Ирина кажикина: «не нужно увлекаться ипотечными калькуляторами»

- kbrbank

Ирина кажикина: «не нужно увлекаться ипотечными калькуляторами»

Ипотека должна быть комфортной, что достигается еще на этапе выбора банка. Как верно сделать это, в интервью Ipocredit.Ru поведала начальник ипотечной работы компании «Релайт-Недвижимость» Ирина Кажикина.

– Как заемщику самостоятельно выбрать оптимальный ипотечный продукт? С чем нужно сперва определиться – с квартирой, которую планируется покупать, либо с банком?

– Обстановки смогут быть различные. Не редкость, что заемщик уже отыскал квартиру по приемлемой цене. В данной ситуации, само собой разумеется, объект – первичен.

В любой другой ситуации человеку лучше затевать с выбора банка и ипотечной программы.

– Из-за чего?

– По причине того, что, к примеру, в случае если человек отыщет подходящую квартиру, еще не имея кредитного одобрения в банке, и захочет заавансироваться, то продавец может не принять данный задаток, потому, что у него не будет подтверждения финансирования сделки. Продавцы, в большинстве случаев, желают верить в том, что сделка с потенциальным клиентом вправду состоится. Для этого им необходимо предъявить одобрение кредитной заявки, причем в обязательном порядке на бумажном носителе.

– Как выбирать банк?

– на данный момент все обожают большие банки с известными брендами. Имеется такое заблуждение, что в какой-то маленький либо малоизвестный банк не следует обращаться за кредитом, по причине того, что он «ненадежный». Мне неоднократно высказывали опасения, что банк обанкротится, и затем изменятся условия кредита. Более продвинутых потенциальных заемщиков настораживает то, что кредит позже возможно реализован (имеются в виду сделки секьюритизации).

Но в первом случае – для тех, кто опасается банкротства банка – для заемщика ничего не изменится, легко кредит необходимо будет выплачивать правопреемнику банка-банкрота. Что касается сделок по секьюритизации, то они происходят не так довольно часто, и на клиентах они фактически не отражаются. При продаже кредита заемщик платит тому же банку, которому он платил до этого.

Само собой разумеется, не требуется обращаться в очень небольшие банки, у которых ипотека идет «в нагрузку» к вторым продуктам и отсутствуют специальные ипотечные подразделения. Я советую обращаться в кредитные организации из ТОП-30, те, каковые в далеком прошлом трудятся с ипотекой.

– И потом какие конкретно критерии отбора?

– Необходимо учитывать пара моментов. Во-первых, привлекательность ставок. Во-вторых, требования банка к кредитуемым объектам и требования банков к заемщикам.

В-третьих, то, как в банке отработана разработка проведения сделки.

Последний момент крайне важен. Риэлторы, к примеру, при одобрении заемщика в каком-то совсем непонятном банке смогут сообщить: «Нет, мы с этим банком трудиться не будем». Вправду, тут смогут быть разнообразные сложности.

К примеру, кое-какие банки смогут не одобрить объект, что прошел бы одобрение в других банках; также будут нарушаться сроки выхода на сделку и т.д.

Кроме этого неизменно весьма скептически необходимо относиться к рекламе банка: в ней указывается самая низкая ставка. На практике взять кредит на таких условиях может весьма незначительное количество потенциальных заемщиков. Это люди с громадным «белым» доходом, берущие кредит на маленький срок и с громадным размером собственных средств.

Кроме этого нижний предел ставок вероятно значит, что это ставки для участников зарплатных проектов либо по особым продуктам (к примеру, на приобретение недвижимости из-под залога банка).

– На сайтах банков имеется ипотечные калькуляторы. Как совершенно верно с их помощью возможно вычислить размер последующих платежей по кредиту?

– Я бы не советовала увлекаться электронными ипотечными калькуляторами. В большинстве случаев, при подаче документов или ставка по кредиту выясняется второй, или сумма кредита отличается от первоначально заявленной.

Имеется достаточно большое количество нюансов при одобрении кредитной заявки и один из них – соотношение последующего платежа по кредиту и дохода заемщика. У некоторых банков оно образовывает 50/50, у других – 60/40, у третьих – 40/60. Этот показатель крайне важен, но калькулятор не всегда его учитывает.

Да это и не требуется: так как задача калькулятора, так же как и рекламы, – завлечь клиента в банк.

Я рекомендую пристально изучать на сайте банка тарифную сетку, чтобы выяснить, на какую ставку возможно рассчитывать; прочесть требования к заемщику, требования к объекту, перечни нужных документов и направляться.д.

– Это уже «неспециализированное место», но, однако, давайте еще раз сделаем выговор на том, что при выборе банка ответственна не только и не столько ставка. Тем более имеется банки, у которых ставки находятся на предельно низком уровне, но взять в них кредит не редкость фактически нереально, и обслуживание в том месте находится на таком же, как и ставки – низком – уровне.

– Непременно. Помимо этого, при выборе банка необходимо учитывать и какие-то собственные жизненные события. К примеру, недавняя обстановка, в то время, когда созаемщиками по кредиту должны были быть мама с дочкой, которым было необходимо, дабы квартира была оформлена лишь на дочь. Тогда банк обязан выбираться исходя как раз из данной задачи.

Либо созаемщиками будут жены, каковые желают, дабы квартира была оформлена в собственность на одного из них. В этом случае необходимо искать банк, что даст им такую возможность. Таких нюансов возможно довольно много.

Кроме этого обращаю ваше внимание, что какой бы банк вы ни выбрали, направляться не забывать о том, что вы понесете дополнительные затраты по сделке. И в зависимости от банка эта сумма может различаться. Остались еще банки, каковые берут рабочую группу за выдачу кредита ( это сейчас по-второму – «за открытие счета», «за оформление закладной» и т.п.), и я бы не советовала сходу отказываться от обращения в них.

В случае если человек собирается погашать кредит в течение долгого срока – к примеру, 10–15 лет, а ставка в данном банке ниже рынка на 1,5%, то все комиссии скоро отобьются.

– Требования к получаемой недвижимости у банков приблизительно однообразны?

– По большей части да, но все равно лучше их заблаговременно определить, дабы не было каких-то сюрпризов позже. К примеру, кое-какие банки не кредитуют квартиры с перепланировками. Наряду с этим в Москве практически 90% квартир имеют какую-либо перепланировку.

Так что человек, что выбирает банк, не кредитующий такое жилье, машинально «урезает» себе 90% рынка.

Исходя из этого еще раз повторю, что лучше заблаговременно ознакомиться с требованиями банка к объекту. К сожалению, многие люди думают: «Вот на данный момент мы возьмём одобрение кредитной заявки, и всё». Но это не верно.

В случае если одобрение было получено не в том банке, то цель не достигнута. Цель заемщика – приобрести квартиру, а не взять одобрение.

– Чем дольше срок кредита – тем ниже ежемесячные платежи, но одновременно с этим тем больше будет размер переплаты. Какое из «зол» тут лучше выбрать?

– К сожалению, у нас люди через чур прямолинейно наблюдают на то, сколько в конечном счете они дадут денег банку. Они считаюм, что на данный момент заберут в долг один миллион, а через 2 десятилетия дадут уже два миллиона и желают забрать кредит на меньший срок. Но наряду с этим забывают кое-какие нюансы.

Во-первых, они забывают про инфляцию, и про то, что деньги сейчас постоянно стоят дороже, чем деньги на следующий день. Во-вторых, о том, что с течением времени цена на недвижимость изменится. В-третьих, не все не забывают, что маленький ежемесячный платеж удачнее, чем большой, поскольку он позволяет руководить своим кредитом.

Я считаю, что имеется одно правило – при маленьком ежемесячном платеже мы управляем кредитом, при платеже на грани денежных возможностей – кредит руководит нами.

Я рекомендую брать кредит так, дабы платеж составлял не более 50% от дохода семьи. В совершенном варианте – 30–40%.

Ипотека должна быть эргономичной. Нереально в течение 10–15 лет отказывать себе во многом. Это невозможно.

Как показывает опыт, человек срывается тут уже на третий год.

Не требуется сходу пробовать «съесть» собственную мечту. Это безтолку – надорветесь. И станете сказать, что ипотека – это кабала.

Необходимо сделать так, дабы ипотека стала для вас эргономичным денежным инструментом. Для этого я советую сперва купить недвижимость недороже, а по окончании частичной выплаты ипотечного кредита, реализовать приобретённую квартиру, забрать второй долгосрочный кредит и приобрести квартиру грезы.

Кстати, средний срок судьбы кредита в Российской Федерации отличается от среднего срока кредита за границей. У нас он образовывает 5–7 лет. На западе никто не старается погасить долг досрочно, люди тихо платят банку много лет, и в итоге у них имеется возможность нормально жить, ни в чем себе не отказывая.

У россиян вторая ментальность: мы желаем стремительнее возвратить деньги, чего бы нам это ни стоило.

– Мы говорили о том, как человек может сам выбрать банк чтобы получить кредит. Это пара сложно, но вероятно. Возможно переложить все заботы на кредитных брокеров.

Где отыскать «верного» посредника, что реально окажет помощь взять кредит на хороших условиях? Какие конкретно услуги он обязан оказывать?

– В случае если эксперт трудится в брокерской компании, то практически его работа заканчивается сразу после того, как он приобретает одобрение в банке для собственного клиента. В случае если брокер трудится в риэлторской компании, то его услуга считается оказанной по окончании того, как человек приобретёт квартиру. На мой взор, человеку, решившему трудиться с кредитным брокером, лучше обратиться к тому, что трудится в риэлторской компании.

Возможно продолжительно и нудно обрисовывать список одолжений, каковые обязан оказать кредитный брокер. В случае если упрощенно, то задача кредитного брокера – выбрать банк, самый подходящий к обстановке клиента и самый для него денежно удачный, одобрить клиента в этом банке, одобрить квартиру в страховой компании и в банке, и сделать все это с минимальным вовлечением собственного клиента в этот процесс.

– какое количество стоит работа брокера?

– В случае если сказать о брокере вне риэлторской компании, то тут все зависит от сложности работы. Это возможно как фиксированная сумма, так и процент от суммы кредита (в среднем 1–3%).

В случае если сказать об одолжениях брокера, трудящегося в риэлторской компании, то рабочая группа зависит от тарифов агентства. В каких-то компаниях берут фиксированные суммы – 30–50 тыс. рублей, в каких-то берут в процентах – не более 1% от суммы кредита, в каких-то эта услуга выясняется безвозмездно (но лишь в том случае, если клиент заключил с компанией контракт на приобретение недвижимости).

Я бы не советовала экономить на одолжениях брокера, поскольку уменьшение ставки хотя бы на 0,5% разрешит отбить затраты через 3–4 года.

– До кризиса начиналась мода на «валютные кредиты». Но, она была скоротечной. Имеет ли суть брать такие займы на данный момент?

– на данный момент их берут очень редко, не смотря на то, что ставки по валютным кредитам ниже, чем по рублевым. И , пока американский доллар не увеличился до 40–44 рублей, из-за отличия ставок эти кредиты будут увлекательны. Но тут не требуется забывать о дополнительных и регулярных расходах на конвертацию (так как доллары США придется где-то брать, и вряд ли сделать это возможно будет по курсу ЦБ) и о вероятных колебаниях курса рубля, каковые смогут значительно удорожить валютные кредиты.

Я думаю, на данный момент более занимательны кредиты с комбинированными ставками. Тут часть рисков трансформации цены денег банк перекладывает на заемщика, исходя из этого ставки по таким программам ниже. Фиксированный период – на протяжении которого ставки остаются неизменными – образовывает от 1 года до семи лет. После этого ставка «привязывается» к ставке MosPrime либо ставке рефинансирования Центробанка.

Такие программы удачны тем заемщикам, каковые собираются погасить кредит в течение выбранного фиксированного периода.

Не требуется забывать еще об одном нюансе: у одних банков ставка привязана к ставке MosPrime3M (другими словами изменение этого индикатора учитывается каждые три месяца), у других – к MosPrime6M (тут период увеличен до полугода).

– на данный момент у некоторых банков снова появляется ипотека с нулевым взносом. Имеет суть ее брать?

– На данный момент хорошего ипотечного кредита на приобретение квартиры с нулевым начальным взносом нет. Ипотека с нулевым взносом подразумевает, что банку нужно будет заложить недвижимость, которая уже находится в собственности заемщика. По этим программам кредитуются новостройки (каковые не аккредитованы в банке-кредиторе), апартамены, загородные дома, земельные наделы и т.п.

В будущем – по окончании получения права собственности на новую квартиру (в случае если приобреталась новостройка) – заемщик может переоформить залог на нее.

И прекрасно, что на данный момент продукты с нулевым начальным взносом отсутствуют. На мой взор – это безотносительное зло. Человек, что не внес за собственную квартиру ни копейки, не вычисляет ее собственной, и в то время, когда у него изменяется денежная ситуации, банку ее забрать. А банку квартира не нужна, ему необходимы деньги На протяжении кризиса люди с минимальным начальным взносом первыми попадали в дефолт. В случае если внезапно случаются какие-то экономические спады, недвижимость дешевеет.

У человека, что внес хотя бы 20% собственных средств, имеется на данный случай определенный «люфт». Заемщик, что не внес ничего, этого лишен. А это значит, что когда недвижимость начнет падать в цене, должник, даже в том случае, если реализует ее, не сможет всецело рассчитаться с банком.

Все-таки необходимо поднакопить личные средства – хотя бы 10%.

– Новостройки в долг кому рекомендуете брать?

– Не редкость, клиент приходит и говорит: «Я желаю приобрести новостройку». Тогда я задаю вопросы: «А вам имеется где жить?». Он отвечает: «Нет, пока я снимаю квартиру». Тогда я интересуюсь: «А вы готовы такое материальное бремя на себя взвалить? Так как нужно будет выплачивать и ипотеку, и аренду. Позже еще будут необходимы деньги на ремонт квартиры».

Затем люди вспоминают.

Новостройка – подходит тем заемщикам, у которых уже имеется собственная квартира, где они смогут какое-то время жить.

– Но новостройки все-таки весьма привлекательны из-за стоимостей?

– Да, новостройки смогут быть более привлекательными по цене, но ставка по ипотечному кредиту до оформления права собственности будет выше (за исключением особых продуктов); помимо этого, застройка в Москве на данный момент больше точечная и приобрести квартиру в любом понравившемся районе не окажется.

– Как человек возможно спокоен за юридическую чистоту получаемой недвижимости?

– Это заблуждение, что ипотечному заемщику тут не о чем тревожиться. И банк, и страховая компания контролирует правомерность лишь последней сделки с объектом, не разбирая его историю.

Выбирая страховую компанию, необходимо пристально изучать правила страхования, от которых зависит возможность получения заемщиком денежных средств. Но в любом случае в случае если страховая компания и будет выплачивать компенсацию, то лишь по окончании решения суда. А суды у нас смогут продолжаться годами.

До этого момента заемщик обязан будет обслуживать кредит и оплачивать страховку.

Не нужно забывать, что выгодоприобретателем согласно соглашению страхования есть банк-кредитор. Другими словами в случае если что-то случается с объектом недвижимости, деньги от страховой компании возьмёт банк.

Исходя из этого при покупке недвижимости ипотечнику лучше обратиться к специалистам, и в обязательном порядке просить у них не просто провести экспертизу объекта, но и дать письменное юридическое заключение.

– А нотариус может обеспечивать защиты покупателя и безопасность сделки в будущем?

– Нет. Он может лишь выступать свидетелем в суде. Нотариус не контролирует подлинность предоставленных документов.

– Другими словами не требуется тратить деньги на услуги нотариуса?

– Я считаю, что нет.

Суд присяжных. Окончательный вердикт — Адвокат, помогавший пенсионерке оформить завещание, получил смертельный удар ножом

Интересные записи

Похожие статьи, которые вам, наверника будут интересны: