Ипотека: трудные решения впереди…

Ипотека была единственным сегментом розничного кредитования, портфель которого вырос в 2015 году. Прирост составил 363 млрд рублей, либо практически 9%.

Это не смогло компенсировать понижение остальных сегментов розничного кредитования, но без этого картина была бы совсем мрачной. Рост ипотеки привел и к институциональному трансформации рынка: часть ипотеки в портфеле выросла практически до 40% (всего годом ранее — менее 35%), а в выдачах — превысила 34%.

Кроме того, в январе-феврале направляться ожидать, что размер ипотечного портфеля превысит количество портфеля потребительских кредитов (см. рис. 1).

Этих результатов банковской совокупности удалось добиться благодаря программе субсидирования ставок из средств бюджета по ипотечному кредиту так, дабы ставка для конечного заемщика не превышала 12% годовых (см. справку).

СПРАВКА. Распоряжение правительства № 220 от 13 марта 2015 года. Субсидируются кредиты по объектам недвижимости первичного рынка ценой не более 3 млн рублей., а для Санкт Петербурга и-Москвы — не более 8 млн рублей.

Заемщик приобретает долгосрочный кредит сроком до 30 лет по ставке не более 12,5% годовых. Банки приобретают компенсацию потерянной пользы в размере разности между 12% и главной ставкой, увеличенной на 3,5 процента.

Сравним динамику ипотечного портфеля в 2009 и в 2015 годах. В 2009-м в начале года рост был связан с активными вложениями в недвижимость в условиях тогдашней ограниченной девальвации. Но во втором-третьем квартале рынок упал, и только в последних месяцах года показались показатели его оживления. Но к устойчивому росту удалось перейти только во втором квартале 2010 года.

Другая картина наблюдалась в 2015-м: по окончании введения субсидируемой ипотеки выдачи начали восстанавливаться, и рынок сходу отправился в рост. Из 919 млрд рублей выдач по ипотечному кредиту 374 пришлось на субсидированную, что составило практически 41%.

Принципиально важно подчернуть, что субсидированная ипотека решала ответственную социальную задачу: средний размер купленного жилья составил немногим более 50 кв. м, а средняя цена — 2,8 млн рублей. Само собой разумеется, сказались ограничения программы по большой цене объекта (см. справку). Но любопытно, что соотношение собственных ссуды и средств заёмщика банка в среднем составляло 37% (изменяясь от 30% до 47%) при установленных программой 20%.

Государство, израсходовав на субсидирование чуть меньше 2,7 млрд рублей, обеспечило возможность приобретения квартир более чем для 210 тыс. русских семей, не говоря уже о помощи строительной и смежных с ней банковской системы и отраслей.

Что было бы, если бы не было субсидирования? В случае если основываться на динамике 2008 года, сокращение ипотечного портфеля составило бы 94 млрд рублей, а разность с текущим портфелем — 502 млрд рублей, что кроме того превышает количество остатка субсидированной ипотеки (344 млрд рублей на 01.01.16) на 158 млрд рублей. Последняя цифра свидетельствует, что субсидирование дало большой мультипликативный эффект кроме того в ипотечном кредитовании.

За счет прилива свежих средств в операции с недвижимостью была восстановлена уверенность участников рынка: девелоперов, заемщиков и банков, среди них и по кредитам, не подпадающим под программу, к примеру на вторичном рынке.

При перехода к новым мерам стимулирования рынку необходимо будет привыкнуть к ним, поменять банковские совокупности, заемщикам понять возможности и принять решения.

Что будет дальше, в 2016 году? Не обращая внимания на эффективность программы субсидирования, Минфин и правительство выразили вывод о необходимости завершения программы. Кроме того легко при перехода к новым мерам стимулирования рынку необходимо будет привыкнуть к ним, поменять банковские совокупности, заемщикам понять возможности и принять решения: значит, будет какой-то локальный провал.

И будут ли новые меры помощи столь же действенны? В случае если нет, то направляться ожидать понижения темпов роста ипотеки с 10% до 5% либо кроме того ниже по году. Одно из предложений — снизить требования к начальному взносу с 20% до 10%.

Но это может расширить риски для банков, и помимо этого, как видно из статистики, это ограничение не есть критическим.

Разумнее было бы напротив, увеличить стоимостные границы программы. Средняя фактическая цена квадратного метра по ней разработала около 56 тыс. рублей. Это указывает, что «трешку» в регионах и «двушку» в Москве по ней не купить.

Значит, нужно повышение предела цены до 4,5 млн рублей по регионам и до 12 млн по Подмосковью и Москве с Ленобластью и Питером.

Ясно нежелание Министерства финансов принимать обязательства по расходам впредь до момента понижения главной ставки до отметки 8,5% годовых: видно, что до этого на большом растоянии. Но бюджетная эффективность таких затрат очевидно выше многих вторых программ стабилизиционого замысла.

Финансовая жизнь

Ипотека: трудные решения впереди…

Путин призвал брать ипотеку под 2% годовых прямо сейчас | Pravda GlazaRezhet

Похожие статьи, которые вам, наверника будут интересны: