Обратная ипотека

В информационное поле апреля нежданно возвратилась обратная ипотека. Начало было положено первым заместитель министра финансов Российской Федерации Татьяной Нестеренко, предложившей применять данный продукт для победы над бедностью. «Человек, что имеет имущество и что прекратил получать, может передать это имущество. А государство будет ему платить часть средств в цена этого имущества, которое по окончании какого-либо времени, возможно, времени судьбе этого человека, переходит в гос собственность»,— растолковала она.

Мысль была подержана представителем законодательной власти. «Выкупленные страной в рамках механизма обратной ипотеки квартиры смогут пополнить маневренный жилищный фонд для людей, появлявшихся в тяжёлой жизненной обстановке»,— заявила первый заместитель председателя думского комитета по жилищной политике Елена Николаева.

Дискуссии изначально была задана социальная направленность

Представители бизнеса и экспертного сообщества прокомментировали идею без особенного энтузиазма.

Дискуссии изначально была задана социальная направленность. Добавим в рассмотрение взор со стороны бизнеса и попытаемся выяснить вероятное место обратной ипотеки в нашей жизни. В этом продукте наглядно видна неразрывная сообщение ипотечного бизнеса с социальной, жилищной и экономической политиками.

Напомним, что обратная ипотека была достаточно детально изучена и обрисована экспертами в соответствующих публикациях. Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов подробно прорабатывало данный кредитный продукт.

Обратная ипотека близка ренте, в далеком прошлом известной и используемой в сфере недвижимости услуге

Мысль обратной ипотеки в собственной сути очень несложна: актив в виде недвижимости обменивается на получение в течение определенного времени либо пожизненно финансовых выплат. Обратная ипотека близка ренте, в далеком прошлом известной и используемой в сфере недвижимости услуге.

По случайному совпадению в апреле поступила информация, что правительство РФ внесло в ГД проект закона «О внесении трансформаций в часть вторую Гражданского кодекса РФ в части совершенствования правового регулирования рентных взаимоотношений».

Проектом предусматривается, что обременение рентой недвижимости подлежит госрегистрации. В единый госреестр прав на недвижимое имущество вносятся сведения о виде ренты (постоянная рента, пожизненная рента, пожизненное содержание с иждивением) и о сроках ее выплаты (статьи 591, 598 ГК Российской Федерации).

Размер пожизненной ренты, установленный контрактом пожизненной ренты, предусматривающим отчуждение имущества безвозмездно, в расчете на месяц должен быть как минимум несколько установленных в соответствии с законом размеров прожиточного минимума на одного человека в соответствующем субъекте РФ.

Плательщиком ренты согласно соглашению пожизненного содержания с иждивением возможно лишь физическое лицо либо некоммерческая организация

В случае если отчуждение имущества происходит не безвозмездно, то в соглашении ренты обозначается размер выплат, и получатель ренты обязан взять не меньше 20% от рыночной цены отчуждаемого имущества, определенной свободным оценщиком. Вводится ограничение, в соответствии с которому плательщиком ренты согласно соглашению пожизненного содержания с иждивением возможно лишь физическое лицо либо некоммерческая организация.

Итак, обозначив информационный фон, возвращаемся к определению социальной и бизнес-составляющей обратной ипотеки.

У бессчётной части пенсионеров имеется не только потребность в дополнительных средствах, но и недвижимость, которой они смогут распоряжаться

Национальная статистика говорит о 35 млн граждан, перешагнувших пенсионный возраст. Ожидаемая длительность судьбы от момента выхода на пенсию для мужчин равна 15,8 года, для дам — 25,5 года. В сегменте пенсионеров по старости не работает 20,5 млн человек, либо 64%, а средний размер пенсии равен 13 872 рублям.

Среди пенсионеров 93,4% подчернули, что не испытывают стесненности жилищных условий. Разумеется, что у бессчётной части пенсионеров имеется не только потребность в дополнительных средствах, но и недвижимость, которой они смогут распоряжаться.

Социальная составляющая пребывает в том, что части одиноких пенсионеров нужен уход на дому либо в социальных учреждениях. Такие услуги выясняются органами соцзащиты в соответствии со сложной совокупностью льгот и нормативов, включая услуги за дополнительную плату. Но дополнительные платные услуги обычно бывают недоступны людям, живущим лишь на маленькую пенсию.

Вне всякого сомнения, за счет средств от обратной ипотеки такие люди возьмут возможность пользоваться платными социальными одолжениями в нужном им количестве. Может, как раз исходя из этого старт дискуссии был дан Министерством финансов.

Маневренный фонд подразумевает нахождение в национальной и муниципальной собственности недвижимости

Упоминание маневренного фонда разрешает перейти к уточнению подробностей обратной ипотеки и обнаружению экономических условий существования продукта. Маневренный фонд подразумевает нахождение в национальной и муниципальной собственности недвижимости. Бессчётные вариации обратной ипотеки о судьбе недвижимости говорят следующее: она должна быть реализована для компенсации произведенных бывшему хозяину выплат.

Опустим различия обратной ипотеки в различных юрисдикциях и обозначим упрощенно главные шаги этого продукта с позиций рыночного бизнеса (таблица 1).

Таблица 1.

Напомним, что в Соединенных Штатах существуют программы муниципальной обратной ипотеки для неимущих граждан, которым выплачивается пособие с последующим переходом недвижимости в муниципальную собственность. Чтобы недвижимость попала стране в маневренный фонд, оно должно выступить клиентом на шестом этапе, что свидетельствует финансирование обратной ипотеки за бюджетный счет.

По результатам действия соглашения определяется фактическая фактическая стоимость и стоимость кредита недвижимости

Мысль же разглядываемого продукта содержится в финансировании обратной ипотеки за счет рынка недвижимости.

По результатам действия соглашения определяется фактическая фактическая стоимость и стоимость кредита недвижимости. Иначе говоря делается известна доходность либо убыточность продукта. Коммерческий успех продукта обеспечивается отлаженной методикой расчета параметров кредита и необходимым страхованием от риска недостаточности средств от продажи недвижимости.

Страхование есть наиболее значимым причиной успеха продукта. Заемщик приобретает гарантии: пожизненный срок, отсутствие регресса, гарантированные выплаты. Кредитор приобретает страхование убытков.

Речь заходит о продолжительных кредитах, каковые при достижении значительного количества должны рефинансироваться

Много раз проводились расчеты безубыточности продукта, каковые показывают чувствительность продукта к продолжительности кредита и ставке кредита. Для прогнозируемых сроков дожития 15 (25) лет кредит будет безубыточным при ставке не выше 8% годовых и начальном взносе 50%. Размер выплат определяется ценой недвижимости и образовывает диапазон 10–20 тысяч рублей для большинства случаев.

Очень необходимо подчеркнуть, что речь заходит о продолжительных кредитах, каковые при достижении значительного количества должны рефинансироваться, а также через выпуск ИЦБ, что есть темой для отдельного дискуссии.

Сообщение социального подхода и бизнеса пребывает в формировании и сегментации клиентов для каждого сегмента собственного продукта, различающихся степенью социальной помощи. Универсальная формула выглядит так: выплаты плюс социальные услуги. Главное различие — в распределении этих составляющих.

В случае если взглянуть на диапазон вариантов, то с одной стороны находится обратная ипотека с полной коммерческой окупаемостью, а иначе — обратная ипотека с социальной составляющей за счет бюджета.

В российской действительности успех обратной ипотеки будет определяться двумя факторами:

системностью построения этого продукта с учетом необходимости дополнительного регулирования, точного прогнозирования и обязательного страхования;
балансом между бизнес- и социальной составляющей.

Финансовая жизнь

Обратная ипотека — бизнес или социальная помощь?

Интересные записи

Похожие статьи, которые вам, наверника будут интересны: