Сергей гандзюк: «ипотека – это продукт для определенного класса»

Ипотека – дорога к дому с двусторонним перемещением: с одной стороны, заемщики, с другой – банки. Избежать «аварий» возможно лишь при соблюдении определенных правил и наличии адекватного регулирования.

Как сильны стереотипы, возможности и проблемы преодоления посткризисных неприятностей на этом рынке – в интервью с помощником главы комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации русских банков, помощником главы Европейского Трастового банка Сергеем Гандзюком.

— Судя согласно данным статистики количество проблемных займов не значительно уменьшается. На ваш взор, какой самый приемлемый тут выход для банков: реструктурировать долг самим, реструктурировать через АРИЖК либо забирать залоговую недвижимость и позже реализовывать ее?

— Тяжело заявить, что предпочтительнее, в первую очередь вследствие того что у АРИЖК имеется собственные условия работы с проблемными кредитами и не каждый должник, к сожалению, может подойти под эти стандарты, как бы банк этого ни желал.

Кроме этого в данном вопросе крайне важна позиция самого заемщика: кое-какие люди идут на контакт с банком, тогда вероятна решение вопроса и добровольная реструктуризация во внесудебном порядке. Бывают же случаи, в то время, когда заемщики отказываются общаться с кредитором и тогда никакого другого метода – не считая подачи документов в реализации и суд заложенного имущества с торгов – нет. Другими словами по большей части тут все зависит не от желания банка.

Само собой разумеется, самое простое для кредитной организации, дабы заемщик при дефолта сам реализовал собственную квартиру, возвратил деньги и дальше жил тихо. Так как банк не торгует квартирами, это не его бизнес. Тем более, что процедура принудительного взыскания связана с дополнительными затратами (действительно, позже их компенсирует заемщик): затраты на заявочную пошлину, организацию торгов, работу с юристами, подачу иска, транспортные затраты и т.д.

— есть ли реструктуризация проблемного долга панацеей? По различным оценкам, от 30 до 70% реструктурированных ссуд позже снова становятся проблемными

— Возможно, данный показатель ближе все-таки к 30%, чем к 70. Хотя здесь очень многое зависит от подхода банка.

Предположим, у какой-то кредитной организации был не весьма хороший портфель, тогда все долги забрали и оптом реструктурировали. Это неправильно. Нужно к каждому кредиту доходить лично, осознавая, каковы у того либо иного заемщика возможности отыскать новую работу и начать платить.

В случае если мы видим, что на момент обращения за реструктуризацией у человека в течение 6-7 месяцев не было работы, но на данный момент он ее отыскал и сейчас его доход практически такой же, как был до кризиса либо кроме того выше, то, непременно, такому человеку необходимо идти навстречу и делать реструктуризацию. Так как у него имеется возможности погашать кредит. Просроченные процентные выплаты смогут быть кроме того прощены банком, в случае если видно, что дальше заемщик будет платить бережно.

Все равно таковой выход намного лучше, чем торговать залоговой недвижимостью, которая на данный момент не очень сильно растет в цене.

Но в случае если человек как не трудился, так и не работает, а банкиры закрывают на это глаза и говорят: «Мы на данный момент сделаем реструктуризацию на год». Через год глаза открывают, а воз и сейчас в том месте, а, возможно, обстановка стала еще хуже: возможно, должник по большому счету куда-то уехал либо его достали человек и другие кредиторы сейчас пребывает в полном ступоре. Разумеется, что таковой заемщик уже ни при каких обстоятельствах платить не будет.

Занимать страусиную позицию: давайте всех реструктуризируем, а позже посмотрим, что из этого окажется – запрещено. Тот, кто поступал подобным образом, быть может, и имеет сейчас 70% вторично дефолтных ссуд. К вопросу реструктуризации кредитов банкам необходимо доходить осознанно, пристально, без шуток разбирая собственный проблемный портфель.

— Неспециализированная цена залога, находящегося на балансе у банков, на данный момент образовывает приличную сумму – около 14 трлн руб. Как решить эту проблему? Окажут помощь фонды «токсичных» активов?

— Ни за что нельзя создавать фонд «токсичных» активов. на данный момент по всем сумкам позиция начала улучшаться, пускай и не весьма скоро.

Банки уже наступили на грабли и осознали, что раздавать кредиты направо и налево запрещено, нельзя создавать сабпрайм. В случае если на данный момент мы создадим фонд «токсичных» активов, то банки «сольют» в том направлении все проблемные долги, и так же, как и прежде начнут штамповать «кредиты по паспорту». В итоге никто не будет вспоминать о качестве кредитных сумок.

Я считаю, что банки, наоборот, должны улучшать стандарты кредитования.

Из-за чего случился кризис на рынке ипотеки? В Америке методом выпуска производных от производных создался рынок сабпрайм, в то время, когда потенциальные инвесторы прекратили видеть, какого именно качества активы являются базой этих бумаг. Раньше все пологали, что ипотечный рынок – фактически самый безрисковый, и вот на волне данной марки, бренда люди покупали бумаги, каковые реально никаким качеством уже не владели.

на данный момент чтобы механизм снова получил, принципиально важно продемонстрировать, что ипотечный рынок – рынок высокого качества, в противном случае никакой секьюритизации, никакого дополнительного фондирования со стороны инвесторов не будет. Государство не имеет возможности все время поддерживать данный рынок – он большой, денег не хватит. Необходимо, дабы инвесторы поверили в него.

— В продолжение беседы о всевозможных фондах – на рынок, пока еще, действительно, весьма неуверено, выходят кредитные ПИФы с предоставлением займов как своим пайщикам, так и сторонним структурам. Имеется такая неприятность, что часть функций, каковые были исконно банковскими, будут переходить к небанковским организациям? Тут кроме этих паевых фондов, возможно отыскать в памяти кроме этого возможность введения в законное русло платежей посредством SMS.

Существует угроза банковскому бизнесу в классическом его понимании?

— Все зависит от того, как жестко Госдума и Центральный банк, в которой на данный момент все это обсуждается, будут разграничивать то, что возможно делать небанковским организациям, да и то, что запрещено.

по поводу угрозы – имеется угроза с той точки зрения, что огромное количество наличности «гуляет» по стране. Прекрасно их последнее время обязали ставить фискальные аппараты, до этого огромное количество наличности было полностью неконтролируемым.

Нужно банковские и те функции , каковые на сегодня делают банки, по причине того, что их больше некому делать (к примеру, проведение собеседований с заемщиками, сбор документов и пр.).

Особенно это относится регионов, где финансовая система развита не так очень сильно. В мелком городе банк не имеет возможности себе позволить держать громадный штат сотрудников. Так что функции консультирования клиентов смогут передаваться вторым структурам, а вот функции принятия ответов передавать запрещено. Расчетные функции кроме этого, непременно, должны делать банки.

Нас Центробанк осуществляет контроль и любое непроведение какого-либо платежа ведет к отзыву лицензии сразу же.

— Работа с заемщиками – задача банка. И она делается все более изощренной. В частности, предлагается более деятельно применять 177 статью УК, которая предусматривает заключение в тюрьме за уклонение от кредитных обязательств.

Это действенная мера, на ваш взор?

— Статья 177 УК говорит о злостном уклонении от погашения задолженности по кредиту. Но эту злостность нужно доказать. Банкам стоит об этом задуматься.

Мы ввели в собственные анкеты при получении кредита пункт об уведомлении заемщика о содержании данной статьи. Мы предупреждаем человека заблаговременно, что при злостного уклонения от оплаты долга он бывает привлечен к суду.

Это принципиально важно, по причине того, что тут имеется таковой нюанс: , пока должника не уведомили о содержании данной статьи, банку будет весьма сложно доказать злостность намерений должника, а, значит, прокуратура не сможет возбудить против него дело.

— Как действенно на данный момент трудится механизм выкупа «проблемных» ипотечных кредитов, выданных по стандартам АИЖК?

— Я пологаю, что нормально. Мы реализовали АИЖК порядка 150 кредитов. Механизм был своевременно создан и сработал тогда, в то время, когда была острая обстановка на рынке. Для того чтобы рода помощь была достаточной для заемщиков: кто желал, дабы ему помогли, кто желал из данной ситуации выйти, – тот смог.

В случае если, само собой разумеется, это был не мошенник либо легко неразумный человек, что неясно как именно забрал кредит, а позже осознал, что жить на 1,5 тысячи в течение 15 лет – нереально.

Кстати, мы по окончании кризиса ввели минимальный прожиточный минимум для семьи, которая желает взять кредит. Мы думаем, что кроме того в случае если заемщики проходят по стандартам АИЖК, по соотношению «доход-платеж», но остаточный доход по окончании уплаты аннуитетного платежа у них низок, то такие люди не смогут нормально обслуживать кредит.

— А какой минимум установили?

— 3 тысяч рублей на участника семьи в месяц должно оставаться по окончании всех выплат. В Москве данный минимум образовывает 8 тысяч на человека.

Мы же замечательно понимаем, что людям не считая выплаты долга нужно брать одежду, нормально питаться, что ребенок растет – он отправится в детский сад, позже в школу, появятся какие-то дополнительные затраты. Ремонт в квартире нужно иногда делать, мебель брать. На все это необходимы деньги.

Эйфория от приобретения квартиры через год пройдет, покажется негатив и вспомнится анекдот о замене пожизненного тюремного срока ипотекой на 20 лет. Заемщики скоро забывают, что они живут в собственной квартире, а до этого жили в съемной. Ипотека делается обузой.

Вот чтобы не было этого мы ввели таковой прожиточный минимум, дабы люди позже не говорили, что банк загоняет их в безвыходную обстановку.

В АРБ приходили письма от заемщиков, что их банки заманили в ипотеку, они им поверили, забрали кредит, а сейчас не смогут его возвращать.

Вправду, экономическая грамотность отечественного населения низкая. Кстати, вследствие этого у нас так прекрасно развит рынок потребительских кредитов, в то время, когда заемщики переплачивают в несколько раз вещь, беря ее взаймы. Жажды, инстинкты очень сильно преобладают у людей над разумом.

Я считаю, что банки должны с опаской относиться к заемщикам, по причине того, что последние мало думают о последствиях. Особенно это относится ипотеки, которая берется на 20 лет.

— Ипотечные риски существуют и будут существовать. Какие конкретно имеется возможности их минимизации? Работа страховой компании АИЖК, к примеру, может стать действенной в этом замысле?

— Страховая компания Агентства по ипотечному кредитованию страхует, в первую очередь, возможность падения рынка недвижимости, риск падения ликвидности залога, а не ипотечные обязательства.

В случае если посчитать передачу этого риска, то получается, что заемщику делается не лучше, и вдобавок хуже, потому, что это увеличивает его платежи.

— А банку?

— У нас лишь два банка на сегодня – Сбербанк и ВТБ 24 сами трудятся со своим портфелем. Вся другая финансовая система трудится или на секьюритизацию, или по программе АИЖК с последующей продажей кредитов, другими словами не накапливая риски на себе. Исходя из этого банку в этом случае не весьма интересно реализовывать таковой продукт как страхование.

— Другими словами мысль для того чтобы «глобального» страхования может не так долго осталось ждать провалиться сквозь землю?

— Как продемонстрировал кризис, падения цен на недвижимость в раздельно забранном городе не происходит. Оно происходит во всей стране сходу. Так что это все равно что страховаться от ядерного взрыва: в случае если уж накроет, то накроет всех, среди них и страховые компании. Я считаю, что ни одна страховая компания таковой глобальный риск взять на себя не имеет возможности. На протяжении кризиса процентов на 20-30 рынок недвижимости упал везде. Другими словами это все было нужно бы компенсировать.

Откуда такие деньги? Помимо этого, цена таковой страховки для заемщика достаточно приличная.

Я считаю, что-то должно быть поменяно с позиций понимания того, что мы страхуем, что понимается под страховым случаем. Быть может, для того чтобы рода страхование – хороший движение для большей популяризации ипотеки, для понижения начального взноса. Но кризис продемонстрировал, что по большей части дефолтными были кредиты с низким начальным взносом, по причине того, что в этом случае ответственность заемщика сильно занижена.

Я считаю, что на сегодня еще не исчерпаны существующие возможности рынка и кидаться в сильное его расширение не следует.

По причине того, что ипотека не есть панацеей в вопросе обеспечения недвижимостью всех обитателей нашей страны, это продукт для определенного класса, что может себе это разрешить. Имеется муниципальные программы, имеется ипотека для солдат – превосходная национальная программа, но она бюджетная, она совсем вторая. Возможно создать такую же программу для преподавателей, для медицинских работников.

Все эти программы основаны на том же ипотечном механизме, но они социальные: в них субсидируются начальный взнос, ставка. Социальные программы существуют во всем мире, наровне с ними существует ипотека в прямом смысле этого слова, и имеется какой-то класс людей, каковые берут недвижимость на собственные деньги.

Сообщить: «Давайте всем выдавайте ипотечные кредиты!» – запрещено. Тогда мы без шуток увеличиваем собственные риски. Нужно разделять рыночную ипотеку и социальную программу.

— Какой должна быть адекватная степень национальной помощи ипотечного рынка?

— Я считаю верным то, что на данный момент делает АИЖК: в частности уход от прямого финансирования рынка ипотеки на гарантирование этого рынка, дабы позволяет получить рыночным механизмам рефинансирования ипотечных кредитов.

Будут выпускаться облигации с ипотечным покрытием, каковые будут гарантированы Агентством. То, что не продастся в рынок, частично оно будет выкупать. Практически по уровню риска эти бумаги будут равны национальным обязательствам. А позже медлено, как это было в Америке в свое время, государство начнет с этого рынка уходить.

Неспешно интерес к этим бумагам покажется у инвесторов – сперва у российских, позже в случае если имеется гарантии правительства, у западных.

— В то время, когда получит эта программа?

— Я пологаю, что первая информация по этим сделкам покажется в следующем апреле. Мы, к примеру, уже послали заявку на такую сделку.

В то время, когда получит механизм обеспечений, и будет ясно, что в случае если выдан хороший кредит, его возможно реализовать в рынок, то кроме того больше игроков на ипотечном рынке будет.

— Существующих положений закона об ипотечных полезных бумагах достаточно в этом случае либо необходимо что-то в том месте кардинально изменять?

— Нужно попытаться. Снаружи закон на сегодня более-менее разрешает делать выпуск ипотечных бумаг в Российской Федерации. Но в этом ходе довольно много участников; как они готовы к подобного рода сделкам, продемонстрирует время.

— Ипотека уже успела «обрасти» разнообразные стереотипами. К примеру, ипотека – это дорого и пр. Какие конкретно представления верные, какие конкретно – нет?

Что мешает формированию этого кредитного продукта?

— Дороговизна ипотеки – вещь относительная. Чтобы ипотека стала недорогой, инфляция процента два должна быть. Мы выдаем кредиты на данный момент под 11%, а у нас инфляция – 10.

Другими словами получается, что человек платит 1%. Снижать ставку запрещено, по причине того, что запрещено, к сожалению, давать кредиты ниже, чем уровень инфляции.

Еще желаю сообщить о рабочих группах по рьяной борьбе и кредитам ФАСа с ними. Во всем мире имеется комиссии. И в Америке они имеется, и в Европе они имеется.

По причине того, что существует большое количество дополнительных видов работы, которую делают банковские служащие: это регистрация, анализ соглашение купли-продажи и т.д.

Я считаю, что тут должен быть разумный контроль со стороны антимонопольной работы за уровнем рабочих групп.

— Каким в праве быть размер рабочих групп?

— Обычные комиссии – 1,5% от суммы кредита.

Борьба ФАСа с рабочими группами, в особенности по тем кредитам, каковые были выданы много лет назад, стала для юристов бизнесом. Мне присылают из различных городов объявления, где написано: «Отобьем рабочей группе любого банка», другими словами это легко бизнес тёмных юристов, а не волеизъявление заемщиков. В этом случае ФАС стимулирует данный бизнес.

В Америке, к примеру, заемщику при получении кредита дают таковой перечень. Юрист израсходовал на тебя 4,5 часа, его почасовая оплата – столько-то; оценщика – столько-то и т.д. Я считаю, что в случае если банки смогут продемонстрировать обоснованность рабочих групп, то не нужно это дело трогать.

По причине того, что в то время, когда начинаются суды, у банков легко руки опускаются: кроме того, что они возвращают рабочую группу, они еще и платят штраф. В следствии банки на данный момент уходят с рынка: для чего, говорят, нам рисковать, не будем мы заниматься ипотекой, по причине того, что смогут наказать. Рынку от этого делается лишь хуже.

— Ипотека – это все-таки перспективное направление для банков?

— Я считаю, что да, в противном случае бы оно отмерло вместе с кризисом. Мы видим, что на данный момент банки работают , значит, это перспективно. Возможно, напротив прекрасно, что на раннем этапе развития мы взяли такую замечательную встряску, мозги у людей поднялись на место, мы стали относиться к этому бизнесу более ответственно.

Финансовая жизнь

Сергей гандзюк: «ипотека – это продукт для определенного класса»

► Что выгоднее брать ипотеку или копить | РОСНОК

Похожие статьи, которые вам, наверника будут интересны: