доходов человека хватает чтобы обслуживать долгосрочный кредит, но на внушительный начальный взнос он пока не накопил.

Размер собственных средств крайне важен при получении ипотечного кредита. Чем больше начальный взнос – тем более лояльно банки наблюдают на потенциального заемщика; размер ставки кроме этого зависит от величины собственных накоплений. Особенно увлекательными условия кредитования становятся тогда, в то время, когда размер начального взноса образовывает не меньше половины цены получаемой недвижимости.

Каким должно быть оптимальное соотношение суммы кредита и первоначального взноса? Стоит ли продолжительно копить на квартиру, откладывая получение ипотеки?

«Оптимально, в то время, когда личные средства заемщика покрывают 20–30% от цены получаемой недвижимости», – вычисляет председатель совета директоров компании 123Credit.Ru Яков Лившиц.

«Не следует вкладывать в начальный взнос все накопления до последнего. Нужно покинуть некоторый «запас прочности» (в виде суммы ежемесячных платежей за 3–4 месяца), дабы при, к примеру, утраты работы не нарушить условия соглашения», – рекомендует Михаил Доронкин.

«Самая низкая ставка предусмотрена при начальном взносе более 50%, но в случае если сказать об оптимальном соотношении, то лучше оформлять ипотечный заем при наличии от 30% собственных средств от рыночной цены квартиры, – думает Вячеслав Горобец.

Но снова же универсальных – другими словами подходящих для всех заемщиков – рекомендаций тут не существует.

«У всех ситуации различные. В случае если заемщик желает взять мельчайшую ставку, то собственных средств необходимо иметь (в зависимости от ипотечной программы) не меньше 20%, в противном случае и 50% от цены недвижимости. В случае если у заемщика имеется лишь минимальный взнос, но наряду с этим имеется хороший устойчивый доход, то данный минимальный взнос будет «совершенным», так как разрешит ему купить недвижимость и решить собственные неприятности с жильем», – вычисляет помощник начотдела по работе с партнерами РосЕвроБанка Ольга Алёшкина.

Учитывая то, что цена недвижимости всегда растёт, ставки – также не стоят на месте, чрезмерно продолжительные накопления не являются совершенным вариантом.

При ипотеке с минимальным взносом возможно прибегнуть к страхованию ответственности заемщика. Но, это – дорогое наслаждение.

«За страховку нужно будет платить. В среднем плата образовывает плюс 2–3% к ипотечной ставке. А это достаточно ощутимо.

Иначе, в случае если приобретение квартиры требуется уже сейчас, а денег на нее нет, то страховка – хороший вариант», – информирует Михаил Доронкин.

До кризиса была распространена ипотека с нулевым начальным взносом. Позже такие программы практически провалились сквозь землю. По причине того, что, как выяснилось, цены на недвижимость смогут и падать, а заемщики, каковые изначально не положили в приобретение квартиры ни копейки собственных средств, возвращают кредит существенно хуже.

Будут ли банки развивать такие сверхлояльные программы снова?

«Думаю, это фактически невозможно. И, в неспециализированном-то, это прекрасно: ипотека без начального взноса обычно провоцирует безответственное кредитование. Большая часть русских банков сейчас ставят условие, дабы личные средства заемщика составляли 10–15%», – утверждает Яков Лившиц.

Глава департамента управления и розничного бизнеса региональной сетью Росгосстрахбанка Вилен Ли придерживается иного мнения: «Дабы поддержать интерес заемщиков к ипотеке, банки в 2013 году шли на некое смягчение требований к клиентам. Впредь до того, что допускали кредитную нагрузку на заемщика до 70% домашнего бюджета и снижали требования к начальному взносу.

Появление предложений по ипотечному кредиту без начального взноса вероятно и в текущем году, но, скорее, в рамках особых акций. Но условия по ним будут не самые удачные».

Согласно данным аналитического центра АИЖК, на данный момент кредитные предложения с нулевым начальным взносом имеется в шести банках. «Но по таким программам предусмотрена повышенная ставка или наличие дополнительного залога (к примеру, уже имеющегося в собственности у заемщика жилья)», – уточняет Михаил Гольдберг.

Кредитное гадание

Сколько будет стоить ипотека в текущем году? Это ответственный вопрос. Так как кроме того незначительное понижение ставок, уменьшая ежемесячный платеж минимально, в конечном счете (в случае если учесть целый срок обслуживания долга) может превратиться для заемщика в значительную экономию.

«Полагаю, в 2014 году ставки по ипотекам колебаться не будут. Планку в 12–13% годовых можно считать хорошим вариантом ипотечного кредитования на сегодня», – говорит Яков Лившиц.

По оценкам Михаила Доронкина, «в случае если и будет понижение ставок, то незначительное (в среднем по рынку в пределах 0,5 п.п.)». Спикер рекомендует смотреть за особыми предложениями банков, условия кредитования в рамках которых смогут быть достаточно удачными.

Согласно точки зрения Михаила Гольдберга, в текущем году ожидается «продолжение тенденции на понижение ставок, которая наблюдалась со второго квартала прошлого года». Спикер уверен в том, что «уровень ставок по ипотекам в 2014 году в целом будет немного ниже 2013 года и не превысит 12–12,5% при базисном сценарии экономического развития».

На размер ставок влияет пара факторов. Прежде всего – стоимость и инфляция банковского фондирования. Исходя из этого «при ухудшения экономической обстановке не исключен и рост ставок», – отмечает Вилен Ли.

В любом случае каких-то важных трансформаций ставок аналитики не ожидают. «Волатильность будет пребывать в диапазоне 0,5%», – уверен глава управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка Роман Слободян. «Ставка может изменяться в маленьких пределах: 0,25–0,5%», – думает и начальник отдела развития бизнеса DeltaCredit Дмитрий Поляков.

Новая судьба ветхого долга

При важного понижения ставок заемщики смогут рефинансировать собственный кредит и продолжить обслуживать его на вторых, более удачных, условиях. Но делать это стоит не всегда.

«Экономически целесообразно перекредитовываться в том случае, если отличие в ставке составит не меньше 1,5–2% годовых», – информирует Светлана Крошкина.

Алексей Бахаев (Связь-Банк) рекомендует создавать рефинансирование кредита тогда, «в то время, когда размер оставшегося долга не превышает 70% от цены приобретённой в долг недвижимости». Согласно его точке зрения, «в возможности следующего (2015-го) года много банков выйдет с предложениями по рефинансированию ипотечных кредитов».

Рефинансирование кредита – дело не бесплатное. Заемщику нужно будет понести определенные затраты, каковые также необходимо учитывать, принимая ответ о «переоформлении» долга.

«Необходимо сделать новую оценку жилья, заново собрать все справки, пройти андеррайтинг, зарегистрировать последующую ипотеку, погасить кредит, зарегистрировать погашение прошлой ипотеки и зарегистрировать новую ипотеку. Так, все сопутствующие затраты окупаются, в случае если ставка понижается хотя бы на 2–3%», – информирует Михаил Гольдберг (АИЖК).

Полезная квартира

Беря ипотеку, заемщик очень значительно переплачивает за собственный жилье, в особенности если он обслуживает кредит долгий срок. Но накопить на квартиру, учитывая доходы многих граждан, и инфляцию, не представляется вероятным. К тому же постоянный рост цен на недвижимость частично компенсирует выплаченные банку проценты.

Как изменится цена квартир в скором будущем?

«Прогноз цен на жилье – дело неблагодарное. В Москве цены на недвижимость из-за большого спроса редко понижаются. В регионах все весьма по-различному: в том месте, где большой уровень строительства нового жилья, цены стабильны, или кроме того понижаются», – информирует Андрей Жарский (Сбербанк).

«на данный момент на рынке отмечается разнонаправленная тенденция трансформации цены недвижимости. В Москве, Столичной и Ленинградской области отмечается классический тренд роста цен на жилье. В большинстве же регионов, по большей части в связи с переоцененным спросом, наметилась тенденция к понижению темпов роста цены, а время от времени и самой стоимости недвижимости», – подтверждает Вилен Ли.

«Столичный рынок недвижимости целый прошедший год был практически в ступоре: средняя цена квадратного метра фактически не изменилась если сравнивать с 2012 годом. Не пологаю, что в текущем году возможно ожидать коррекции цен на рынке, скорее, будет маленькой рост, вызванный ростом курса американского доллара к рублю», – делится собственными наблюдениями глава управления по работе с сегментом розницы Абсолют Банка Антон Павлов.

Кредит национальной важности

Ипотека – далеко не самый высокомаржинальный продукт для банков. Однако, из года в год количества выдачи жилищных кредитов возрастают. Каковы возможности ипотечного рынка?

Может ли ипотека стать драйвером развития русском финансовой системы?

«Не обращая внимания на то, что многие люди улучшили собственные жилищные условия, из года в год подрастает новое поколение, у которого появляется эта же потребность; к тому же люди, имеющие жилую недвижимость, имеют возможность увеличить собственную жилплощадь или переехать в более элитное жилье. Ипотека – хороший драйвер развития не только финансовой системы, но и активизации строительной индустрии», – уверена Венера Иванова (Автоградбанк).

«В условиях ужесточения требований регулятора к беззалоговому кредитованию и низких темпов экономического подьема как раз долгосрочное кредитование в ближайшие два года будет одним из основных драйверов роста розничного бизнеса», – высказывает собственный вывод Антон Павлов.

«Потенциал для развития рынка – огромен: ипотека образовывает всего около 3% от ВВП, в то время как в некоторых развитых государствах она достигает 100% от ВВП и больше», – напоминает Вилен Ли (Росгосстрахбанк). Темпы развития ипотеки во многом будут зависеть от величины ставок: если они останутся без трансформаций, то рост возможно на уровне 20%, в случае если кредиты подорожают на 1–2%, то скорость увеличения рынка будут немного меньше: около 15%.

Кто будет развивать ипотеку? на данный момент главные количества выдачи кредитов сосредоточены в нескольких наибольших банках. Не приведет ли это к монополизации рынка ипотеки страной?

«Ипотека – это самый социально значимый банковский продукт, исходя из этого внимание страны и национальных банков к нему в полной мере логично. Не пологаю, что рынку угрожает монополизация, легко на данный момент госбанки снабжают и поддерживают рост рынка. Кроме того на таком развитом банковском рынке, как США, на долю практически национальных Freddie Mac и Fannie Mae приходится около 90% рынка ипотечных ценных бумаг»,– поясняет Антон Павлов.

«Клиент голосует сам, никаких национальных преференций большим банкам нет», – уверен Андрей Жарский.

«У национальных банков имеется доступ к более недорогим ресурсам, но частные банки смогут при более высоких ставках предложить заемщикам оперативность принятия и индивидуальный подход ответов», – напоминает Светлана Крошкина (Инвестторгбанк).

Кто победит от конкурентной борьбы банков за потребителя? Хочется, дабы заемщики, за которых банки боролись бы не только эргономичными кроватями в конторах и отсутствием очередей, но и вещами более ощутимыми и серьёзными – ценой заемных денег.

Финансовая жизнь

Ипотека пенсионерам

Интересные записи

Похожие статьи, которые вам, наверника будут интересны: