Рынок недвижимости может упасть еще на треть, но строителей это не остановит

Рынок недвижимости может упасть еще на треть, но строителей это не остановит

2016 год ознаменовался тенденцией, которую раньше назвали бы необычной: при высоком спросе на недвижимость цены не увеличивались, а, наоборот, кроме того мало просели. Как осознать данный феномен?

Спросу вопреки

В Москве в прошедшем сезоне спрос порадовал продавцов жилья: Росреестр за год зарегистрировал практически на 11% больше контрактов купли-продажи квартир если сравнивать с 2015 годом. А количество сделок по контрактам долевого участия (другими словами в новостройках) выросло еще больше — на 82%. На первый взгляд эти сведенья говорят об активном росте спроса.

Но в случае если присмотреться к вторым цифрам, то окажется, что это не совсем так.

Это не новый спрос, что появился за счет того, что люди стали больше получать и сейчас смогут позволить себе приобрести жилье. Обстоятельства сегодняшнего спроса иные.

  1. Довольно дешёвая ипотека: число ипотечных сделок в 2016 году выросло на треть.
  2. Перетекание спроса из области в Москву. До тех пор пока в столице росла покупательская активность, в области она понижалась: число сделок на вторичном рынке в 2016 году уменьшилось на 10%, а на первичном — на 4%.

В столице показалось много предложений по цене меньше 4 млн рублей

Дело в том, что снизился входной билет на столичный рынок. Раньше в Москве практически не было квартир дешевле 5 миллионов рублей. Для многих потенциальных клиентов это были недостижимые бюджеты, исходя из этого они имели возможность разглядывать лишь квартиры в Подмосковье. Но за последние несколько лет в столице показалось много предложений по цене меньше 4 миллионов рублей.

Студию в новостройке в линии МКАД сейчас возможно купить уже за 3 миллионов рублей. Само собой разумеется, это будет маленькая квартирка площадью около 25 кв. м, но данный бюджет в полной мере сопоставим по цене с подмосковной однушкой.

Так, возможно констатировать, что в области обстановка со спросом совсем печальная, а в Москве поддерживать его на приемлемом уровне разрешает лишь понижение стоимостей. На вторичном рынке номинальные стоимости за 2016 год снизились незначительно — на 5%: со 179 тыс. до 170 тыс. руб. К середине февраля столичный метр утратил еще мало — на данный момент его цена образовывает 168 тыс. руб.

На рынке новостроек средняя удельная стоиость довольно стабильна: она колебалась около отметки 200 тыс. руб. за 1 кв. м. Но нужно учитывать, что и в сегменте вторичных квартир, и на рынке новостроек настоящие сделки заключаются с дисконтом 10–15%. Приблизительно 80% продаж на вторичном рынке осуществляется по окончании торга. Девелоперы также предлагают скидки на квартиры.

Причем в случае если раньше акции и скидки носили сезонный темперамент, то на данный момент идут практически неизменно.

Ипотека также делается дешевее, что дополнительно стимулирует спрос и содействует тому, дабы на рынке оказались клиенты с меньшими накоплениями. Тут играет роль не только понижающаяся ставка, но да и то, что банки смягчают условия кредитования. Многие из них снизили требования по начальному взносу с 20% до 10%, а кое-какие кредиторы создали программы и вовсе без него.

Цены на недвижимость смогут упасть на треть

Наряду с этим предложение на рынке недвижимости деятельно растет. Так, с 2014 года количество новых жилых проектов вырос на 1,3 млн кв. м. В 2016 году количество предложения в Москве увеличился больше чем на четверть — на 26,6%, достигнув 1,52 млн кв. м.

Столь важный рост случился по двум главным обстоятельствам.

  1. В Москве еще сравнительно не так давно наблюдался острый недостаток дешёвого и качественного жилья. Исходя из этого, кроме того не обращая внимания на понижение доходов населения, в линии МКАД все еще сохранился отложенный спрос, и в довольно недорогих проектах продажи идут очень деятельно. В этих условиях девелоперы стремятся успеть «снять сливки» в виде отложенного спроса тех клиентов, каковые раньше не могли отыскать дешёвых для себя вариантов.
  2. Активное развитие промзон. Курс на редевелопмент бывших промышленных территорий был забран в 2013 году, в то время, когда мэрия и горсовет Москвы заявили 11 приоритетных площадок для реновации. Какое-то время пригодилось на оформление документации, переговоры с собственниками земель, подготовку площадок. Наряду с этим процесс был уже запущен, и его весьма затратно останавливать. В следствии в 2015 году начали массово выходить на рынок весьма большие проекты, приблизительно на миллион квадратных метров жилья любой: «Зиларт» на месте промзоны «Зил», «Знак» на месте завода «молот и Серп», «Тушино-2018» на территории бывшего аэропорта. За прошедший год столь масштабных проектов на рынке не показалось. Но прошлые мегапроекты выводились не полностью, к тому же в 2016 году рынок деятельно пополнялся менее большими проектами.

В пятилетней возможности возможно ожидать понижения цен на недвижимость на 30–40%

Если судить по заявленным проектам на ближайшие годы, каждый год девелоперы будут выводить на рынок более 2 млн кв. м жилья. Спрос не будет успевать за предложением, исходя из этого, дабы реализовать такие количества, девелоперы будут вынуждены снижать цены. В следствии средняя удельная стоиость может уменьшаться темпами 5–15% в год.

Со своей стороны, продавцы на вторичном рынке, дабы выдержать борьбу с новостройками, будут кроме этого вынуждены демпинговать. В целом в пятилетней возможности возможно ожидать понижения цен на недвижимость на 30–40% если сравнивать с нынешним уровнем.

Всем участникам рынка, в особенности девелоперам и продавцам, принципиально важно осознать, что нынешняя обстановка — не обычный кризис. Это новая экономическая действительность без бурного большого количества и роста экономики зарубежных инвестиций. Такая обстановка — действительно и на долгое время. Исходя из этого не стоит ожидать дна, по окончании которого начнется новый рост.

Необходимо привыкнуть к данной действительности и снизить ценовые ожидания, в противном случае возможно остаться без клиентов.

В цене — лишь лучшие

Что текущая обстановка на рынке свидетельствует для финсектора? В целом понижение цен на жилье — хороший момент не только для клиентов, но и для банков. В то время, когда цены всегда росли, позволить себе квартиру имели возможность по большей части инвесторы, а им редко нужна ипотека.

Исходя из этого до 2008 года часть ипотечных сделок не превышала 10%, а после этого впредь до 2014 года держалась приблизительно на уровне 15–20%. на данный момент на вторичном рынке около 20–30% сделок проходит с применением ипотеки. На первичном рынке эта часть образовывает по большей части 30–60%, а на некоторых объектах может быть около 80%.

Главная опасность существует для банков, каковые выдают кредиты с нулевым либо минимальным начальным взносом

Действительно, необходимо иметь в виду что понижение цен на жилье свидетельствует удешевление залогового актива. Это ничем не угрожает банкам, в случае если заемщик стабильно выплачивает кредит, но может стать неприятным сюрпризом, если он не смог выплатить банк и кредит остался на руках с подешевевшим активом. Главная опасность существует для банков, каковые выдают кредиты с нулевым либо минимальным начальным взносом.

В случае если же начальный взнос образовывает хотя бы 20–30%, банки смогут ощущать себя тихо. Вряд ли цены за маленький срок упадут так очень сильно, дабы кредитная организация из-за дефолта заемщика ушла в глубочайший минус по обстоятельству неосуществимости реализовать недвижимость по ветхой цене.

Наряду с этим факторов, каковые имели возможность переломить обстановку и вызвать рост стоимостей, не отмечается. Активного роста доходов населения не ожидают кроме того оптимисты.

Что касается возможностей финансирования застройщиков, то вряд ли возможно сказать о том, что это будут банкротства с полным уходом с рынка. Скорее, обращение будет идти о смене собственников, вероятны случаи перехода отдельных застройщиков под контроль банков. Но в любом случае нужно скрупулезную контролировать каждую конкретную площадку, денежные показатели девелопера.

Это раньше удачно продавались практически все проекты, на данный момент же из-за упавшего спроса активные продажи будут лишь на лучших площадках в хорошей локации.

Спад или обвал: Что происходит на рынке недвижимости весной 2017 года?

Интересные записи

Похожие статьи, которые вам, наверника будут интересны: