Елена клепикова: «ипотека – продукт несоциальный»

- kbrbank

Елена клепикова: «ипотека – продукт несоциальный»

Ипотека в Российской Федерации показалась недавно, пройдя за маленький срок период становления, некоторого возрождения и кризисного спада. О национальных изюминках рынка в интервью Bankir.Ru говорит глава Банка жилищного финансирования Елена Клепикова.

— Вы учавствовали в разработке концепции ипотечного кредитования в Российской Федерации. Из-за чего решили заняться как раз этим направлением? Оно казалось перспективным?

И изменились ли взоры с течением времени?

— Непременно, взоры изменяются. Мне думается, любой мыслящий человек обязан производить перерасмотрение их в зависимости от получаемого опыта. Что касается интереса к данной сфере, то прежде всего он обусловлен злободневностью у нас квартирного вопроса (что сломал не только москвичей). Все люди желают иметь обычные условия судьбы.

Эта неприятность касалась меня кроме этого, и собственные неосуществимости ответа квартирного вопроса а также послужили толчком к тому, дабы начать заниматься данной темой. Вот первая обстоятельство.

Во-вторых, сложилось так, что этот вопрос был в рамках деятельности Университета экономики города, в котором я трудилась. Ну и, само собой разумеется, это направление показалось мне увлекательным, перспективным.

практики и Отсутствие знаний вынудило сориентироваться на чужой опыт – США, Европы. Непременно, все то, что было связано с начальным пониманием развития рынка, основывалось на теоретической базе. Но в следствии оказалось, что данный теоретический опыт с позиций практики был не таким уж неверным.

— Что первично в развитии ипотечного рынка?

— Долгосрочное кредитование – это не просто банковский опыт. Это вся инфраструктура, которая нужна чтобы сделать этот инструмент вероятным для применения на рынке.

Запрещено : «Давайте банки будут выдавать ипотечные кредиты». В случае если нет совокупности регистрации, то, как бы банки ни желали заниматься ипотекой, ничего не окажется, по причине того, что не будет зарегистрированного объекта, что может стать предметом залога.

Кроме этого в случае если нет страхования, то вы не имеете возможность компенсировать те риски, каковые связаны с уничтожением объекта недвижимости.

— На сегодня как прекрасно развита эта инфраструктура?

— На мой взор, не отлично. Создана определенная база, но через чур тяжеловесная и громоздкая. Работать над ее совершенствованием, непременно, нужно.

Да и то, что касается законодательства, да и то, что касается регистрационных мероприятий, каковые связаны с развитием данной совокупности.

Совокупность регистрации нужно сделать более рациональной и менее трудозатратной. С позиций денежных показателей она не есть дорогостоящей, но трудозатраты, каковые нужны чтобы зарегистрировать ипотеку – велики.

— Создание переселенческого фонда к инфраструктуре также, возможно, возможно отнести?

— Да, это тот вопрос, что нужно решать. Он связан с университетом социального жилья, жилья социального найма.

Выдвинули хороший слоган: хозяин неизменно более действенно руководит собственной собственностью. Но наряду с этим забыли, что не каждый может стать хозяином. Этому смогут мешать определенные объективные факторы – к примеру, низкодоходные слои населения не имеют возможности стать обычными собственниками, делать функции, каковые накладывает данный статус на человека.

По данной причине обязан существовать социальный найм жилья, благодаря которому государство оказывает помощь гражданам с низкими доходами иметь обычные жилищные условия. Переселенческий фонд есть частью фонда социального найма. Он нужен чтобы помогать заемщикам, появлявшимся в тяжёлых условиях, отыскать приемлемое для проживания жилье.

— Вы подчернули, что при формировании концепции развития русского рынка ипотеки был использован зарубежный опыт. И все-таки у отечественной ипотеки имеется собственные национальные изюминки?..

— Непременно, имеется. Это большое участие и популизм политиков в формировании рынка. Не смотря на то, что, возможно, и за границей также проходили соответствующие этапы, по причине того, что жилищный вопрос неизменно так или иначе связан с политикой, и он постоянно решался посредством помощи национальных структур.

К сожалению, у нас частенько вопросы решения и вопросы рынка определенных неприятностей в его формировании подменялись разного рода популистскими ответами, которые связаны с нерыночными методами регулирования.

К примеру, понижение ставки. Помой-му на данный момент рынок полностью не содействует этому процессу, но принимается ответ, что ставки не должны быть выше определенного уровня. Еще один пример: беседы о том, что страхование судьбы заемщика – это требование, которое навязывают банки.

На самом же деле это требование, которое связано с вероятными рисками, и его наличие усиливает условия кредитования для заемщика.

— Сравнительно не так давно была утверждена Стратегии развития ипотеки до 2030 года. Одна из объявлений документа: через двадцать лет купить жилье в долг сможет 60% семей. Смогут ли для того чтобы рода директивные замечания содействовать формированию рынка ипотеки?

Стоят ли за этим цифрами какие-то настоящие предпосылки?

— Само понятие «стратегии» определяет некие пути, направления развития рынка. Задача обеспечения 60% населения ипотекой как пункт Стратегии в полной мере приемлема, это нельзя назвать популизмом.

Вопрос в том, какими будут механизмы реализации данного положения. В случае если мы разберемся и осознаем, что, вправду, это задача достижима, и что мы верно выяснили количества, технологии и сроки, благодаря которым задача реализуема, то тогда все нормально. В случае если же за этим словами не следует никакого механизма реализации, тогда это популизм, и тогда это указывает, что вся Стратегия – популизм.

— Тут, возможно, снова не обойтись без национальной помощи рынка

— Господдержка обязана формироваться так, дабы четко осознавать, кого поддерживаем: национальные и большие банки, каковые и без того уже имеют ресурсы, либо средние, региональные банки. Тут уже вопрос в том, какие конкретно задачи ставятся: организовать рынок и борьбу либо поддержать монополию (поддержать, по причине того, что ей легче руководить).

— на данный момент на Сбербанк и ВТБ 24 приходится больше 75% ипотечного рынка. Будущее небольших и средних банков не весьма завидна. Отыщем в памяти хотя бы требования к минимальному размеру уставного капитала, каковые еще смогут еще ужесточиться. Что в следствии ожидает рынок: многие банки провалятся сквозь землю, кто-то преобразуется в микрофинансовые центры?

Ваши прогнозы?

— Такая возможность существует. При тех требованиях, каковые на данный момент существуют в вопросах стоимостных параметров и банковского регулирования, которые связаны с резервированием, имеется очень большая вероятность того, что небольшие банки не выживут и должны будут превратиться в микрофинансовые университеты, существующие по совсем иным законам. До тех пор пока по большому счету не ясно, как может у нас развиваться микрофинансирование: оно противоречит законодательству.

Если ты занимаешься кредитованием, не имея банковской лицензии, то тем самым ты нарушаешь Уголовный кодекс. Как решают эту проблему микрофинансовые университеты (которых у нас до тех пор пока мизер), я не знаю.

Но все еще может благополучно измениться. До тех пор пока, по крайней мере, банки пользуются имеющимися возможностями рефинансирования, и при нынешних количествах, и стоимости ресурсов выживают за счет тех дополнительных доходов и комиссий, каковые они приобретают при выдаче кредитов. В случае если будут отменены все комиссии, которые связаны с предоставлением кредитов, то возможностей у средних банков по большому счету нет.

— Еще ФАС выступил с инициативой возможности оформления страховки по окончании подписания кредитного контракта. Кроме этого идут беседы об отмене необходимого страхования заемщика.

— Помой-му благая цель преследуется – защита заинтересованностей заемщиков, но тем самым соответствующие риски перекладываются на банки

— А это машинально приведет к увеличению ставок.

— Совсем справедливо. По причине того, что в случае если у вас имеется риск, кто-то за него обязан заплатить. В конечном итоге за это заплатит все равно потребитель: заплатит или своим временем, или процентными ставками, или невозможностью получения кредита и т.д. Ничего хорошего не происходит, в то время, когда рынку навязываются какие-то условия.

Рынок может сам договориться.

Да, необходимо защищать потребителя от каких-то монополистических тенденций либо жажды монополиста воспользоваться собственными возможностями. Но что касается титульного страхования, страхования судьбы заемщика, то оно существует во всех государствах.

Мне думается, что все структуры, каковые занимаются защитой прав потребителей, должны разглядывать заемщика не в сию конкретную секунду, в то время, когда он приобретает кредит, а в течении ближайших 30 лет, в течение которых он может оказаться в совсем плачевном состоянии, в случае если у него не будет страховки.

— Существуют два диаметрально противоположных взора на ипотеку. Ипотека – продукт социальный, что разрешает людям с не через чур громадным достатком решить собственный жилищный вопрос. И вторая точка зрения содержится в том, что это – продукт премиум-класса, что должен быть запланирован на людей с высокими доходами.

На Ваш взор, какова целевая аудитория ипотечных программ?

— То, что ипотека в ее хорошем понимании не есть социальным продуктом, на мой взор, конкретно. Ее целевая аудитория зависит от стадии развития рынка.

В то время, когда рынок лишь начинает развиваться, то на этом этапе ипотека есть инструментом, что дешёв состоятельным гражданам. И ничего ужасного в этом нет: за счет высокодоходных слоев населения банки отрабатывают эту совокупность, поскольку чтобы нормально заниматься банковской либо страховой деятельностью, нужна большая статистика.

Лишь на ее базе возможно сказать о параметрах платежной способности, андеррайтинге, о том, какие конкретно коэффициенты необходимо применять для расчета большого размера кредита и т.д. Совсем ясно, что изначально, в то время, когда данной статистики нет, риски довольно большие, и плата за них также должна быть высокой. Наработка инструментария не имеет возможности происходить посредством людей, каковые имеют низкие доходы.

По мере понижения рисков и стоимости кредитов ипотечный продукт переходит из премиум-класса в мидл-класс, и в том месте уже начинается вырабатывание того, что именуется эффективностью продукта.

Уже затем возможно сказать о социальной направленности ипотеки: в то время, когда некие маленькие малообеспеченные слои населения получают возможность взять долгосрочный кредит посредством каких-то социальных программам.

Но, повторюсь, то, что ипотека не есть как раз социальным инструментом – это конкретно, по причине того, что люди с низкими доходами не смогут позволить себе брать ипотечные кредиты на рыночных условиях. Нигде это нереально, а также у нас.

— С учетом реалий сегодняшнего дня, какие конкретно должны быть честные среднерыночные ставки по ипотечному кредиту?

— Адекватная рыночная ставка определяется ценой ресурсов, ценой денег, и ничем вторым. Цена денег прежде всего определяется инфляцией. Так, в случае если у нас инфляция обозначается двузначным числом, то сказать о том, что ставка по ипотечному кредиту возможно меньше 10%, легко неправомерно.

На уровне 10% она также быть не имеет возможности, по причине того, что банки должны платить сотрудникам зарплату, возвращать заемные средства и еще приобретать какую-то прибыль.

Средневзвешенная ставка по рублевым кредитам образовывает приблизительно 13%, что в полной мере адекватно на данный момент. На мой взор, это минимальная ставка, которая может на данный момент существовать. Когда будет уменьшаться цена денег, ставки начнут уменьшаться.

— Возможно, не только размер ставки воздействует на решение заемщика забрать кредит. Какие конкретно еще имеется возможности у банков для увеличения конкурентоспособности ипотечного продукта, кроме понижения его стоимости?

— Тут вопросы связаны с качеством работы банка, с его возможностью дать какие-то дополнительные одолжений клиентам. Непременно, значительную роль играются размеры рабочих групп, дополнительных затрат, и удобство получения услуги клиентом.

Помимо этого, имеется определенные дополнительные параметры, каковые воздействуют на решение людей о получении кредита. К примеру, кое-какие банки выдвигают требования, что созаемщиками смогут быть лишь родственники, а не смогут быть, скажем, гражданские жены. Кредитные организации, предоставляющие такую возможность, увеличивают тем самым собственную клиентуру.

Кто-то вычисляет неосуществимым предоставление кредита людям, родным к пенсионному возрасту, а кто-то, напротив, в полной мере лояльно наблюдает на возраст заемщиков.

Так, комиссия и процентная ставка за выдачу кредитов – это главные параметры, а дальше вступают в игру уже больше качественные параметры, нежели количественные.

— В случае если сказать о приоритетах в развитии ипотечных программ: первичный, вторичный рынок, загородная недвижимость. Что более перспективно?

— До тех пор пока все еще вторичный рынок есть приоритетом, по причине того, что с ним несложнее всего трудиться. на данный момент тут концентрируется главной спрос. По этим программам условия кредитования и процентные ставки значительно лучше.

Но, однако, мне думается, что спрос будет расти и на загородную недвижимость, и на объекты нового строительства. Но, эти виды кредитования постоянно будут более дорогостоящими, чем кредиты на готовое жилье, исходя из этого не вижу оснований для того, чтобы вторичная ипотека имела в будущем меньший приоритет, чем все другое.

— Какие-то новые, посткризисные подходы банков к заемщикам показались?

— Банки стали более осмотрительными в вопросах кредитования. Они начали более пристально доходить к андеррайтингу заемщиков; критерии предоставления кредитов стали более твёрдым. Многие банки отказались от определенных программ кредитования, каковые были до кризиса.

Что касается перехода к каким-то инновационным программам либо мероприятиям в области ипотечного кредитования, то до тех пор пока это на втором замысле.

Единственное, что стало вправду деятельно развиваться по окончании кризиса – это реструктуризация. В случае если раньше банки не очень с радостью этим занимались, то на данный момент вынуждены идти на подобные меры. Банки (по крайней мере, часть из них) входят в положение заемщиков и в случае если видят, что люди желают остаться в собственном жилье, пробуют возвращать долги, то стараются идти им навстречу.

Но, само собой разумеется, это не касается тех заемщиков, каковые уже не смогут вернуть собственную платежеспособность. Тут тащить время бессмысленно, это хуже для заемщика, исходя из этого приходится решать проблему за счет продажи недвижимости, что также на данный момент отмечается.

Кроме этого к посткризисным новшествам относится то, что банки предлагают кредиты с льготными условиями для приобретения квартир, каковые находятся у них на балансе.

— Деятельно говорят сейчас о восстановлении рынка ипотеки. Так ли это в действительности?

— С позиций мировых показателей – непременно. Снова же статистика первого полугодия 2010 года если сравнивать с теми-же месяцами в прошедшем году намного отличается в этом замысле в лучшую сторону. В первом полугодии 2009 года по большому счету многие ипотечные программы были свернуты.

на данный момент идет достаточно деятельный рост рынка.

Возможно ли сказать, что всецело восстановился рынок? Вероятнее, запрещено: и по темпам строительства, и по количествам выдаваемых кредитов, каковые на данный момент существуют, мы не достигли еще докризисного уровня.

ХАЛЯВНАЯ ИПОТЕКА

Интересные записи

Похожие статьи, которые вам, наверника будут интересны: