Сергей постнов: «ипотека заточена на массовость»

- kbrbank

Сергей постнов: «ипотека заточена на массовость»

О обстоятельствах недоступности ипотеки, кредитных предпочтениях заемщиков, экзотических случаях отказа в кредитовании в интервью Bankir.Ru поведал вице-президент банка «Петрокоммерц» Сергей Постнов.

– Сергей Иванович, в одном интервью вы говорили, что размер ставок – это не основное, что воздействует на доступность ипотеки. А что тогда? Цена недвижимости?

– Принципиально важно соотношение средней средней цены и зарплаты квадратного метра в конкретном регионе. В случае если у нас среднестатистическая заработная плата по стране (за исключением Питера и Москвы) образовывает 25–35 тыс. рублей, а квадратный метр стоит 35–70 тыс. рублей, то что в таковой ситуации человек может приобрести? Кроме того в случае если ему дать беспроцентную ссуду, то он все равно не приобретёт квартиру!

Он обязан не выпивать, не есть, дабы накопить на один квадратный метр, а ему их нужно хотя бы 50. Значит, копить он обязан 150 месяцев. А если он будет откладывать половину собственных доходов, то копить придется уже не 150 месяцев, а 300.

В свое время мы делали особые расчеты, каковые продемонстрировали, что от понижения ставок человеку ни холодно, ни жарко, по причине того, что это только незначительно удешевляет кредит. А вот в случае если снизить цена квадратного метра с 70 тыс. до 50 тыс. рублей, то это совсем другое дело: возможность приобрести жилье существенно возрастает.

– Как возможно снизить цена недвижимости?

– Нужна настоящая борьба, которой нет. на данный момент в любом регионе при смене власти изменяются и «любимые» строительные компании. Более того, в строительной отрасли России на данный момент нет передовых западных разработок. Мы практически воспроизводим строительный комплекс 80-х годов прошлого века – строим панельные и кирпичные дома. Все отечественные ДСК проходили последнюю модернизацию в 80-е годы, в то время, когда подготовились к прошлой Олимпиаде.

У нас производительность труда в строительных работах приблизительно в четыре раза меньше, чем в развитых государствах. Что мы желаем в таком при?

В случае если брать западный опыт, то в том месте государство за собственные деньги подводит сети при постройке новых домов. У нас до тех пор пока нет для этого денег.

К тому же цена квадратного метра у нас приблизительно на 30–40% по большому счету не зависит от рынка.

Кроме этого не требуется забывать старое определение рыночной цены: в то время, когда предложение превышает спрос на ставку банковского процента. Она у нас на данный момент образовывает 10%. Значит, квартир должно быть на 10% больше, чем потенциальных клиентов, тогда цена и спрос будут уравновешены, и цена недвижимости может снизиться.

– на данный момент спрос превышает предложение?

– Формально спрос меньше, чем предложение, по причине того, что у людей нет денег. 70% населения не имеет возможности приобрести по большому счету никакую недвижимость, кроме того в ипотеку. У нас рынок недвижимости существует для 30% людей.

– Линейка ипотечных кредитов банка «Петрокоммерц» складывается из четырех классических продуктов: кредит на приобретение квартиры на вторичном рынке, загородного дома, новостройки и кредит под залог имеющейся у заемщика недвижимости. Какие конкретно программы на данный момент являются самый востребованными заемщиками и наименее рискованными для банка?

– В отечественном банке приблизительно 85% составляют кредиты, выданные для приобретения квартир на вторичном рынке. Это главный продукт, он наименее рискованный, самый понятный, мы его удачно реализовываем.

С позиций хорошей ипотеки самым рискованным есть кредитование новостроек. Не смотря на то, что 2013 год продемонстрировал, что банки заинтересовались первичкой, часть которой в кредитном портфеле выросла.

Неизменно считалось, что кредиты на приобретение недвижимости на первичном рынке должны составлять в портфеле банка около 20%. Но в некоторых банках в прошедшем сезоне данный показатель доходил до 60 а также до 80%. На это повлияла, например, программа ВЭБа («Программа инвестиций в проекты строительства дешёвого жилья и ипотеку»), в рамках которой банкам предоставлялись недорогие ресурсы, и они имели возможность кредитовать под 11%, что было привлекательно для заемщиков.

на данный момент деньги ВЭБа закончились, и неясно, как тут будет дальше развиваться обстановка.

Два главных игрока – Сбербанк и ВТБ – продолжат финансирование строительства. В 2008 году главная масса больших застройщиков практически перешла под контроль этих двух национальных банков, по причине того, что они были задолжали им огромные финансовые суммы.

С позиций работы с залогами в том случае, если кредит не выплачивается, самая проблематичной есть ипотека на загородный дом. Ликвидность этих залогов существенно ниже, чем квартир, по причине того, что они являются менее востребованным продуктом на отечественном рынке.

– Ипотека на апартаменты начинается?

– Это новый вид бизнеса. Не смотря на то, что раньше апартаменты – другими словами такие объекты недвижимости, где нельзя прописаться – также были, легко их никто так не называл. Один таковой дом мы кредитовали в 2004 году. По большей части квартиры в том месте брали «громадные люди». Я сперва удивлялся: для чего им эта недвижимость, в случае если в ней нельзя прописаться, к тому же стоила она дорого.

Но в том месте была собственная конгломерация, все люди друг друга знали, и им было комфортно иметь недвижимость в одном доме. на данный момент апартаменты стали более массовым форматом жилья. В большинстве случаев, их берут те люди, у которых уже имеется недвижимость.

По мере роста количеств строительства для того чтобы формата жилья, ипотека на апартаменты также будет развиваться. Я тут не вижу никаких особых рисков.

– Апартаменты сложно будет реализовать, в случае если заемщик обанкротится?

– Само собой разумеется, хрущевку возможно будет реализовать намного стремительнее, чем апартаменты. Имеется риск, что данный товар может оказаться никому не нужен. Когда апартаменты станут востребованными на рынке (другими словами, условно говоря, 5–10% клиентов будут заинтересованы в их приобретении), эта неприятность уйдет.

Не смотря на то, что в этом сегменте такие заемщики, каковые, в большинстве случаев, платят своевременно.

Мы до тех пор пока этот продукт не развиваем, посмотрим, что будет в текущем году. Но в любом случае ипотека на апартаменты возможно лишь «бантиком» – другими словами дополнением к вторым продуктам.

В 2003 году у нас было 27 ипотечных программ. Не смотря на то, что реально выдавались всего два продукта, все остальные составляли не более 1–2% в общем количестве выдач. К примеру, был продукт «Студенческий». В то время, когда человек приезжает в Москву обучаться, родители берут квартиру, а собственность сходу оформляют на студента.

В рамках данной программы мы выдали кредитов 70, возможно, это нельзя назвать популярным продуктом.

Ипотека заточена на массовость. В случае если у банка в линейке имеется продукт, которым в год воспользуется не больше ста клиентов, то, возможно, это и прекрасно, но это не делает бизнес. Любому банку, что желает взять хороший доход от ипотеки, необходимы популярные продукты: это кредитование первички, вторички, приобретения загородного дома, кредиты под залог имеющейся недвижимости.

– Ипотека на помещения – перспективна?

– В 2004 году мы реализовывали такую программу для Санкт-Петербурга. И столкнулись тут с одной громадной проблемой.

Предположим, у вас громадная коммуналка, и в ней пять помещений – четыре ваши, а последнюю вы желаете приобрести. У нас в соглашении было прописано, что в то время, когда заемщик получает эту последнюю помещение, то он обязан объединить ордер на всю квартиру. Но никто этого не делал, по причине того, что осознавали, что это предоставит шанс банку при дефолта заемщика обратить взыскание не на одну «кредитную» помещение, а на всю квартиру полностью.

В итоге при реализации залога у нас имели возможность бы показаться лишние неприятности.

– Сложная обстановка и с материнским капиталом

– Да, в том случае, в то время, когда он вносится в качестве начального взноса. Тогда в случае если при неплатежей квартира изымается у заемщика, то ребенку банк все равно обязан дать жилплощадь.

Многие банки закрывают на это глаза и применяют материнский капитал в качестве начального взноса при ипотеке, но у них собственные отношения с муниципальными властями и т.п. Вторым же банкам тут приходится хитрить: они предлагают заемщику кредит на всю требуемую сумму с условием, что позже он погасит его часть средствами материнского капитала. Но тут имеется риск, что заемщик не выполнит это условие.

– Программа банка «Экспресс-ипотека» деятельно начинается?

– Ипотека по двум документам хорошо у нас трудится. Это достаточно комфортно, по большей части ею пользуются обладатели бизнеса, которым так несложнее взять кредит.

Но не следует считать, что в рамках данной либо подобной программы банки бездумно выдают кредит всем подряд. Нет. Не обращая внимания на то, что клиент не приносит справку о доходах, он информирует в анкете определенную данные, благодаря которой возможно сделать вывод о его текущем денежном положении.

– Это все равно некоторый ход навстречу клиенту, программа лояльности собственного рода. Как тут банку остаться привлекательным, но наряду с этим самому не уйти в большие риски?

– Говоря о лояльности с позиций сбора документов – их возможно любое количество, банки все равно будут контролировать доходы заемщика. Тут более ответственным мне представляется то, что человек, беря ипотеку на 30 лет, обязан сам осознавать, сможет он в будущем платить банку либо нет.

– Многие не знают

– Да, и это не только у нас. Имеется хороший американский фильм «Провал неприемлем: выручая Уолл-стрит» – он о том, как рушились банки. В том месте, например, рассказывается о заемщиках, каковые за дом не могли платить, но желали приобрести в долг еще и яхту.

Либо еще один пример из фильма – про сабпраймовских заемщиков, каковые считаюм, что в случае если банк решил выдать им кредит, значит, у них все нормально.

Я ни при каких обстоятельствах не выдавал нехороших кредитов, не смотря на то, что, в принципе, под залог, при верной оценке, возможно кредитовать с закрытыми глазами, и имеется банки, каковые трудятся как раз так. Это также собственная политика, со собственными рисками.

Лояльность, на мой взор, содержится не только в том, дабы выдавать ипотеку по двум документам, а в том, дабы делать это скоро и как следует. В случае если учесть, что ставки фактически везде однообразны, то главные конкурентные преимущества смещаются в сторону того, как скоро и оперативно вы трудитесь с клиентом, как проходит сделка. В контексте лояльности необходимо больше трудиться над качеством тех услуг и продукта, каковые предоставляет банк.

– Какие конкретно – кроме скорости – имеется еще составляющие качества?

– Понятный пакет документов, отсутствие необходимости нередких визитов в банк. В случае если клиент приходит в банк один раз – лишь чтобы подписать кредитный соглашение, то это наилучший вариант. Принципиально важно кроме этого, дабы сделка шла недолго.

Так как большая часть людей берёт квартиру один раз в жизни, и для них это громадный стресс.

– Ипотека с нулевым начальным взносом вашему банку увлекательна?

– В 2006–2007 годах эти программы пользовались популярностью, но тогда цены на недвижимость всегда росли, исходя из этого банк ничем не рисковал. на данный момент рублевая цена растет практически наравне с инфляцией, и, возможно, такая тенденция сохранится в текущем году. Исходя из этого разве возможно ипотека с нулевым взносом?

Тем более, в то время, когда все изучения показывают, что чем ниже начальный взнос – тем стремительнее человек перестает платить по кредиту.

С новостройками чуть несложнее. В том месте, в то время, когда появляется право собственности, квартиры дорожают сходу на 20%.

– А валютная ипотека?

– Она на данный момент мало кому увлекательна. По большей части об этих продуктах задают вопросы люди, живущие в «морских» регионах – Калининграде, Новороссийске. Мы растолковываем, что не нужна им валютная ипотека, что при сегодняшней экономической ситуации удачнее брать рублевые кредиты.

Мы не стали вводить валютные кредиты в собственную линейку, и возможностей для развития этих программ я пока не вижу.

– Кредиты довольно часто гасятся досрочно. Как это отражается на банках?

– Кое-какие заемщики, в особенности с хорошими доходами, гасят скоро. Отмена запрета на досрочное погашение никак не отразилась на банках. Не смотря на то, что в Америке, к примеру, берут определенную рабочую группу за досрочное погашение, в Германии в принципе нельзя возвращать кредиты досрочно.

Многие люди по большому счету весьма интересно подходят к вопросу обслуживания долгов. На протяжении кризиса 2008 года кое-какие заемщики не знали, платить им по ипотечному кредиту либо нет, не вследствие того что у них не было денег, а по причине того, что обстановка тогда не была понятна, и они пологали, что, возможно, банк забудет обиду им эти долги.

И вот мы пошли на таковой ход: мы заявили, что тем, у кого имеется просрочка, забудем обиду пени и штрафы, если они начнут платить своевременно. Вы не воображаете, как деятельно люди начали погашать кредиты!

Имеется еще такая занимательная тенденция: люди, каковые скоро погасили ипотеку, в большинстве случаев, берут второй и третий долгосрочный кредит. Другими словами, предположим, человек приехал в Москву, приобрел квартиру около МКАДа. За три года рассчитался с банком, улучшил собственный материальное положение и приобрел квартиру уже на несколько станций метро ближе к центру, позже еще и т.д.

В Америке средняя судьба одного кредита – приблизительно семь лет. Но это не вследствие того что человек гасит его досрочно, а по причине того, что он довольно много перемещается по стране: другими словами он одну квартиру реализовывает и берёт новую, и так совсем расплачивается с банком лишь к 50 годам. У нас начинает наблюдаться такая же тенденция.

– У Сберегательного банка самый громадный портфель по ипотечному кредиту. С одной стороны, это разъясняется его широкой филиальной сетью. Но наряду с этим так как заемщики весьма чувствительны к процентной ставке, а она в том месте не самая низкая.

– Во-первых, в Сбербанке действуют весьма хорошие условия для корпоративных клиентов, а по количеству зарплатных клиентов – он фаворит.

Во-вторых, многие потенциальные заемщики при выборе банка ориентируются на его надежность. Для многих это понятие ассоциируется со Сберегательным банком и ВТБ. Не смотря на то, что это и неясно: ты же не вклад открываешь, а напротив, занимаешь деньги.

– Что делать заемщику, в случае если банк лишился лицензии?

– Качественные активы ликвидируемой кредитной организации реализовывают вторым банкам. Заемщику во время «неопределенности» лучше накапливать эти деньги, а позже внести всю сумму единоразовым платежом.

– Другими словами каких-то просрочек тут не требуется беспокоиться?

– Для банков основное, дабы человек своевременно платил.

Представьте, кредит передали (реализовали) в отечественный банк. Для чего нам начислять этому заемщику пени, в случае если отзыв лицензии это не вина заемщика? Кроме того в случае если человек их заплатит, то он, вероятнее, позже отправится и рефинансирует собственный кредит в другом банке.

Для чего банку терять заемщика?

– Какие конкретно имеется главные обстоятельства отказа в кредитовании? Бывают какие-то «экзотические случаи»?

– Рыночный процент одобрения – 70% от общего количества поданных заявок.

Очень экзотических случаев не так много. Значительно чаще заемщикам отказывают из-за нехорошей кредитной истории, из-за каких-то вопросов со стороны работы безопасности либо по той причине, что клиент завышает собственные доходы.

Была история в 2005 году, в то время, когда мы разглядывали на кредитном комитете потенциального клиента и приняли по его заявке хорошее ответ. Андеррайтер должен был позвонить и сказать об этом заемщику. На звонок ответила девочка и сообщила: «на данный момент позову маму».

А в анкете о наличии детей ничего сообщено не было. По данной причине заемщице в итоге было нужно отказать в кредите.

Еще один случай. У нас была заемщица-парикмахер – без мужа и с ребенком. Мы предварительно одобрили ее заявку. А на этапе рассмотрения квартиры стало известно, что она на 8 месяце беременности и снова без мужа.

Но мы рискнули и выдали ей кредит, что она всецело и своевременно погасила.

– По вашим прогнозам, ставки по ипотечному кредиту изменятся в текущем году?

– на данный момент они составляют 12–12,5% и, я думаю, очень сильно не изменятся.

Цена ресурсов находится на уровне 8%. При нынешней производительности труда в расходах и банковском секторе в нем маржа меньше 3% делает рентабельность этого бизнеса уже нулевой. В случае если выдавать ипотеку под 10%, то, как сказал один узнаваемый банкир, «на карандаши хватать не будет».

– Количества ипотеки вырастут?

— Согласно расчетам, в течение года они смогут увеличиться на 20%.

– на данный момент кое-какие люди берут ипотеку с инвестиционными целями. Берут квартиру, сдают ее в аренду, и все эти платежи уходят банку в счет погашения долга. Таковой подход успешен?

– Любой обязан сам решать, что делать со собственными деньгами. В 2013 году было удачнее разместить деньги на депозите. В 2006–2007 годах была вторая обстановка, и многие вправду победили при таких условиях от приобретения недвижимости.

– Как вы думаете, то, что происходит на данный момент на банковском рынке, вот это сокращение банков, будет иметь какие-то качественные последствия?

– Отечественные банки до тех пор пока, к сожалению, мало капитализированы и не хватает оснащены в технологическом замысле. Чтобы мы достигли западного уровня, необходимо сделать громадные вложения, по причине того, что все банковские разработки весьма дорогие.

Так что количество банков – это, непременно, не показатель. Имеется таковой показатель, как доступность банковских одолжений. По нему мы находимся не в первой десятке, в стране имеется поселения, где по большому счету нет ничего, не считая Сберегательного банка.

Исходя из этого нужно бороться не за количество. В случае если банк делает все нормативы и есть прибыльным, то для чего его закрывать? Это как при Хрущеве говорили: «Для чего нам делать 20 фильмов в год? Лучше сделать 6 , но шедевров». Стали делать 6, но лучше они от этого не стали.

Верно, что «плохие» банки закрывают, но, иначе, в этом вопросе большое количество неоднозначного. Необходимо получать не какого-либо определенного количества банков, а того, дабы банковские услуги были дешёвыми и качественными.

Массовые и не массовые юридические адреса. Как выбрать юрадрес?

Интересные записи

Похожие статьи, которые вам, наверника будут интересны: