Александр щеглов: «наша цель – предложить продукты, которые помогут банкам работать на ипотечном рынке»

- kbrbank

Александр щеглов: «наша цель – предложить продукты, которые помогут банкам работать на ипотечном рынке»

Об этапах выхода банков на рынок ипотеки, новых услугах и продуктах Агентства по ипотечному кредитованию поведал помощник председателя совета директоров АИЖК, начальник дивизиона «Мастер-сервис» Александр Щеглов.

– Александр Николаевич, Агентство по ипотечному кредитованию (АИЖК) деятельно реализует программы секьюритизации ипотеки. На каком этапе работы для банка представляется целесообразным секьюритизировать пул ипотечных кредитов?

– В то время, когда банк выходит на рынок ипотеки, у него должна быть стратегия развития.

Я думаю, верно затевать с поставщика и роли кредитора, другими словами банк выдает ипотеку и в течение маленького срока (до нескольких месяцев) перепродает ее большому участнику рынка – к примеру, Агентству. У нас большое количество партнеров по стране, каковые трудятся как раз в таком режиме: выдают кредиты по отечественным стандартам, а позже реализовывают нам закладные.

Другими словами первый ход банка на ипотечном рынке – выступить в роли для того чтобы брокера. Эта деятельность экономически целесообразна, по причине того, что пул кредитов выкупают неизменно с премией, которая образовывает в среднем около 1,5%.

По окончании того, как банк накопит опыт в части рефинансирования, он обязан начать подготавливаться к следующему этапу в собственной стратегии развития ипотеки. Перепродажа хороша, по причине того, что дает постоянный доход, но при долговременной стратегии развития необходимо кроме этого увеличивать активы, поднимать капитализацию.

Тут банк обязан осознать, как ему сохранить ипотеку у себя на балансе. Чтобы «сохранить за собой» долговременный доход от ипотеки, нужно долговременное фондирование. Таким источником есть сделка секьюритизации.

Упрощенная схема сделки следующая: банк передает 100 млн. рублей ипотеки на баланс особой денежной компании и приобретает от размещения старшего транша ипотечных ценных бумаг 80 млн. рублей фондирования (по ставке около 9%), у него остаются 20 млн., но уже с значительно более высокой доходностью – 20% и более (но эта доходность не фиксирована и зависит от качества выданных кредитов). Так, сделка секьюритизации разрешает банку оставить у себя долгий актив с высокой доходностью и именно поэтому расширить собственный баланс и капитализацию. Кроме этого серьёзной есть возможность диверсифицировать пассивную базу и сбалансировать ее по срокам.

К сожалению, сделать данный ход – перейти от брокерской деятельности к сделкам секьюритизации – достаточно тяжело. Во-первых, необходимо накопить пул ипотечных кредитов в размере как минимум 3 млрд. рублей. Во-вторых, структура самой сделки достаточно сложная, она требует большое количество организационно-операционной работы.

Банк обязан верно раскрывать данные, мочь трудиться со спецдепозитарием, с организатором сделки. Это помой-му подробности, но их так большое количество, что в случае если банк начнет вникать в них по окончании того, как соберет пул ипотечных кредитов, то может оказаться, что в пуле большое количество закладных, каковые не подходят для секьюритизации. Чего-то банк не учел, у него не настроены информационные совокупности, он не собрал хватает информации и т.д.

Другими словами большое количество подробностей, каковые при обслуживании кредита заемщиком не играются никакой роли, но при выходе на публичную сделку становятся крайне важными.

Дабы уменьшить банку данный процесс перехода, у АИЖК имеется программы промежуточного финансирования, в рамках которых банк может взять деньги под залог ипотечного пула, предоставляются услуги организации/соорганизации сделок, расчетного агента, аудитора пула и др.

– Что это за программы? Каковы условия?

– Кое-какие программы промежуточного финансирования Агентство уже реализует. До тех пор пока они предназначены для банков, каковые вошли в сделку секьюритизации. Такие программы удачно трудятся уже пара лет.

В текущем году АИЖК в сотрудничестве с Газпромбанком запустило проект, по результатам которого мы желаем дать банкам возможность приобретать это финансирование чуть раньше. Продукт будет увлекателен тем банкам, каковые еще не совсем «созрели» для сделки, в то время, когда у них еще нет подписанных контрактов, нет особого ипотечного агента, но имеется большой пул кредитов, каковые нужно рефинансировать.

Финансирование будет осуществляться в форме кредита под залог пула закладных. Тут не требуется никаких особых ипотечных агентов – банк может тот пул, что находится у него на балансе. Но однако какие-то элементы инфраструктуры, нужной для сделки секьюритизации, уже начинают оказаться, другими словами происходит постепенный выход банка на рынок.

К примеру, банк предоставляет АИЖК данные по собственному пулу, мы его разбираем и даем собственную оценку, назначаем цену пула, в течение судьбы кредита предоставляем услуги управления обеспечением, отслеживая состояние залогового пула. И, выступая поручителями за его уровень качества, предлагаем вторым банкам кредитовать банк-обладатель пула закладных. Другими словами это есть практически межбанковским кредитованием.

Это второй ход кредитной организации на пути к сделкам секьюритизации.

– В рамках сделок секьюритизации АИЖК предоставляет сервис резервного сопровождения. Каким банкам он бывает удачен?

– Резервный сервисный агент разрешает частично снять с ипотечного актива риски банка-оригинатора, что, в большинстве случаев, есть главным сервисером в сделке. Это указывает, что кроме того некрупный банк, у которого нет рейтинга, может выпустить ипотечные акции с инвестиционным рейтингом.

– Чем это отличается от стандартной сделки секьюритизации?

– В стандартной сделке главной сервисер кроме этого есть и оригинатором. Резервный сервисер снабжает возможность того, что кроме того при банкротстве банка ипотечные кредиты будут обслуживаться, и не случится дефолта ипотечных облигаций в следствии того, что всецело либо частично будут утрачены финансовые потоки по первичному активу или при невыполнении иных условий по сделке. В определенных оговоренных соглашением случаях резервный сервисер начнет вести работу за главного сервисера.

В обычном режиме работы резервный сервисер поддерживает актуальность баз данных и контролирует деятельность главного сервисера. Его главная задача – обеспечить гарантию сохранности сделки независимо от состояния дел у главного сервисера-оригинатора.

В следствии наличия в сделке резервного сервисного агента улучшается субординация, значительно уменьшается резерв, что хорошим образом отражается на экономике сделки в целом.

– Имеется какие-то требования к банкам, каковые желают трудиться по таковой схеме?

– Особенных требований нет. В случае если у банка имеется инвестиционный рейтинг, то ему резервный сервисер не нужен, потому, что он своим рейтингом никак не улучшит рейтинг облигаций. А вот в случае если у банка нет инвестиционного рейтинга, то – при отсутствии резервного сервисера – у него смогут появиться сложности с рейтингом старшего транша облигаций, по причине того, что рейтинговое агентство должно учитывать риски главного сервисера.

– Какие конкретно имеется требования к количеству пула, что секьюритизируется с применением резервного сервиса?

– Резервный сервис сам по себе никаких дополнительных требований не накладывает. Мы готовы принимать участие в любой сделке, в случае если на другими словами воля оригинатора. Ограничений на количество нет, цена и набор услуг согласовываются.

В случае если сказать об экономическом смысле самой сделки секьюритизации, то она делается целесообразной при пуле от 3 млрд. рублей. Но на рынке совершаются сделки и меньшим количеством, к примеру, в то время, когда банк запускает «пилот». Тут ему серьёзна не столько экономика, сколько возможность совершить эту сделку.

– В следующем году АИЖК собирается запустить услугу «Мастер-сервис». Что тут предлагается ипотечным банкам?

– Услуга «Мастер-сервиса» уже присутствует в одной сделке, которая, действительно, еще не закрыта. Она реализуется на базе мультиоригинаторной платформы, в то время, когда в сделку по секьюритизации входит несколько оригинатор, а пара. Это эксклюзивный продукт Агентства, больше на рынке таких сделок нет.

Суть мультиоригинаторных сделок пребывает в том, дабы оказать помощь собрать 3 млрд. рублей некрупным банкам. Сделать это в одиночку за один год достаточно сложно. Собирать пул для секьюритизации продолжительнее года не нужно, по причине того, что высоки риски трансформации ставок и т.п.

АИЖК в рамках мультиоригинаторной сделки предлагает различным участникам объединиться и внести собственные пулы на одного ипотечного агента. Мы как организатор «нарезаем» каждому оригинатору собственный младший транш, где сосредоточены риски его пула.

Тут имеется Мастер и «роль-сервиса», что разрешает свести данные от всех оригинаторов, дабы в будущем раскрывать ее для инвесторов и взаимодействовать со спецдепозитарием. Другими словами, грубо говоря, это функция «единого окна» между спецдепозитарием, инвесторами и главными сервисерами по закладным, вошедшим в ипотечное покрытие при сделке секьюритизации.

Кроме этого эти услуги смогут быть предложены банкам без инвестиционного рейтинга как альтернатива резервному сервису.

– И еще один новый проект АИЖК – «Полный сервис». Поведайте, прошу вас, о нем.

– Эта услуга вычислена по большей части на инвесторов, хороших от банков. Прежде всего – на пенсионные фонды и управляющие компании. Пенсионные фонды должны быть заинтересованы в долгих проектах, каковые приносили бы им стабильный доход чуть выше инфляции, но без лишнего риска.

Ипотечный актив представляется совершенным для этого.

Инвестор может брать старшие ипотечные облигации либо – в том случае, если он готов принять на себя все риски ипотечного актива – ипотечные сертификаты участия (ИСУ). Получая ИСУ, инвестор берёт целый пул кредитов, но наряду с этим активом он не занимается, приобретая лишь доходность с него.

Мы желаем предложить управляющим пенсионным фондам и компаниям вырабатывать эти ИСУ. Агентство может наполнять ипотечные сертификаты участия по заказам инвесторов: в зависимости от того, какое они желают купить уровень качества кредитов и т.д., впредь до региональной диверсификации. Потом мы готовы сопровождать эту сделку.

– Как вы оцениваете уровень просрочки по ипотечному кредиту: настоящей и потенциальной. Имеется ли на данный момент угроза массовых дефолтов заемщиков?

– Ипотечные кредиты бывают различными. В случае если сказать о средней температуре по поликлинике, то она образовывает на данный момент 36,6 градусов. Но для объективного анализа необходимо наблюдать любой конкретный случай в отдельности.

Угрозы массовых дефолтов заемщиков на данный момент нет. Ипотека среди вторых продуктов кредитования физических лиц есть самым низкорисковым. Массовые дефолты смогут наступить лишь по одной причине, в случае если быстро ухудшится экономическая обстановка, благодаря чего у людей упадут доходы, и, возможно, существенно снизится цена недвижимости. Тут появляется вопрос: какую глубину падения может выдержать консолидированный портфель.

Мы думаем, что портфель, организованный русскими банками, может выдержать большой спад в Экономике, по причине того, что сабпраймом отечественные кредиторы ни при каких обстоятельствах не увлекались.

– Чем была позвана инициатива Агентства о списании пени заемщикам, каковые погасят собственную задолженность до 20 декабря этого года?

– Агентство реализует такую практику в течение нескольких лет. Это вероятно по заявлению заемщика, в случае если мы убедились в том, что он продолжает систематично погашать задолженность, а имевшиеся просрочки были временными. Пени и штрафы в ипотечном кредитовании – это мера дисциплинарная, в них нет, в отличие от потребкредитов, источника дополнительного дохода для банков.

В случае если у человека временные трудности, то мы кроме этого готовы сократить ему ежемесячные платежи на период до полугода. В случае если мы видим, что заемщик не имеет возможности обслуживать кредит, то тут единственно верным для него ответом есть необязательная продажа жилья.

У нас один призыв к заемщикам: в случае если у вас имеется трудности – не скрывайтесь, не сохраняйте надежду, что банк забудет о вас, приходите к нам, и мы совместно будем искать выход из ситуации . Затягивание неприятности приведет только к судебным слушаниям с банком, а недвижимость в следствии все равно будет реализована, но с дисконтом, и, быть может, средств, вырученных от продажи, с учетом накопившейся просроченной задолженности, не хватит на то, дабы погасить все долги перед кредитором.

– Какие конкретно еще новые продукты собирается запустить АИЖК в следующем году?

– Мы ориентированы больше на банки, и разрабатываем разные продукты, каковые разрешают кредитным организациям более правильно оценивать собственные риски. Агентство совместно с СК АИЖК собирается запустить новые страховые продукты. В частности, те, благодаря которым банк сможет страховать риски, которые связаны с дефолтами заемщиков.

Мы думаем, что системно верно помогать банкам трудиться с проблемным ипотечным долгом.

Отечественная стратегическая цель – предложить продукты, каковые окажут помощь банкам более комфортно трудиться на ипотечном рынке.

К 2018–2020 годам мы желаем больше сосредоточиться на создании инфраструктуры, которая разрешила бы инвесторам более деятельно вкладывать деньги в ипотеку.

Теория заговора — Продукты, которые убирают жир с живота. Выпуск от 09.04.2017

Интересные записи

Похожие статьи, которые вам, наверника будут интересны: