Марина федотова: «мы находимся в стадии возникновения «пузыря»

- kbrbank

Марина федотова: «мы находимся в стадии возникновения «пузыря»

Проректор Денежного университета при Правительстве РФ, Марина Федотова сообщила журналистам Bankir.Ru о том, чем приведены к в оценочных отчетах, куда возможно жаловаться оценщикам на банки, и что ожидает рынок недвижимости.

– Марина Алексеевна, как пользуется спросом на данный момент профессия оценщика, и где возможно пройти соответствующую подготовку?

– Во второй половине 90-ых годов XX века в Денежном Университете была создана первая в Российской Федерации кафедра по оценочной деятельности, направленная конкретно на подготовку кадров в области оценки цены активов, управления и бизнеса ценой компаний.

До этого главная часть образовательного рынка занималась лишь подготовкой оценщиков на кратковременных направлениях. Так что большая часть оценщиков, трудящихся на данный момент на рынке, прошли только переподготовку по 6–8-месячным обучающим направлениям.

Неприятность формирования цены в условиях нестабильной экономики – одна из актуальнейших и сверхсложных задач. Неслучайно за решение проблем в области формирования цен на активы в 2013 году была выдана Нобелевская премия.

Исходя из того, что грамотная оценка требует наличие широкой базы знаний, мы отказались от подготовки оценщиков через программы опытной переподготовки. До недавнего времени Финуниверситет оставался единственным учебным заведением в Российской Федерации, чья программа была аккредитована Королевским университетом чартерных сертифицированных сюрвейеров (RICS).

В Денежном Университете в рамках высшего образования мы каждый год производим две группы специалитета и две группы магистратуры. Большинство студентов старших направлений уже трудоустроена. на данный момент обсуждается законодательные поправки о том, что чтобы стать оценщиком, нужно иметь двухлетний стаж работы.

Отечественные студенты в ходе обучения приобретают его.

– Оценочная отрасль – относительно юная. Методику обучения с нуля приходилось разрабатывать?

– Отрасль юная, но через реновацию, поскольку оценка – особенно оценка недвижимости для сбора налогов – была распространена в царской России. Российский дореволюционный опыт в данной области употреблялся кроме того в других государствах.

Во время СССР у нас использовалась лишь нормативная оценка. В первой половине 90-ых годов двадцатого века начался повторный этап развития оценочной отрасли в Российской Федерации. Была внедрена американская практика, шли обучающие семинары Мирового банка с приглашением экспертов из америки.

За прошедшие 20 лет мы познакомились кроме этого с опытом Европы, Японии, Азии, выяснили, как начинается оценка в этих государствах.

Оценка – это один из университетов рыночной экономики и как любой университет имеет формальные и неформальные нормы. Формальные нормы – это принятие во второй половине 90-ых годов двадцатого века Закона об оценочной деятельности, стандартов оценки. Формальные – это российский менталитет, что отличается от норм поведения американского оценщика.

– Как очень сильно российские способы оценки отличаются от западных, и планируется ли разрабатывать кодекс этики оценщика?

– Отечественные нормы адекватны мировым. Тем более, что сейчас улучшается процесс интеграции русском экономики в мировую, и данный процесс глобализации отражается на внесении определенных корректировок в методику оценки.

Министерства экономики подготовило концепцию развития совокупности оценочных стандартов. Неприятности их применения связаны с внедрением западных стандартов денежной отчетности, окончательный переход на каковые пока не случился.

Совокупность стандартизации оценочной деятельности будет складываться из четырех уровней. Первый – неспециализированные стандарты, каковые касаются целей оценки, видов, стоимости, процесса оценки.

Второй уровень совокупности – это стандарты оценки по активам. на данный момент готов проект стандарта по оценке недвижимости, коммисия пишет стандарт по оценке достаточно акций, паев, долей (бизнеса). Кроме этого мы планируем разработать стандарты по оценке оборудования и машин, финансовых инструментов и нематериальных активов.

Еще один уровень связан со стандартами оценки для конкретных целей. Уже имеется стандарт по кадастровой оценке, создана коммисия Министерства экономики по разработке стандартов оценки для целей залога (по причине того, что оценка для банков – это громадный сегмент русском оценки).

Четвертый уровень является методические советы для конкретных отраслей.

До тех пор пока мы трудимся с проектом нескольких стандартов. Надеюсь, что по окончании некоего затишья, которое наблюдалось в течение последних двух лет, они все-таки будут приняты.

Кодекс этики был подготовлен Национальным советом по оценочной деятельности, но пока он не принят. Я думаю, данный свод правил обязан войти в совокупность стандартов.

– Как необходимы оценщики банкам, либо все идет к тому, что банки будут обходиться лишь силами собственных залоговых работ?

– В течение последних лет большая часть больших банков создали у себя залоговые работы. Небольшие, средние банки таких работ не имеют и более деятельно пользуются одолжениями свободных оценщиков. Не смотря на то, что и наибольшие кредитные организации – ВТБ, Сбербанк, Банк Москвы, Россельхозбанк, имеющие залоговые работы, – трудятся с свободными оценщиками.

Возможно, в совершенстве обязана показаться совокупность, в то время, когда личная залоговая работа банков будет дополнена работой сторонних оценочных компаний.

– В случае если у банка имеется собственная опытная залоговая работа, то что может дополнительно дать ему оценщик?

– Это дает дополнительный внешний контроль внутренних ответов. Благодаря отчетам оценщиков банк может заметить новые инструменты оценки, новый взор на тот либо другой оцениваемый актив.

Неслучайно в мировом опыте аудиторских, оценочных одолжений считается, что эксперт не должен нескончаемое количество раз оценивать одинаковый актив. Оценка – это взор специалиста, консультанта, свободного эксперта, исходя из этого кроме того при наличии залоговых работ в банках, работа с свободными оценочными компаниями не будет прекращена.

– Больной вопрос для многих оценочных компаний – аккредитация при банках. Не секрет, многие банки распределяют заказы между ограниченным кругом оценщиков, смогут необоснованно отказать той ли другой компании в сотрудничестве. Как это преодолимо?

– Да, определенные сложности тут имеется, причем они наблюдаются с двух сторон – как со стороны оценщиков, так и банков. Особенно тяжело трудиться с региональными филиалами банков. Я много раз разговаривала с управлением больших кредитных организаций, каковые сами нервничают из-за того, как строится работа с оценщиками в регионах, где сложились устойчивые связи филиалов банков с определенными оценочными компаниями.

– Куда жаловаться оценочной компании, в случае если ее незаконно лишили аккредитации либо отказали в ней?

– В случае если аккредитация в банке была совершена с нарушением антимонопольного законодательства, то возможно жаловаться в антимонопольную работу. В случае если какие-то нарушения имели место быть в филиалах банка, то возможно написать претензию в центральный аппарат этого банка. Мне думается, сами банки заинтересованы в том, дабы у них была свободная, объективная оценка.

– Уровень качества оценочных отчетов довольно часто не радует?

– Эта неприятность также существует. Она связана среди них и с качеством обучения оценщиков, и с отсутствием кодекса этики в данной отрасли, и с действием «русского может быть», и, пожалуй, первым делом, с недостоверностью и недостатком информации.

За границей оценщик вооружен весьма хорошей информационной базой. Российский же оценщик, к примеру, при кадастровой оценке, где нет выездов на оцениваемый объект, имеет весьма скудные сведения о нем. К примеру, возможно обрисовано лишь год и наличие трубопровода его изготовления – и все – больше никакой информации о недвижимости нет.

Кроме этого у нас нередки случаи, в то время, когда земельный надел в собственности одному хозяину, а расположенное на нем строение – второму, в то время как на западе под недвижимостью понимается земельный (!) участок с улучшениями на нем.

Кроме этого требуется уточнение видов цены для оценки, которая, допустим, проводится в целях принятия активов в залог. В отечественном законодательстве нет понятия залоговой цене, и оценщик определяет лишь рыночную, применяя принцип самоё лучшего и действенного применения объекта. Наряду с этим залоговая цена и без того неизменно ниже рыночной.

Еще один пример: оценка в рамках процедуры арбитражного управления, где оцениваемая рыночная цена кроме этого превышает ликвидационную цена актива.

Это неприятность, которая должна быть решена в законодательстве. Тут целесообразно расширять виды цены: вводить такие виды, как честная, особая, залоговая цена.

– Это объективные факторы вероятных погрешностей в отчетах. Но имеется и субъективные. Кое-какие оценщики при составлении отчетов кроме того на место не выезжают, ориентируются только на материалы, каковые присылает им клиент.

Фантастические истории говорят время от времени залоговики: в то время, когда дефолтится заемщик, они выезжают на осмотр объекта, что в отчете представлен чуть ли не как дом, а в том месте в действительности стоит избушка на курьих ножках.

– Это есть прямым нарушением законодательства об оценочной деятельности. Личная оценка предполагает необходимый выезд оценщика на объект.

В моей практике был лишь один случай, в то время, когда мы не осматривали объект – это была станция «Мир», мы просто не имели возможности осмотреть ее, но видели в Парке культуры данный макет.

– Какая предусмотрена ответственность оценщика за недостоверность отчетов?

– Оценщик отвечает своим личным имуществом. В определенных случаях на эксперта возможно жаловаться в ту саморегулируемую организацию, участником которой он есть (но в случае если оценка проводится как оценщик и консалтинговая работа трудится как консультант, то СРО призвать его к ответственности не имеет возможности). В случае если же оценка заказывается как отчет рыночной цене, то оценщик обязан трудиться как опытный оценщик, как член СРО.

В этом случае жалоба рассматривается на дисциплинарном комитете организации. Статистика дисциплинарных взысканий в различных СРО разная, но большинство саморегулируемых организаций весьма ответственно подходит к поступающим жалобам.

– Имеется запрет на профессию, какие-то «тёмные перечни» оценщиков?

– У нас возрастает динамика исключения оценщиков из саморегулируемых организаций. Особенно деятельно данный процесс идет в больших СРО. Само собой разумеется, в случае если в организации, предположим, 300 участников, то ей не легко расстаться с каждым из них.

Не смотря на то, что и в маленьких саморегулируемых организациях, каковые бьются за уровень качества оценочных одолжений, также имеется такие прецеденты.

– И какова будущее таких оценщиков? Они больше не смогут заниматься данной профессией?

– Смотря с какой формулировкой они были отчислены. Имеется пример, в то время, когда человек был исключен из организации, на три года он взял запрет на работу в данной профессии, по окончании этого времени восстановился в второй СРО. Будем сохранять надежду, что данный оценщик взял определенный урок и сейчас будет трудиться по-второму.

– В свое время была инициатива о введении уголовной ответственности для оценщиков. Как это вправду нужно?

– Такие поправки в Уголовный кодекс не внесены. Я думаю, необходимо, дабы получили иные механизмы. Имеется механизм персональной ответственности оценщика, страхование, выплаты из компенсационных фондов.

Ни один из них пока не работает.

Введение же уголовной ответственности может, наоборот, привести к тому, что с рынка начнут уходить добросовестные игроки, думающие, честные эксперты, по причине того, что они будут беспокоиться трудиться в данной профессии.

– Как верно оценить недвижимость – жилую и коммерческую?

– Оценщики накопили обширный опыт по оценке этих объектов. Уровень качества ее результатов напрямую определяется качеством исходной информации – о самих объектах и о рыночных сделках с ними. Главная сложность тут – неразвитость рынка, в особенности в сегментах коммерческой и производственной недвижимости в регионах.

Но установленные ФСО требования к проведению оценки в принципе соответствуют передовым требованиям западных стандартов оценки и разрешают взять достаточно точный итог.

– Ожидать ли трансформаций цен на рынке недвижимости. Она на данный момент очень сильно переоценена?

– Я думаю, определенная переоценка имеется, и это относится не только рынка недвижимости, но и рынка ценных бумаг. Большая часть специалистов склоняется к точке зрения, что мы на данный момент находимся в стадии происхождения «пузыря».

В целом в прошедший кризис недвижимость подтвердила собственный имидж как малорискованный актив. Резкое снижение цен в большинстве городов было намного ниже, чем падение цен на облигации и акции (рынок которых у нас так и не восстановился по окончании кризиса). Сейчас и в Российской Федерации, и в мире отмечается значительный рост стоимостей в основных рынках недвижимости. Причем динамика повышения цен в больших городах-миллионниках не отстает от Москвы.

Возможно сказать о том, что законы рынка действуют везде одинаково.

– Важное падение рынка недвижимости – скажем, на 20% – вероятно?

– Я не берусь именовать тут какие-то конкретные цифры. Пологаю, что обвала рынка все же не будет, вероятна корректировка стоимостей. Это может случиться с учетом того, что темпы роста поизводства страны по результатам прошлого года составили всего 1,3%, и в соответствии с некоторым экспертным мнениям рост в текущем году не превысит показатели 2013 года.

Имеется прогнозы и еще менее оптимистичные.

Но я надеюсь, что непременно всю землю выйдет из периода рецессии и начнется стабильный рост всех активов. Но это вероятно лишь при наличии нового технологического рывка.

– Что возможно сообщить о первых итогах национальной кадастровой оценки недвижимости? Что тут испытывает недостаток в доработке?

– Поставленная правительством задача выяснить кадастровую цена всех земельных участков и других объектов недвижимости выполнена. Это разрешило начать переход в некоторых регионах к взиманию не только налога на землю, но и налога на имущество в отношении отдельных объектов недвижимости (больших торговых и офисных строений) в зависимости от их кадастровой стоимости.

Вместе с тем совокупность массовой кадастровой оценки испытывает недостаток в доработках, часть из которых уже учтена в принятой правительством дорожной карте по формированию оценочной деятельности и учитывается во внесенных в государственную думу законопроектах, и проектах распоряжений Министерства экономики. Это – ответственности исполнителей и повышение публичности работ при проведении кадастровой оценки, совершенствование методик оценки, предоставление большей возможности всем заинтересованным сторонам, а не только собственникам недвижимости, оспаривать ее результаты.

Последовательность вопросов – в первую очередь увеличение полноты и достоверности исходной информации обо всех учтенных в реестре недвижимости объектах кадастровой оценки – испытывает недостаток в научном и практическом ответе. Наряду с этим нельзя забывать, что в силу уникальности каждого объекта недвижимости с позиций расположения, состояния и т.д. его оценка воображает громадную сложность.

– Тут, возможно, у оценщиков имеется некая возможность для относительно субъективных трактовок, собственного рода творчества. В случае если начать разговор о творчестве, то поведайте о собственной игре в театре. Как давно это было?

– Я выросла в театральной среде. Первый раз в театр Моссовета меня принесли в шесть месяцев. Тогда Ростислав Плятт держал меня на руках. В пять лет я вышла на сцену, игралась, например, в спектакле «Нора» вместе с Любовью Орловой, Ией Саввиной, в спектакле «Дорога» с Геннадием Бортниковым.

Это было детский период моей жизни. Школа общения с таким великими актерами, актрисами, а также с Раневской, эти беседы в гримерках, все это покинуло собственный след. Для меня тот период судьбы был весьма полезным – я весьма обожаю выступать в громадных аудиториях, с огромным наслаждением тружусь с молодежью.

– Ваш любимый афоризм Фаины Раневской, что вы запомнили?

– «Деточка, закрой уши».

Причины и стадии фурункулеза

Интересные записи

Похожие статьи, которые вам, наверника будут интересны: