Сделки, подлежащие государственной регистрации

- kbrbank

Сделки, подлежащие государственной регистрации

Сделки с недвижимостью подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК (п. 1 ст. 164).

В отличие от нотариального удостоверения, которое возможно установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК), обязательность госрегистрации сделки устанавливается лишь законом.

Участники сделки не вправе установить либо отменить необходимую госрегистрацию в соответствии с условиями контракта.

Подлежащие госрегистрации сделки возможно условно поделить на четыре группы: сделки об отчуждении (влекущие переход права на недвижимость); сделки, не влекущие перехода прав; дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные); смешанные соглашения, которые содержат элементы сделок, подлежащих регистрации.

1. Сделки об отчуждении направлены на передачу недвижимости в собственность. К ним относятся:

а) контракты купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома либо квартиры (п. 2 ст. 558 ГК), и доли в праве неспециализированной собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК), а также соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п.

3 ст. 55 Закона об ипотеке); *

б) контракты мены жилых домов, их частей и квартир (п. 2 ст. 567 ГК), и доли в праве неспециализированной собственности на них (ст. 251 ГК); *

в) соглашения дарения недвижимости (независимо от вида объекта) (п. 3 ст. 574 ГК), доли в праве неспециализированной собственности на них (ст.

251 ГК), а также пожертвование (ст. 582 ГК); *

г) соглашения ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, а также соглашения пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК); *

д) контракты аренды с выкупом (ст. 624 ГК);

е) соглашения продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК).

При совершении сделок об отчуждении недвижимости производятся два регистрационных действия: регистрация самой сделки (удостоверяется штампом на контракте) и регистрация права собственности приобретателя, клиента, изменяющегося, одаряемого, плательщика ренты (удостоверяется свидетельством о регистрации права).

2. Сделки без отчуждения направлены, в большинстве случаев, на передачу недвижимости в пользование либо в залог и тем самым порождают не прекращение, а ограничение (обременение) права. К ним относятся:

а) контракты аренды:

строений, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, участков лесного фонда на срок не меньше 1 года (п. 2 ст. 651 ГК, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 N 53 О госрегистрации соглашений аренды) , и аренды на неизвестный срок;

фирм как имущественных комплексов (п. 2 ст. 658 ГК);

соглашения субаренды (п. 2 ст. 615 ГК), к каким применимы указанные выше правила о контрактах аренды;

б) соглашения безвозмездного пользования участком лесного фонда (ст. 36 ЛК, п. 6 Положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование, утвержденного Распоряжением Правительства РФ от 18.02.1998 N 224 );

в) соглашения о залоге недвижимости (об ипотеке) (п. 3 ст. 339 ГК, п. 2 ст.

10 Закона об ипотеке), а также залог права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке);

г) соглашения концессии участков лесного фонда (Инструкция о порядке госрегистрации соглашений аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утвержденная Приказом Министерства Юстиции России от 23.01.2002 N 18 ).

В соответствии с ст. 39 ЛК и ст. 1028 ГК контракты концессии подлежат регистрации органами по регистрации юрлиц, потому, что предметом концессии есть передача не имущества, а необыкновенных прав, а также пользования лесными ресурсами.

Соглашение концессии не подлежит госрегистрации в ЕГРП, потому, что не есть сделкой с недвижимым имуществом.

При заключении этих соглашений производится одно регистрационное воздействие — регистрация сделки (удостоверяется штампом на контракте). Правилами ведения ЕГРП предусмотрено право залогодержателя и арендатора кроме этого взять свидетельство о госрегистрации. Но эти положения противоречат

ст. 14 Закона о регистрации прав, в соответствии с которой свидетельством удостоверяется совершённая регистрация вещного права, а регистрация сделки удостоверяется особой регистрационной надписью на контракте. Исходя из этого для подтверждения регистрации контракта аренды либо ипотеки достаточно регистрационного штампа на контракте.

Выделим, что залог — сделка без отчуждения. Передача имущества в залог не влечет прекращения права собственности. В случае если должник не выполнил обязательства, обеспеченного залогом, заложенное им имущество может перейти к залогодержателю лишь на основании новой сделки, к примеру соглашения о приобретении заложенного жилого помещения (см. список сделок с отчуждением), но не на основании контракта о залоге.

3. Дополнительные (акцессорные) сделки — это сделки, арестанты для трансформации правоотношений по зарегистрированным сделкам:

а) уступка требования по зарегистрированной сделке (ст. 389 ГК);

б) перевод долга по зарегистрированной сделке (ст. 391 ГК);

в) соглашение об трансформации зарегистрированного контракта (п. 1 ст. 452 ГК, п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59);

г) отказ одаряемого принять дар (ст. 573 ГК) (вероятен лишь до передачи дара либо согласно соглашению дарения в будущем).

Пунктом 1 ст. 452 ГК установлено, что соглашение об трансформации либо о расторжении контракта совершается в той же форме, что и контракт, в случае если из закона, иных правовых актов либо договора не вытекает иное. Но госрегистрация не есть элементом формы соглашения, из данного положения не нужно, что в случае если контракт подлежит регистрации, то регистрации подлежат соглашения об его трансформации либо расторжении.

Соглашение об трансформации размера арендной платы подлежит регистрации, потому, что есть неотъемлемым элементом соглашения аренды и изменяет условие и содержание обременения, порождаемого соглашением аренды. В случае если направляться данной логике, то регистрации должны подлежать и соглашения о предоставлении отступного по зарегистрированному соглашению (ст. 409 ГК), и соглашения о новации обязательства по зарегистрированному соглашению (ст. 414 ГК).

Примечательно, что при заключения соглашений об дополнении и изменении условий соглашения об ипотеке в регистрационную запись об ипотеке вносятся дополнения и изменения (п. 2 ст. 23 Закона об ипотеке), что есть иным регистрационным действием, нежели регистрация сделки.

Разумеется, что соглашения о расторжении зарегистрированных соглашений не требуют регистрации. Потому, что предметом соглашений есть прекращение обязательств сторон (п. 2 ст. 453 ГК), должно производиться погашение регистрационной записи о сделке и основанном на ней ограничении (обременении).

Так, на основании соглашения о расторжении контракта аренды должно производиться погашение записи об аренде, при расторжении контракта пожизненного содержания с иждивением должно производиться погашение записи об обременении недвижимости залогом и рентой в силу закона (ст. ст. 586, 587 ГК). Но в случае если соглашение о расторжении содержит условие о возврате взятого по расторгаемой сделке имущества (п. 4 ст.

453 ГК), то нужна регистрация перехода права к лицу, передавшему недвижимость (получателю ренты, продавцу).

4. Смешанные соглашения. В силу принципа свободы соглашения стороны смогут заключить соглашение, в котором находятся элементы разных контрактов, как предусмотренных, так и не предусмотренных законом (п. п. 2, 3 ст. 421 ГК). При заключения смешанного соглашения, содержащего элементы предусмотренного законом соглашения, императивные нормы о данном соглашении являются необходимыми для сторон (п.

1 ст. 422 ГК). В случае если контракт содержит в себе элементы сделки, подлежащей госрегистрации, то он в целом кроме этого подлежит госрегистрации.

По указанным обстоятельствам подлежат госрегистрации:

а) соглашения перенайма — передачи прав и обязанностей согласно соглашению аренды (ст. 615 ГК), которые содержат элементы уступки права перевода и требования долга;

б) контракты обмена жилых помещений между нанимателями и собственниками муниципального жилья (ст. 20 Закона об базах жилищной политики), каковые возможно квалифицировать как мену имущества (квартиры) на имущественное право (право найма) (п. 4 ст. 454, п. 2 ст.

558, п. 2 ст. 567 ГК).

Источник: av-ue.ru

сделки с недвижимостью не подлежащие государственной регистрации

Интересные записи

Похожие статьи, которые вам, наверника будут интересны: