Четвертая попытка принять закон о стройсберкассах. надо ли ждать пятую?

В пятницу 13 мая парламентариями Грачевым, Дмитриевой, Крутовым и Петуховой внесен проект закона «О строительных сберегательных кассах» (о накоплении средств на улучшение жилищных условий и капремонт неспециализированного имущества многоквартирных домов). Это четвертая попытка принять соответствующий закон. Из-за чего успешная денежная модель не приживается в Российской Федерации, а очередная инициатива имеет мало шансов на успех?

Для понимания обстоятельств неудач строительных сберегательных касс (ССК) в современной России отыщем в памяти успешную практику и разглядим историю отечественных законопроектов.

Философию строительных накоплений возможно обрисовать фразой «целевые накопления по низкой фиксированной ставке с целью получения целевого финансирования по низкой фиксированной ставке».

Обзор успешной работы ССК

Главная часть успеха приходится на страны и Германию Восточной Европы, где совокупность создавали те же германские кассы, взявшие по окончании 1992 года право трудиться за рубежом.

Громаднейшее развитие ССК взяли по окончании окончания Второй мировой, в то время, когда в Германии не хватало 800 тыс. квартир. Германский опыт возможно сформулировать в виде четырех главных идей.

Первая мысль — взаимопомощь

В фазе накопления вкладчик вносит средства, применяемые для удовлетворения потребностей сообщества

В следствии заключения контракта строительного сберегательного накопления вкладчик делается участником сообщества вкладчиков, связанных единой целью накопления. В фазе накопления вкладчик вносит средства, применяемые для удовлетворения потребностей сообщества.

Тем самым вкладчик получает право на встречное исполнение сообществом собственных обязательств в форме выделения ему потом займа на приобретение жилья либо улучшение жилищных условий под очень удачный кредитный процент. Нужные для этого средства финансируются за счет имеющихся накоплений вкладчиков, и за счет поступающих накопительных вкладов и вкладов для погашения займов.

Для определения очередности предоставления займов ССК рассчитывает для каждого соглашения оценочный коэффициент. Вкладчики, имеющие соглашения с наивысшим коэффициентом, приобретают установленную выплату в первостепенном порядке. Наряду с этим заем выдается через один-два квартала по окончании получения разрешения.

Главную идею взаимопомощи возможно проиллюстрировать следующим примером. Десять человек хотят выстроить дома ценой 1000 финансовых единиц с годовой нормой сбережений 100 финансовых единиц. Каждому требуется копить десять лет.

При коллективного накопления возможно строить уже с первого года, а среднее время ожидания понижается с 10 до пяти с половиной лет.

Распределение личных взносов

	1 год	2 год	3 год	10 год
Взнос вкладчика в сберегательную кассу	10 х 100 = 1000	9 х 100 = 900	8 х 100 = 800	1 х 100 = 100
Погашение	= 0	1 х 100 = 100	2 х 100 = 200	9 х 100 = 900
Сумма	1000	1000	1000	1000
Финансирование строительства	1 дом	1 дом	1 дом	1 дом

Вторая мысль — правильный дисциплина и экономический расчёт

Схема денежных потоков ССК (рис. 1) показывает подходы к денежной сбалансированности.

Рис. 1. Принципиальная схема работы ССК

Сбалансированность финансов достигается за счет:

управления очередью на получение займов,
управления рисками при выдаче ссуд,
комиссионных сборов для покрытия текущих затрат на функционирование.

Не считая необходимого имущественного страхования находилось комиссионное вознаграждение и страхование жизни:

невозвратный вступительный взнос в размере 1% от общей суммы контракта накопления,
сбор за предоставление займа в размере 2% от его суммы,
сбор за досрочное расторжение вклада в размере 1%, в случае если вкладчик не желает ожидать положенные шесть месяцев.

На примере договора на сумму €50 тыс. видна длительность формирования настоящей пользы при дешёвых платежах.

Расчет договора

Фаза накопления (ставка 2%) 8 лет	Выдача	Фаза погашения (ставка 4,5%) 10 лет
Ежемесячный взнос: 200 евро	Выплата конечной суммы соглашения	Ежемесячное погашение — 300 евро
Вклад — 40% от конечной суммы соглашения	Вклад 20 000 евро Ссуда 30 000 евро	Ссуда на постройку — 60% от конечной суммы контракта
20 000 евро	50 000 евро	30 000 евро

Третья мысль — комплексность подхода к улучшению жилищных условий

Строительные накопления являются одним из элементов улучшения жилищных условий.

Составные части жилищного финансирования

Часть финансирования	Источник финансирования	Примечание
50%	Кредит от банка	Ипотека
30%	Кредит строительной сберегательной кассы	Средства из совокупности накоплений: конечная сумма договора, складывающаяся из кредита ССК (60%) и сберегательного вклада (40%)
20%	Строительный сберегательный вклад

Возможно взять ссуды от страховой компании, работодателя, национальных учреждений. В большинстве случаев, право первой ипотеки предоставляется банку.

Четвертая мысль — объединение национальных и коммерческих упрочнений

Успех совокупности строительных сбережений в Германии основывался на включении ее в совокупность жилищной, экономической и социальной политики.

Системное влияние страны на совокупность строительных сбережений

№	Фактор	Формы влияния (помощи)
1	Надежность	1. Закон о ССК как особых кредитных организациях. 2. Членство в Ассоциации возмещения убытков германских банков. 3. Членство в Фонде защиты вкладов строительных сберегательных касс. 4. Ограничение по размещению свободных средств вкладчиков
2	Стимулирование постоянных накоплений	1. Налоговый вычет на накопительный взнос по договору на каждого участника семьи. 2. Национальная премия к взносам в размере 10% на человека, на семью 20% (с ограничениями). 3. Льготы по налогообложению работодателя, если он доплачивает работнику премию за накопления от собственного имени на вклад (с ограничениями). 4. Премия при постройке либо приобретении дома при наличии детей (один раз в жизни)
3	Стимулирование долгосрочности накоплений	1. Национальная премия начисляется каждый год, но практически переводится на счет через семь лет. 2. Договора дают преимущества лишь при долгом накоплении. Расторжение весьма невыгодное
4	Отсутствие избыточной борьбы за права потребителей при формировании доходов ССК	Большое количество комиссионных вознаграждений. Ограничения, налагаемые на клиента. Отсутствие критики страхования судьбы как навязанной услуги
5	Стабильность условий	Ссуды выплачиваются за счет накопительных вкладов, и совокупность функционирует в значительной мере независимо
6	распределение и Конкуренция рисков	Интеграция разных денежных инструментов для оплаты недвижимости. Рефинансирование ипотечного кредита есть одной из вероятных целей применения суммы договора

Пик германской совокупности пришелся на начало 2000-х годов, в то время, когда имела место конкурентная среда с двумя типами участников:

11 земельных строительных сберегательных касс (часть — 35%),
20 частных строительных сберегательных касс (часть — 65%).

Будущее законопроектов о «Строительных сберегательных кассах» в Российской Федерации

Картина с принятием законопроектов получается достаточно грустная (табл. 5). Закон 2016 года весьма близок к тексту 2012 года и отличается лишь в описании применения кредитования и материнского капитала капремонта.

История законопроектов

Период	2002	2007–2009	2012–2014	2016
Авторы	Грачев И. Д., Дмитриева О. Г., Никитчук И. И., Резник Б. Л.	Дмитриева О. Г., Миронов С. М.	Грачев И. Д., Дмитриева О. Г., Миронов С. М., Крутов А. Д., Ушаков Д. В., Петухова Н. Р.	Грачев И. Д., Дмитриева О. Г., КрутовА. Д., Петухова Н. Р
Вкладчики	Физические лица	Граждане РФ, лица и иностранные граждане без гражданства, юридические лица	Граждане РФ, лица и иностранные граждане без гражданства, ТСЖ, ЖК, ЖСК	Граждане РФ, лица и иностранные граждане без гражданства, ТСЖ, ЖК, ЖСК, кооператив по капремонту МКД
Цели кредитования	Улучшение жилищных условий	Улучшение жилищных условий	Улучшение жилищных условий	Улучшение жилищных условий. Капремонт
Минимальный срок накопления	Не указано	Два года	Два года	Два года (три для капитального ремонта)
Превышение ставки кредита над ставкой депозита	Не указано	3% годовых	3% годовых	3% годовых
На какие конкретно категории вкладчиков распространяется государственная помощь	Вкладчики ССК	Граждане РФ	Граждане РФ, ТСЖ, ЖК, ЖСК	На улучшение жилищных условий: граждане РФ, ТСЖ, ЖК, ЖСК. На капитальный ремонт: ТСЖ, ЖК, ЖСК, кооперативы по капремонту
Формы господдержки	Формы господдержки отнесены к ведению правительства	Премия 20% к годовому приросту вклада с учетом начисленных процентов, но не более 14 тыс. руб. в год	Премия 20% к годовому приросту вклада с учетом начисленных процентов, но не более 26 тыс. руб. в год	Улучшение жилищных условий. Премия 20% к годовому приросту вклада с учетом начисленных процентов, но не более 30 тыс. руб. в год. Направление материнского капитала в качестве взноса в ССК. Капитальный ремонт: премия в виде 20% к годовому приросту вклада с учетом начисленных процентов, но не более 62 руб. на квадратный метр в год
Расшифровка жилищных условий	Приобретение, строительство жилого помещения. Модернизация жилого строения, находящегося в собственности физлица.	Приобретение, строительство жилого помещения. Модернизация жилого строения, находящегося в собственности физлица, ТСЖ, ЖК, ЖСК. Ремонт неспециализированной долевой собственности участников ТСЖ, ЖК, ЖСК. Начальный взнос чтобы получить кредит. Погашение жилищных кредитов	Приобретение, строительство жилого помещения. Модернизация жилого помещения. Капремонт объектов неспециализированного имущества МКД. Начальный взнос для получения банковского кредита. Погашение жилищных кредитов.	Приобретение, строительство жилого помещения. Модернизация жилого помещения. Капремонт объектов неспециализированного имущества МКД. Начальный взнос чтобы получить кредит. Погашение жилищных кредитов.
Виды обеспечения	Ипотека, залог движимого имущества	Ипотека, залог движимого имущества, залог ценных бумаг	Ипотека, залог движимого имущества, залог ценных бумаг	Улучшение жилищных условий: ипотека, залог движимого имущества, залог ценных бумаг. Капитальный ремонт — гарантия регионального оператора капитального ремонта
Кредиты без обеспечения	Точно не указано	До 200 тыс. руб.	До 750 тыс. руб.	До 1 миллионов рублей.
Итог (прогноз)	Не принят	Не принят	Не принят	Не будет принят

взглянуть на закон с позиций системного подхода, при котором любой управления и объект исследования рассматривается как целостная совокупность, цели каждого элемента которой формируются исходя из назначения совокупности.

Вопросы возможно разбить на пара групп.

Несколько 1. Технические вопросы по тексту, каковые потребуют уточнений, а также:

текст содержит огрехи в виде неправильных внутренних ссылок и падежей;
не хватает конкретизированы акции, что может привести к при применении в качестве ограничения и обеспечения для работы на рынке ценных бумаг;
упомянуты кооперативы по капремонту, каковые являются новацией.

Несколько 2. Практические вопросы реализации, каковые смогут настойчиво попросить дополнительных упрочнений, а также:

не учтена вероятная материальная польза вкладчика;
не хватает прописана очередность получения кредитов, которая есть основа в управлении денежными потоками и снабжает принципиальную реализуемость сберегательного договора;
движимое имущество есть непрофильным обеспечением для ССК;
применение в качестве главного обеспечения недвижимости осложняется добавлением «…и ценными бумагами». Подобное добавление только приводит к вопросам, включая возможность ценных бумаг быть единственным видом обеспечения;
размер необеспеченного кредита в 1 миллионов рублей. выглядит не соответствующим задаче минимизации рисков и среднему размеру ипотечного кредита (1,8 миллионов рублей.);
применение кредита ССК в качестве начального взноса для получения банковского кредита требует сотрудничества кредиторов в части ипотеки.

Несколько 3. Изменение главной идеи жилищных накоплений как взаимопомощи равных вкладчиков ставит пара принципиальных вопросов:

участие в качестве вкладчиков юрлиц нарушает саму идею персонального сберегательного договора;
включение в инструмент жилищной политики РФ зарубежных лиц и граждан без гражданства приводит к вопросу на соответствие данной нормы целям законопроекта;
смешивание двух накопительных идей в одном проекте из-за добавления накоплений на капитальный ремонт не выглядит логичным. Во-первых, совокупность капремонта содержит в себе механизм постоянных ежемесячных (вечных) взносов, что разрешает выстроить совокупность кредитования. Во-вторых, мысль гарантии регионального оператора, что формирует собственные средства из необходимых по закону взносов, на необязательный бизнес, выглядит вызывающей большие сомнения. В-третьих, накопление взносов на капитальный ремонт на счете регионального оператора есть лишь одним из вероятных способов. В-четвертых, вызывающа большие сомнения мысль субсидирования накоплений на капитальный ремонт при нерешенных вопросах собираемости необходимых взносов.

Несколько 4. Рациональность применения бюджетных средств приводит к вопросам:

учет в расчете поощряемого накопления начисленных процентов нарушает логику помощи персональных упрочнений гражданина по накоплению, поскольку учет процентов ведет к косвенной помощи денежной схемы;
передача материнского капитала в состав накопительного взноса ведет к нарушению индивидуальности применения этих средств;
не рассмотрена экономия бюджетных средств в виде начисления средств господдержки без физического перевода до момента приобретения жилья;
не предусмотрена помощь без прямого финансирования, к примеру льготное налогообложение работодателей, поощряющих накопление работников.

Обрисованные вопросы демонстрируют лишь часть дискуссии при дискуссии законопроекта и разрешают высказать предположение, что в 2016 году его не примут.

Напоследок попытаемся ответить на вопрос: смогут ли быть запущены строительные сберегательные кассы в Российской Федерации?

Германский опыт говорит о том, что было осуществлено внедрение строительных сбережений в публичное сознание: начали заниматься взаимопомощью из бедности, позже привыкли, позже нашли пользу, а позже сделали образом судьбы и частью денежной совокупности.

Возможности развития строительных сберегательных касс, либо В то время, когда будет пятая попытка?

Закон прекрасно трудится в случае, если он нужен для обеспечения практической реализации бизнес-идеи либо публичной идеи. И в том и другом случае нужен клиент, заинтересованный в реализации идеи.

Первое. У идеи ССК первым выгодоприобретателем есть государство, которое может заинтересоваться еще одним механизмом улучшения жилищных условий граждан. Но государство отрабатывает другие инструменты, под каковые создана нормативная база и соответствующая инфраструктура.

Государство станет клиентом новой схемы лишь при признания недостаточности действующих механизмов.

Второе. Быть может, большой игрок ипотечного рынка почувствует недостаточность темпов роста ипотечного кредитования и задумается об применении инструмента жилищных накоплений, переходящих в долг. В этом случае картина может принципиально измениться.

Интерес бизнеса должен быть простимулирован объявлением законодательной и аккуратной властью включением совокупности жилищных накоплений в досрочную стратегию развития.

Две категории бизнеса смогут иметь практический и долговременный интерес к участию в совокупности, что подобно германскому опыту:

региональные жилищные накопительные общества, создаваемые при участии властей и местных денежных университетов;
большие федеральные банковские холдинги, заинтересованные в еще громадной синергии многопрофильной деятельности.

Необходимо подчеркнуть, что в отечественных условиях данный нужный механизм может стать удобным для определенного клиентского сегмента, но обязан рассматриваться как дополнение к действующим совокупностям, а не как новый равноправный соперник.

Третье. Совершенным есть государства интересов и совпадение бизнеса. В этом случае закон будет легко поменян в соответствии с логикой бизнесмодели и клиентов.

Вывод.Пятая попытка принять закон «О строительных сберегательных кассах» состоится и будет успешной, в случае если будет клиент данной идеи.

Финансовая жизнь

Четвертая попытка принять закон о стройсберкассах. надо ли ждать пятую?

Американская полиция: Михаил отвечает на вопросы, часть 1

Интересные записи

Похожие статьи, которые вам, наверника будут интересны: