Что будет с ипотекой в ближайшее время?

Ипотека – продукт долговременный. Тут – и банкам, и потенциальным заемщикам – для принятия верных ответов крайне важно воображать, как будет развиваться обстановка обозримой перспективе. Ответы на главные вопросы о тенденциях развития ипотечного рынка дают специалисты.

Ставки

Ставки при ипотеке крайне важны. От них зависит размер переплаты, и именно на них, в большинстве случаев, при выборе банка заемщики обращают внимание прежде всего.

Но, в большинстве случаев, ставки в различных банках различаются очень несущественно. В среднем по рынку они составляют на данный момент 12–14%. Немного ниже – по социальным программам; выше – по продуктам на новостройки либо предложениям с минимальным (до 20%) начальным взносом.

В большинстве случаев изменение ставок игроками (в большинстве случаев, большими) ведет к тому, что остальные участники рынка делают то же самое.

Что будет со ставками по ипотекам до Января этого года?

«25 апреля 2014 года Национальный банк в связи с возросшими инфляционными рисками поднял главную ставку РЕПО на 0,5%, и она достигла 7,5% годовых. Такие меры смогут привести к увеличению ставок по ипотечному кредиту. В связи со сложившейся экономической и политической обстановкой в полной мере возможно, что это не последнее увеличение главной ставки.

Исходя из этого возможно заявить, что в скором будущем понижение ставок по ипотекам нереально», – прогнозирует начальник работы ипотечного кредитования «Инком-Недвижимость» Лев Плецельман.

Он уверен в том, что «в данной обстановке крайне важно то, как поведут себя главные игроки – Сбербанк и ВТБ, как они поднимут собственные ипотечные ставки. От их поведения зависит обстановка на рынке в целом».

Согласно точки зрения председателя совета директоров компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, «игроки будут поменять ставки туда-сюда, за перемещениями рынка. Как это уже на данный момент делает Газпромбанк – в марте он повысил ставки на 1%, а в последних числах Апреля снизил их на 0,7%».

«Важную роль в формировании ставки по ипотекам играется цена привлечения средств банками, – поясняет помощник главы департамента ипотечного кредитования банка «Петрокоммерц» Дмитрий Шапочкин. – Ставка по ипотечному кредиту складывается из четырех составляющих: цены денег, стоимости кредитного риска, стоимости издержек, которые связаны с выдачей кредита, и нормы прибыли. Последние три фактора кроме этого именуют кредитной маржой – другими словами отличием между ценой размещения (ставкой по ипотечному кредиту) и ценой привлечения.

Пассивная база банков во многом складывается из депозитов физических лиц. В случае если взглянуть статистику размера ставки по депозитам и сравнить ее со ставкой по ипотечному кредиту, то заметим очевидную зависимость. Так, начиная с 2012 года, ставка по ипотечному кредиту равна ставке по депозитам (более чем одного года) плюс 4–5%.

Следовательно, при удорожания цены привлечения для банков денежных средств, роста ставок по депозитам, будут расти и ставки по ипотечному кредиту. Обстоятельством удорожания смогут быть каждые факторы от экономических до политических».

Специалист напоминает о начинающем действовать с 1 июля этого года законе о потребительском кредитовании, что лишает заемщика возможности выбора оформления ипотеки с банковской рабочей группой либо без нее. «В случае если до вступления закона в силу клиент имел возможность снизить размер ставки по кредиту, заплатив банковскую рабочую группу, то с вводом закона для того чтобы выбора не будет, что кроме этого будет содействовать росту ставки», – подчеркивает Дмитрий Шапочкин.

«Учитывая неспециализированный экономический спад в совокупности с отрицательной ускорения динамикой и рисками инфляции настоящих располагаемых доходов, это, в полной мере возможно, заметно затормозит скорость увеличения ипотечной индустрии и через ликвидности и сокращение спроса в секторе окажет определенное негативное влияние на динамику нового строительства», – дополняет аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин.

«Заданная прошлым годом тенденция к понижению ипотечных ставок продолжится и в текущем году, потому, что банки на данный момент нуждаются в заемщиках значительно больше, чем во вкладчиках, – высказывает иное предположение глава фирмы «ИнвестПрофит» Константин Камбулов. – Представители Центрального банка уверены в том, что в текущем году инфляция будет замедляться до отметки 5% и ниже. В случае если это случится, то станет самым весомым катализатором к понижению ипотечных ставок.

К тому же повышение количества кредитов, выдаваемых на приобретение первичного жилья, напрямую связано с ростом строительной отрасли, наблюдающимся последние три года. Рост рыночного предложения новостроек и необходимость реализовать сданные в эксплуатацию жилые объекты кроме этого будет подстегивать игроков к понижению ставок по кредитам».

Согласно точки зрения главы департамента розничных продаж Промсвязьбанка Марины Спиридоновой, «все будет зависеть от результатов развития геополитических событий. Сейчас банки не стремятся к увеличению ставок, спрос как на рынке недвижимости, так и на рынке ипотечного кредитования высокий. Это обусловлено тем, что многие выходят из депозитов и направляют собственные вложения в недвижимость, исходя из этого банки пока не стремятся повышать ставки».

«В 2014 году будет выдано порядка 900 тыс. ипотечных кредитов, а средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов будет равна примерно 12,5% , если текущая геополитическая нестабильность не будет оказывать определяющее влияние во втором полугодии 2014 года. Важное значение для развития рынка ипотеки будет иметь уровень ликвидности и возможность банков завлекать адекватное по цене фондирование», – резюмирует начальник аналитического центра АИЖК Михаил Гольдберг.

Будет ли оказывать влияние на ставки курс рубля?

«Непременно, да. Ослабление рубля в условиях, в то время, когда большая часть товаров импортируется в Россию, неизбежно приведет к росту стоимостей, инфляции, ставок по депозитам и, следовательно, ставок по кредитам, а также ипотечным», – уверен Дмитрий Шапочкин.

«Ослабление национальной валюты оказывает важное влияние на развитие ипотечного кредитования в целом. В меньшей степени это относится ценовых параметров кредита: ставок, сроков и т.д. В данной ситуации большему влиянию подвержены требования банков к клиентам и методика оценки их платежной способности, поскольку банкам нужно предусмотреть возможность понижения платежной способности заемщиков в связи с инфляционными процессами», – вычисляет первый помощник главы Росбанка Игорь Антонов.

«С позиций глобальных экономических процессов такая зависимость имеется, но она носит не прямой темперамент. На сегодня это влияние минимально и имеет коррекционный темперамент у отдельных участников рынка. Большее влияние на ставки будут оказывать такие события, как понижение кредитного рейтинга России и как очевидное следствие цена фондирования, действия ЦБ РФ в части трансформации главной ставки т.д.», – думает начотдела проведения ипотечных сделок Департамента ипотечного бизнеса РосЕвроБанка Илья Иванов.

В любом случае, даже в том случае, если и будет происходить изменение ставок в ту либо иную сторону, то оно будут некритичным (в случае если предположить их понижение, то не до европейских 3–4% в любом случае). Такие колебания (в пределах 0,5–2%) не так значительно отражаются на ежемесячных платежах заемщиков.

«Для примерного расчета заберём следующие эти: сумма кредита – 1,5 млн. рублей, срок – 10 лет. При ставке в 12% ежемесячный платеж будет составлять 21 510 рублей, при ставке в 13% – 22 280 рублей, другими словами на 4% больше. Это некритичные трансформации», – подсчитывает Мария Литинецкая.

«На примере средней для столичного региона суммы кредита – 4 млн. рублей при среднем сроке кредита 15 лет повышение ставки на 1% повлечет за собой повышение ежемесячного платежа по кредиту на 5,4% – с 48 201 до 50 795 рублей. Такое изменение без шуток не отразится на доступности ипотечного кредита, по причине того, что в этом вопросе ключевую роль играется стоимость доходов недвижимости и уровень населения», – поясняет Дмитрий Шапочкин.

«Понижение ставки на 1–2% при сохранении срока кредитования в любом случае ведет к уменьшению ежемесячного платежа. Более наглядно это понижение отмечается при громадных сроках кредитования. К примеру, при сроке в 25 лет понижение ставки на 2% приведет к уменьшению платежной нагрузки на 13%, а при сроке в 5 лет – всего на 5%», – уточняет Игорь Антонов.

«Все зависит от изначальной ставки, и срока кредитования. К примеру, при понижении ставки с 13 до 12% и сумме кредита в 3 млн. рублей на 10 лет платеж сократится на 1 750 рублей, а при понижении с 12% до 11% годовых – на 1 700 рублей. В случае если разглядеть подобное понижение ставки при сроке кредита 20 лет, то понижение ежемесячного платежа будет равна около 2 100 и 2 000 рублей, соответственно.

Принцип следующий: чем больше срок, тем чувствительнее платеж к трансформации ставки; чем выше ставка изначально, тем чувствительнее платеж к трансформации ставки», – говорит Илья Иванов.

Начальный взнос

Особенную роль в ипотечных продуктах играется размер начального взноса. До кризиса были программы с нулевым взносом. Позже они прекратили собственный существование.

Оказалось, что заемщики, каковые пользовались таким предложениями, чаще «дефолтятся». Этому возможно два объяснения. Во-первых, в случае если люди не смогли накопить определенную сумму денег, то, возможно, их доходы смогут быть не довольно большие и не разрешат обслуживать долгосрочный кредит в будущем. Во-вторых, имеется психотерапевтический фактор.

Заемщики, каковые не положили в приобретение квартиры ни копейки собственных средств, легче расстаются с ней. Банкам же трудиться по таким программам очень рискованно, в особенности в случае если должник перестает обслуживать кредит на ранних сроках либо во время кризиса, в то время, когда цены на недвижимость смогут снизиться.

Программ с нулевым взносом на данный момент нет. Стандартно заемщик обязан владеть 15–20% собственных средств, дабы забрать ипотеку. Возможно постараться взять кредит с 10% начальным взносом, но тогда в обязательном порядке потребуется страхование ответственности заемщика, что стоит недешево.

Имеется банки (их весьма мало), каковые декларирует ипотеку с нулевым взносом. Но в том месте, в большинстве случаев, нужен залог недвижимости, которая уже имеется в собственности заемщика.

Имеется ли возможности появления ипотечных программ с нулевым начальным взносом?

«Программы ипотечного кредитования без начального взноса являются очень рискованными кроме того в условиях стабильной экономической обстановке, исходя из этого немногие банки вводили подобные продукты. В текущих условиях сказать о возобновлении ипотечных программ без начального взноса не приходится, поскольку существует возможность понижения цен на рынке недвижимости и, как следствие, недостаточности цены обеспечения по кредиту», – отвечает Игорь Антонов.

«Появление не рекламных, а настоящих программ с нулевым ипотечным взносом в скором будущем маловероятно. Это связано с тем, что ипотека на данный момент имеет хорошее распространение на вторичном и первичном рынке недвижимости. Помимо этого, тот факт, что клиент смог накопить средства для начального взноса, прекрасно его характеризует перед банком, поскольку гарантирует его свойство жить в долг», – согласен Лев Плецельман.

Дмитрий Шапочкин уверен в том, что «появление программ с нулевым начальным взносом вероятно в условиях стабильной экономики, в то время, когда возможно спрогнозировать изменение цены на недвижимость в течение ближайших 5–10 лет. В ситуации, в то время, когда экономика турбулентна, банк, выдающий кредит без начального взноса, рискует появляться в ситуации, в то время, когда цена залога отправится вниз, и он останется без обеспеченного залогом кредита, а у заемщика уменьшится мотивация платить по кредиту из-за иллюзии переплаты».

«Уже на данный момент кое-какие банки предлагают ипотечные кредиты с минимальным начальным взносом (5–10%) и без начального взноса, но ставка по таким кредитам в большинстве случаев выше, поскольку заемщиков, вносящих минимальный начальный взнос, банк в большинстве случаев относит в категорию высокорисковых. Так как начальный взнос есть одним из серьёзных индикаторов свойства заемщика планировать собственный бюджет, осуществлять накопления и аккуратно относиться к вложениям в приобретение недвижимости, банк, поднимая ставку, старается застраховать вероятный риск невозврата кредита», – делится наблюдениями Михаил Гольдберг.

Кроме этого до кризиса были распространены программы валютной ипотеки, ставки по которым были существенно ниже, чем по рублевым займам. Но они были страшными на протяжении кризиса, в то время, когда из-за трансформации валютных котировок, ипотечные платежи возросли в разы.

на данный момент таких предложений на рынке практически нет, и они вряд ли покажутся.

«На данный момент кредиты в зарубежной валюте не пользуются популярностью, поскольку заемщики объективно поймут невыгодность, а основное рискованность валютного кредитования. Одновременно с этим на фоне ослабления курса рубля банки кроме этого ограничивают кредитование в зарубежной валюте, или по большому счету закрывают подобные программы. Так, при сохранении текущей экономической обстановке к Январю вероятно значительное сокращение числа банков, в ипотечных программах которых будут представлены кредиты в зарубежной валюте», – отмечает Игорь Антонов.

«В текущей ситуации более возможен уход с рынка немногих оставшихся валютных заемщиков. Валютная ипотека, памятуя последствия 2008–2009 годов, на данный момент есть нишевым продуктом для высокообеспеченных заемщиков, имеющих валютный доход. Часть валютных кредитов несопоставимо ничтожна если сравнивать с выдачей рублевых кредитов. Так, в январе-феврале 2014 года выдан 141 долгосрочный кредит в зарубежной валюте если сравнивать с 117 656 рублевых. Другими словами на один валютный кредит приходится 834 рублевых.

Простые заемщики уже в 2009 году осознали, что валютная ипотека, не обращая внимания на кажущиеся мало более низкие ставки, содержит неоправданные риски», – подтверждает Михаил Гольдберг.

«Сказать о возможности валютной ипотеки в то время, в то время, когда главный игрок на рынке – Сбербанк – отменил выдачу валютных кредитов, не нужно», – подчеркивает Лев Плецельман.

Согласно точки з�