Приобретение земельного участка у муниципалитета: что нового ожидает покупателя?

Трансформации, внесенные в Земельный кодекс Российской Федерации. многие специалисты уже назвали наибольшей реформой в сфере земельных взаимоотношений за последние 14 лет (с момента принятия Земельного кодекса РФ в 2001 году). закон от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ О внесении трансформаций в Земельный кодекс РФ и отдельные законы РФ (потом – Закон № 171-ФЗ) дает новое определение земельному наделу (п. 1 ст.

1 Закона № 171-ФЗ ), исключает нормы о постоянном (бессрочном) пользовании и пожизненном наследуемом владении, вводит в Земельный кодекс Российской Федерации шесть новых глав (главы V.1-V.6). В этом материале мы поведаем о новом порядке приобретения земельного надела, находящегося в муниципальной собственности. И не смотря на то, что использоваться он будет только с 1 марта 2015 года, рекомендуем ознакомиться с ним уже на данный момент, дабы решить, по нормам действующего либо будущего законодательства удачнее брать земельный надел как раз вам.

Необходимость реформирования законодательства

на данный момент для приобретения земельного надела, находящегося в национальной либо муниципальной собственности, заинтересованному лицу нужно осуществить его образование (ст. 11.3 Земельного кодекса РФ в действующей редакции). Разные нормативно-правовые акты требуют предоставления различных документов для образования земельных участков.

В частности, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ. для образования земельного надела нужно иметь проект межевания территории; по Земельному кодексу РФ требуется схема образования земельных участков на кадастровом замысле территории; в соответствии с Лесному кодексу РФ. нужна лесоустроительная документация; а из норм закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан направляться, что еще нужен застройки территории и проект организации. Помимо этого, содержание указанных документов или не установлено, или установлено не хватает четко.

По словам Андрея Ивакина. помощника директора по сотрудничеству с властями и международным отношения ГК Ренова, и одного из разработчиков Закона № 171-ФЗ. раньше в Росимуществе по году лежали заявки от граждан об образовании земельных участков. Пологаю, что это было вызвано не только громадным числом заявок, но и наличием содержательной коллизии между образованием земельных участков и уже имеющейся проектной документацией. К примеру, орган местного самоуправления утвердил проект межевания, в соответствии с которым предусмотрен раздел громадного участка, находящегося в федеральной собственности.

Появляется вопрос, на каком основании федеральное ведомство будет принимать либо не принимать ответ об образовании земельного надела, в случае если архитектор уже позаботился и спроектировал будущие участки? Дабы исключить эту неопределенность, мы пошли на важный ход и отменили ответ о необходимости образования земельного надела, – поясняет Андрей Ивакин.

Кое-какие юристы критиковали данную новеллу. Согласно их точке зрения, по окончании исключения из земельного законодательства таковой процедуры, как образование участка, публичный хозяин лишается возможности поделить собственную недвижимую вещь. Представляется, что это не совсем верно с позиций гражданского законодательства.

Но данное новшество будет являться хорошим стимулом для утверждения проектов межевания муниципальными органами власти, по причине того, что с того момента, в то время, когда они утвердили такие проекты, Росимущество, Управление делами Главы Российской Федерации и иные федеральные ведомства не смогут поделить участок в противном случае, чем это указано в проекте межевания территории.

Вывод

Андрей Ивакин, помощник директора по сотрудничеству с властями и интернациональным отношениям ГК Ренова:

Самым ответственным трансформацией, внесенным в Земельный кодекс Российской Федерации. я считаю обязанность по безвозмездной передаче всех федеральных участков в муниципальную собственность. на данный момент у нас в стране большой количество федеральных земель, распоряжается которыми Росимущество. Конечно, что большинство таких земель находится в пользовании граждан, а доход идет в бюджет страны.

В соответствии с новой редакцией Земельного кодекса РФ, при наличии заявки Росимущество обязано решить о безвозмездной передаче участка в муниципальную собственность. Исключение сделано для участков, на которых находится федеральная недвижимость, и для тех, каковые зарезервированы для федеральных потребностей, предоставлены федеральным учреждениям. Так, в следующем году огромное количество федеральной почвы может перейти органам местного самоуправления.

Это поменяет земельный баланс в стране.

Что касается порядка предоставления земельного надела для постройки, то в соответствии со ст. 31 Земельного кодекса РФ в действующей редакции заинтересованный гражданин обязан обратиться в аккуратный орган власти либо орган местного самоуправления с заявлением о выборе земельного надела и предварительном согласовании места размещения объекта.

После этого орган местного самоуправления (а также по обращению аккуратного органа власти) снабжает выбор земельного надела на базе документов национального кадастра недвижимости. Результаты выбора земельного надела оформляются актом о выборе земельного надела.

Аккуратный орган власти либо орган местного самоуправления принимает ответ о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного надела в соответствии с одним из вариантов выбора земельного надела, либо об отказе в размещении объекта. Ответ о предварительном согласовании места размещения объекта есть основанием последующего предоставления участка для постройки.

Необходимо подчеркнуть, что порядок выбора земельного надела продолжительное время подвергался обоснованной критике. Дело в том, что многие нюансы процедуры подготовки акта о выборе земельного надела законодательно не урегулированы.

Так, в земельном законодательстве не указаны ни сроки рассмотрения органом местного самоуправления предоставленных документов, ни основания для отказа. Акт выбора земельного надела – это таковой ужасный документ, что появился в законодательстве еще далеко до Градостроительного кодекса РФ. – говорит Андрей Ивакин. – По собственному содержанию данный документ полностью дублирует всю градостроительную документацию. Какой суть в акте выбора, в случае если у нас имеется застройки и правила землепользования, градостроительные регламенты, проекты планировки, межевания?

Единственное, для чего сейчас нужен акт выбора – это для удостоверения отсутствия на участке охранных и защитных территорий. В большинстве западных государств информация об охранных и защитных территориях размещена в сети на кадастровой карте территории и возможно предоставлена заявителю в один клик.

Но в Российской Федерации таковой услуги нет, в связи с чем граждане вынуждены приобретать эти сведенья самостоятельно. В некоторых регионах заявителям необходимо поставить на акт выбора до 20 печатей и подписей, наряду с этим нет никаких обеспечений, что дойдя до 20-ой, им не откажут. И тогда вся прошлая работа будет проделана впустую. Помимо этого, иногда сами организации не знают, где у них зарыт кабель, а где охранная территория линий электропередач.

И в случае если с наземными коммуникациями дело обстоит несложнее (по причине того, что их хотя бы видно), то с подземными картина еще печальнее, – жалуется Андрей Ивакин. – Исходя из этого из новой редакции Земельного кодекса РФ мы исключили акт выбора. По отечественным расчетам, это должно сэкономить гражданам от года до трех лет.

НУЖНЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ

Взглянуть внесенные трансформации и сравнить различные редакции Земельного кодекса РФ возможно в совокупности ПОРУЧИТЕЛЬ. Для этого откройте кодекс. после этого на панели инструментов выберите Трансформации в документе, а в нем – Сравнение редакций.

По окончании 1 марта 2015 года предоставление акта выбора земельного надела не потребуется, а вместо предварительного согласования места размещения объекта заинтересованному лицу необходимо будет подготовить документацию по образованию и планировке территорий соответствующих земельных участков. Органы власти и местного самоуправления будут обязаны публиковать на собственных официальных сайтах данные о наличии свободных участков.

Помимо этого, новая редакция Земельного кодекса РФ делает четкое разграничение, какие конкретно участки предоставляются на торгах, а какие конкретно – без торгов. Но обо всем по-порядку.

Подготовка к проведению аукциона

За некоторым исключением (к примеру, , если земельный надел был предоставлен некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства; в случае если на земельном наделе расположены строения либо сооружения; в случае если продажа участка производится в соответствии с законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ Об обороте земель сельскохозяйственного назначения ) продажа земельных участков, находящихся в национальной либо муниципальной собственности, будет осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов (ч. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ в редакции от 21 июля 2014 года № 77).

Ответ о проведении аукциона по продаже земельного надела, находящегося в национальной либо муниципальной собственности, будет приниматься уполномоченным органом по заявлениям граждан либо по собственной инициативе. Наряду с этим органы власти и местного самоуправления обязаны по окончании получения от граждан заявлений выставлять на торги свободные участки.

, если ответ о продаже участка принимается по инициативе уполномоченного органа, этот орган самостоятельно готовит все нужные с целью проведения аукциона документы. Любопытно, что Земельный кодекс Российской Федерации в редакции от 21 июля 2014 года № 77 расставил приоритеты между схемой расположения и проектом межевания земельного надела на кадастровом замысле территории.

С 1 марта 2015 года проект межевания будет являться главным документом, и схема размещения земельного надела на кадастровом замысле территории может употребляться лишь в том случае, если проект межевания не утвержден. Представляется, что эта мера разрешит избежать обстановок, в то время, когда создана схема размещения земельного надела, принят проект межевания, а поставить образованный участок на кадастровый учет и зарегистрировать его еще не успели.

Так, сначала уполномоченный орган образовывает и утверждает схему размещения земельного надела (в случае если таковой участок предстоит образовать, и отсутствует утвержденный проект межевания территории). Сейчас такая схема готовится в электронном виде, дабы возможно было сопоставить цифровой документ с межевым замыслом земельного надела.

При несоответствия образованного земельного надела утвержденной схеме более чем на 10% уполномоченный орган откажет в заключении соглашения о перераспределении земельных участков (ч. 14 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ в редакции от 21 июля 2014 года № 77). К 1 марту 2015 году Росреестр обязан создать и запустить на официальном портале особый сервис по подготовке схемы образования земельных участков.

С его помощью заявители смогут самостоятельно начертить будущий участок на кадастровом замысле территории.

После этого уполномоченные органы готовят документы, нужные для осуществления национального кадастрового учета, на основании которых проводится государственная регистрация и кадастровый учёт прав на земельный надел (за исключением случаев образования земельного надела из земель либо земельного надела, гос собственность на каковые не разграничена). Потом получаются технические условия подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением случаев, в случае если в соответствии с разрешенным

применением земельного надела не предусматривается возможность строительства строений, сооружений). По окончании всех названных выше процедур уполномоченный орган принимает ответ о проведении аукциона (ст. 39.11 Земельного кодекса РФ в редакции от 21 июля 2014 года № 77).

В случае если проведение аукциона осуществляется по инициативе заинтересованного в предоставлении земельного надела гражданина, то подготовка аукциона и образование участка проходят в том же порядке, лишь все указанные действия делает сам заявитель. Этот порядок усложняется тем, что затраты по формированию земельного надела и подготовке всех нужных документов ложатся на заявителя, наряду с этим при его проигрыша на торгах израсходованные финансовые средства не возвращаются.

Нужно учитывать, что подготовка схемы размещения земельного надела не допускается при образования участка из земель либо земельных участков, расположенных в границах городов федерального значения – Москвы, Петербурга, Севастополя либо в границах населенных пунктов. При обращении гражданина с заявлением об утверждении схемы размещения земельного надела должна быть указана цель его применения.

В течение двух месяцев со дня поступления указанного заявления уполномоченный орган проводит диагностику и направляет заявителю ответ об утверждении схемы размещения земельного надела (и прилагает данную схему) либо об отказе в ее утверждении. В ответе об отказе в утверждении схемы размещения земельного надела должны быть указаны все основания для отказа.

По окончании утверждения схемы размещения земельного надела проводятся кадастровые работы и осуществляется национальный кадастровый учет земельного надела. После этого заинтересованное лицо проводит регистрацию права национальной либо муниципальной собственности на земельный надел самостоятельно (в случае если его образование осуществляется на основании схемы размещения земельного надела) или через уполномоченный орган (в случае если земельный надел образован в соответствии с проектом межевания территории либо с утвержденной схемой размещения земельного надела).

В случае если наличие технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения есть необходимым с целью проведения аукциона, заявитель приобретает эти условия. Потом гражданин обращается в уполномоченный орган с заявлением о проведении аукциона, в котором показывает цель применения для того чтобы участка и его кадастровый номер. Заявление возможно поданы лично, по почте или через Интернет.

По окончании получения от гражданина всех названных выше документов уполномоченный орган проводит диагностику и в срок не более чем два месяца принимает ответ о проведении аукциона или об отказе в его проведении.

Участок не может быть предметом аукциона, в случае если:

его границы подлежат уточнению;
на земельный надел не зарегистрировано право национальной либо муниципальной собственности, за исключением случаев, в случае если таковой земельный надел образован из земель либо земельного надела, гос собственность на каковые не разграничена;
в отношении земельного надела не выяснены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, за исключением случаев, в случае если в соответствии с разрешенным применением земельного надела не предусматривается возможность строительства строений, сооружений;
в отношении земельного надела отсутствуют сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, в случае если в соответствии с разрешенным применением земельного надела не предусматривается возможность строительства строений, сооружений;
в отношении земельного надела не установлено разрешенное применение либо разрешенное применение земельного надела не соответствует целям применения земельного надела, указанным в заявлении о проведении аукциона;
земельный надел не отнесен к определенной категории земель;
земельный надел предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения либо аренды;
на земельном наделе расположены строение, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в собствености гражданам либо юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения на условиях сервитута либо объекта, размещение которого не мешает применению для того чтобы земельного надела в соответствии с его разрешенным применением;
на земельном наделе расположены строение, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в национальной либо муниципальной собственности, и их продажа является предметом другого аукциона или они не продаются на этом аукционе в один момент с земельным наделом;
земельный надел изъят из оборота;
земельный надел ограничен в обороте;
земельный надел зарезервирован для национальных либо муниципальных потребностей;
земельный надел находится в границах застроенной территории, в отношении которой заключен контракт о ее развитии, либо территории, в отношении которой заключен соглашение о ее комплексном освоении;
земельный надел в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (либо) документацией по планировке территории рекомендован для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения либо объектов местного значения;
земельный надел рекомендован для размещения строения либо сооружения в соответствии с национальной программой России, национальной программой субъекта федерации либо адресной инвестиционной программой;
в отношении земельного надела принято решение о предварительном согласовании его предоставления;
в отношении земельного надела поступило прошение о предварительном согласовании его предоставления либо прошение о предоставлении земельного надела, за исключением случаев, в случае если принято решение об отказе в предварительном согласовании предоставления для того чтобы земельного надела либо ответ об отказе в его предоставлении;
земельный надел есть земельным наделом неспециализированного пользования либо находится в границах земель неспециализированного пользования, территории неспециализированного пользования;
земельный надел изъят для национальных либо муниципальных потребностей, за исключением земельных участков, изъятых для национальных либо муниципальных потребностей в связи с признанием многоквартирного дома, что расположен на таком земельном наделе, аварийным и подлежащим сносу либо реконструкции (ч. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ в редакции от 21 июля 2014 года № 77).

При обнаружения хотя бы одного из указанных выше событий уполномоченный орган принимает ответ об отказе в проведении аукциона.

Проведение аукциона

Значительно чаще аукцион есть открытым по составу участников. Его организатором возможно уполномоченный орган либо специальная организация, действующая на основании соглашения с уполномоченным органом.

Начальной ценой предмета аукциона возможно рыночная цена участка, определенная в соответствии с законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ Об оценочной деятельности в РФ , либо кадастровая цена для того чтобы земельного надела, в случае если национальная кадастровая оценка проводилась не позднее пяти лет назад. Цена участка будет выяснена по итогам аукциона.

В случае если на участие в аукционе подана лишь одна заявка или участником признано лишь одно лицо, цена участка будет равна начальной цене предмета аукциона, другими словами рыночной либо кадастровой стоимости земельного надела (ч. 1 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ в редакции от 21 июля 2014 года № 77).

В случае если аукцион признан несостоявшимся и соглашение купли-продажи земельного надела не заключен, начальная цена предмета повторного аукциона возможно выяснена ниже ранее установленной, но не более чем на 30% (ч. 17 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ в редакции от 21 июля 2014 года № 77).

Время, порядок и место проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок возврата и внесения задатка, величину увеличения начальной цены предмета аукциона (ход аукциона) устанавливает его организатор. Извещение о проведении аукциона размещается на сайте www.torgi.gov.ru не меньше чем за 30 дней до его начала. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Также, на сайте размещается проект соглашения купли-продажи земельного надела.

Для принятие участия в аукционе заявителем представляются следующие документы:

заявка на участие с указанием банковских реквизитов счета для возврата задатка;
копия паспорта;
документы, подтверждающие внесение задатка (соглашение о внесении задатка).

Предоставление документов, подтверждающих внесение задатка, согласится заключением соглашения о задатке (ч. 2 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ в редакции от 21 июля 2014 года № 77).

Организатор аукциона не вправе потребовать представления иных документов.

Один заявитель может подать лишь одну заявку на участие в аукционе. Прием документов заканчивается не ранее чем за пять дней до дня его проведения. Заявка на участие в аукционе, поступившая по окончании срока приема заявок, возвращается заявителю в сутки ее поступления.

Заявителям, признанным участниками аукциона, и заявителям, не допущенным к участию в аукционе, организатор направляет уведомления о принятых в отношении них ответах. Результаты аукциона оформляются

Финансовая жизнь

Приобретение земельного участка у муниципалитета: что нового ожидает покупателя?

Как выбрать и купить земельный участок? #Строим ЖБ Дом

Интересные записи

Похожие статьи, которые вам, наверника будут интересны: