Рынок недвижимости может упасть еще на треть, но строителей это не остановит

- kbrbank

Рынок недвижимости может упасть еще на треть, но строителей это не остановит

2016 год ознаменовался тенденцией, которую раньше назвали бы необычной: при высоком спросе на недвижимость цены не увеличивались, а, наоборот, кроме того мало просели. Как осознать данный феномен?

Спросу вопреки

В Москве в прошедшем сезоне спрос порадовал продавцов жилья: Росреестр за год зарегистрировал практически на 11% больше контрактов купли-продажи квартир если сравнивать с 2015 годом. А количество сделок по контрактам долевого участия (другими словами в новостройках) выросло еще больше — на 82%. На первый взгляд эти сведенья говорят об активном росте спроса.

Но в случае если присмотреться к вторым цифрам, то окажется, что это не совсем так.

Это не новый спрос, что появился за счет того, что люди стали больше получать и сейчас смогут позволить себе приобрести жилье. Обстоятельства сегодняшнего спроса иные.

  1. Довольно дешёвая ипотека: число ипотечных сделок в 2016 году выросло на треть.
  2. Перетекание спроса из области в Москву. До тех пор пока в столице росла покупательская активность, в области она понижалась: число сделок на вторичном рынке в 2016 году уменьшилось на 10%, а на первичном — на 4%.

В столице показалось много предложений по цене меньше 4 млн рублей

Дело в том, что снизился входной билет на столичный рынок. Раньше в Москве практически не было квартир дешевле 5 миллионов рублей. Для многих потенциальных клиентов это были недостижимые бюджеты, исходя из этого они имели возможность разглядывать лишь квартиры в Подмосковье. Но за последние несколько лет в столице показалось много предложений по цене меньше 4 миллионов рублей.

Студию в новостройке в линии МКАД сейчас возможно купить уже за 3 миллионов рублей. Само собой разумеется, это будет маленькая квартирка площадью около 25 кв. м, но данный бюджет в полной мере сопоставим по цене с подмосковной однушкой.

Так, возможно констатировать, что в области обстановка со спросом совсем печальная, а в Москве поддерживать его на приемлемом уровне разрешает лишь понижение стоимостей. На вторичном рынке номинальные стоимости за 2016 год снизились незначительно — на 5%: со 179 тыс. до 170 тыс. руб. К середине февраля столичный метр утратил еще мало — на данный момент его цена образовывает 168 тыс. руб.

На рынке новостроек средняя удельная стоиость довольно стабильна: она колебалась около отметки 200 тыс. руб. за 1 кв. м. Но нужно учитывать, что и в сегменте вторичных квартир, и на рынке новостроек настоящие сделки заключаются с дисконтом 10–15%. Приблизительно 80% продаж на вторичном рынке осуществляется по окончании торга. Девелоперы также предлагают скидки на квартиры.

Причем в случае если раньше акции и скидки носили сезонный темперамент, то на данный момент идут практически неизменно.

Ипотека также делается дешевее, что дополнительно стимулирует спрос и содействует тому, дабы на рынке оказались клиенты с меньшими накоплениями. Тут играет роль не только понижающаяся ставка, но да и то, что банки смягчают условия кредитования. Многие из них снизили требования по начальному взносу с 20% до 10%, а кое-какие кредиторы создали программы и вовсе без него.

Цены на недвижимость смогут упасть на треть

Наряду с этим предложение на рынке недвижимости деятельно растет. Так, с 2014 года количество новых жилых проектов вырос на 1,3 млн кв. м. В 2016 году количество предложения в Москве увеличился больше чем на четверть — на 26,6%, достигнув 1,52 млн кв. м.

Столь важный рост случился по двум главным обстоятельствам.

  1. В Москве еще сравнительно не так давно наблюдался острый недостаток дешёвого и качественного жилья. Исходя из этого, кроме того не обращая внимания на понижение доходов населения, в линии МКАД все еще сохранился отложенный спрос, и в довольно недорогих проектах продажи идут очень деятельно. В этих условиях девелоперы стремятся успеть «снять сливки» в виде отложенного спроса тех клиентов, каковые раньше не могли отыскать дешёвых для себя вариантов.
  2. Активное развитие промзон. Курс на редевелопмент бывших промышленных территорий был забран в 2013 году, в то время, когда мэрия и горсовет Москвы заявили 11 приоритетных площадок для реновации. Какое-то время пригодилось на оформление документации, переговоры с собственниками земель, подготовку площадок. Наряду с этим процесс был уже запущен, и его весьма затратно останавливать. В следствии в 2015 году начали массово выходить на рынок весьма большие проекты, приблизительно на миллион квадратных метров жилья любой: «Зиларт» на месте промзоны «Зил», «Знак» на месте завода «молот и Серп», «Тушино-2018» на территории бывшего аэропорта. За прошедший год столь масштабных проектов на рынке не показалось. Но прошлые мегапроекты выводились не полностью, к тому же в 2016 году рынок деятельно пополнялся менее большими проектами.

В пятилетней возможности возможно ожидать понижения цен на недвижимость на 30–40%

Если судить по заявленным проектам на ближайшие годы, каждый год девелоперы будут выводить на рынок более 2 млн кв. м жилья. Спрос не будет успевать за предложением, исходя из этого, дабы реализовать такие количества, девелоперы будут вынуждены снижать цены. В следствии средняя удельная стоиость может уменьшаться темпами 5–15% в год.

Со своей стороны, продавцы на вторичном рынке, дабы выдержать борьбу с новостройками, будут кроме этого вынуждены демпинговать. В целом в пятилетней возможности возможно ожидать понижения цен на недвижимость на 30–40% если сравнивать с нынешним уровнем.

Всем участникам рынка, в особенности девелоперам и продавцам, принципиально важно осознать, что нынешняя обстановка — не обычный кризис. Это новая экономическая действительность без бурного большого количества и роста экономики зарубежных инвестиций. Такая обстановка — действительно и на долгое время. Исходя из этого не стоит ожидать дна, по окончании которого начнется новый рост.

Необходимо привыкнуть к данной действительности и снизить ценовые ожидания, в противном случае возможно остаться без клиентов.

В цене — лишь лучшие

Что текущая обстановка на рынке свидетельствует для финсектора? В целом понижение цен на жилье — хороший момент не только для клиентов, но и для банков. В то время, когда цены всегда росли, позволить себе квартиру имели возможность по большей части инвесторы, а им редко нужна ипотека.

Исходя из этого до 2008 года часть ипотечных сделок не превышала 10%, а после этого впредь до 2014 года держалась приблизительно на уровне 15–20%. на данный момент на вторичном рынке около 20–30% сделок проходит с применением ипотеки. На первичном рынке эта часть образовывает по большей части 30–60%, а на некоторых объектах может быть около 80%.

Главная опасность существует для банков, каковые выдают кредиты с нулевым либо минимальным начальным взносом

Действительно, необходимо иметь в виду что понижение цен на жилье свидетельствует удешевление залогового актива. Это ничем не угрожает банкам, в случае если заемщик стабильно выплачивает кредит, но может стать неприятным сюрпризом, если он не смог выплатить банк и кредит остался на руках с подешевевшим активом. Главная опасность существует для банков, каковые выдают кредиты с нулевым либо минимальным начальным взносом.

В случае если же начальный взнос образовывает хотя бы 20–30%, банки смогут ощущать себя тихо. Вряд ли цены за маленький срок упадут так очень сильно, дабы кредитная организация из-за дефолта заемщика ушла в глубочайший минус по обстоятельству неосуществимости реализовать недвижимость по ветхой цене.

Наряду с этим факторов, каковые имели возможность переломить обстановку и вызвать рост стоимостей, не отмечается. Активного роста доходов населения не ожидают кроме того оптимисты.

Что касается возможностей финансирования застройщиков, то вряд ли возможно сказать о том, что это будут банкротства с полным уходом с рынка. Скорее, обращение будет идти о смене собственников, вероятны случаи перехода отдельных застройщиков под контроль банков. Но в любом случае нужно скрупулезную контролировать каждую конкретную площадку, денежные показатели девелопера.

Это раньше удачно продавались практически все проекты, на данный момент же из-за упавшего спроса активные продажи будут лишь на лучших площадках в хорошей локации.

Спад или обвал: Что происходит на рынке недвижимости весной 2017 года?

Интересные записи

Похожие статьи, которые вам, наверника будут интересны: