Ипотечная формула президента: повторение пройденного в новых условиях

- kbrbank

Ипотечная формула президента: повторение пройденного в новых условиях

На этой неделе в выступлении президента Владимира Владимировича Путина на совещании Государственного совета было сообщено: «Ипотека — это замечательный двигатель жилищного строительства, и правительству совместно с Центробанком, непременно, необходимо искать пути понижения ставки по таким кредитам, искать новые механизмы привлечения денег в ипотеку, наряду с этим не нагружать бюджет новыми дополнительными затратами. Знаю, что у коммисии Государственного совета имеется предложения на данный счёт — давайте их сейчас обсудим».

Незадолго до Государственного совета президентом было сделано напоминание о необходимости неукоснительного исполнения майских указов.

Через пара дней будут озвучены предложения ЦБ, других структур и Минфина. Разумеется, что дополнит уже узнаваемые предложения Единый университет развития в жилищной сфере.

В предвкушении новостей повторим источник и отметим кое-какие особенности текущего момента.

Началось все с указа Главы Российской Федерации от 07.05.2012 N 600 «О мерах по обеспечению россиян дешёвым и комфортным жильем и увеличению качества услуг ЖКХ».

Такая задача была поставлена правительству для исполнения до 2018 года.Это и имеется известная ипотечная формула президента

Не отвлекаясь на невыполненные установки указа, отметим то, что касается ставки ипотечного кредитования: «понижение показателя превышения среднего уровня ставки по ипотечному жилищному кредиту (в рублях) по отношению к индексу потребительских цен до отметки не более 2,2 процента». Такая задача была поставлена правительству для исполнения до 2018 года.Это и имеется известная ипотечная формула президента.

Согласно данным Федслужбы национальной статистики на текущую дату вычислены индексы:

  • индекс потребительских цен  апреля 2016 года к апрелю 2015 года – 107,3 %,
  • индекс потребительских цен Iквартала 2016 года к I кварталу 2015 года – 108,4 %,
  • индекс потребительских цен  апреля 2016 года к марту 2016 года – 100,4 %.

Для ипотечной формулы президента применим подсказку Центрального банка, что применяет месяц этого года к подобному месяцу прошлого года.

Итак, первое слагаемое равняется 7,3 %. Со вторым чуть сложнее, т.к. мы в 2016 году, а не в 2018, как отмечено в Указе № 600.

В одном устаревшем документе возможно было заметить такую логику понижения.

Целевая динамика маржи

год

2013

2014

2015

2016

2017

2018

маржа

3,8%

3,5%

3,3%

3%

2,6%

2,2%

(Источник. Стратегия развития Группы компаний «АИЖК». Утверждена декретом Наблюдательного совета 18.06.2013).

За второе слагаемое примем 3 %. Формальное использование ипотечной формулы президента для мая 2016 года дает для ставки ипотечного кредитования значение 10,3 % годовых.

По последним официальным данным ЦБ средняя ставка по ипотечному кредитованию равна 12,46 % для всех кредитов, выданных в 2016 году.

В составе этих кредитов 45,64 % составляют субсидированные кредиты с ограничением по ставке равным 12% годовых. Причем 25% субсидированных кредитов в собственной ставке условно содержат субсидию в размере 1,5 пп, а остальные 2,5 пп.

Анализ средней ставки в таких событиях имеет определенные ограничения из–за того, что среднюю ставку образовали и льготные кредиты по 11% годовых, и кредиты на рыночных условиях по ставке 15% годовых. Но, индекс потребительских цен по услугам и товарам кроме этого усредняется.

Зафиксируем следующий момент. Средняя ставка ипотечного кредитования за три первых месяца 2016 года не считая рыночных факторов определяется программой субсидирования либо, иначе говоря целенаправленными действиями правительства. Президент призвал к целенаправленным действиям по предстоящему понижению ставки, что разрешает ставку 12,46% вычислять базой для рассуждения.

Перейдем к самому увлекательному — поиску дорог понижения ставки кредитования с 12,46% до 10,3% годовых

Использование ипотечной формулы президента дает отставание в 2,16 процента в мае 2016 года. Формальный расчет разрешает сделать предположение, что средняя ставка 10,3% могла быть засчитана за исполнение указа № 600.

Перейдем к самому занимательному — поиску дорог понижения ставки кредитования с 12,46% до 10,3% годовых, которую назначим ориентиром 2016 года.

Рассуждать будем в стиле указа № 600 без лишней научности. В любом книжке написано, что процентная маржа — отличие между расходом и процентным доходом коммерческого банка, процентами взятыми и уплаченными. Со своей стороны, главное назначение маржи — покрытие издержек банка.

В случае если маржа и процентные доходы для отечественной задачки являются заданными, то банк должен иметь возможность взять финансирование для обеспечения кредитования с возможностью уплатить за него 7,3%. годовых.

В буквальном смысле, следуя задаче и ипотечной формуле президента, поставленной Центробанку и правительству, нужно оказать помощь коммерческим банкам трудиться с маржой 3% и отыскать финансирование ценой 7,3% годовых. Из всех особенностей аналогичного финансирования ограничимся его длительностью, которая в соответствии в соответствии  со средним сроком гашения ипотечного кредита должна быть равна 7-10 лет.

Для справки: 18 мая Министерство финансов разместил ОФЗ на срок более чем 10 лет со средневзвешенной доходностью 8,85% годовых. Это немного выше расчетных 7,3%.

Зададимся практическим вопросом, а как по большому счету государство может оказать помощь банкам в понижении ставки кредитования. Направления помощи следуют из формулы маржи и являются три блока:

1. создание условий для понижения маржи,

2. обеспечение нужного количества рефинансирования ипотечных кредитов (думаем, что фондирование банки обеспечат самостоятельно),

3. обеспечение нужной цене ресурсов для рефинансирования.

В банковской марже имеется две составляющие, на каковые направляться оказать хорошее действие. Возможно оказывать влияние на рисковую составляющую, во–первых, в части предоставления банкам доступа к своевременной и точной информации заемщиков (ФМС, ПФР, ФНС и пр.), во-вторых, в части сокращения сроков, обращения взыскания на заложенные помещения.

Возможно помогать сокращению операционных затрат. Эти направления уже известны. Первое — сокращение затрат на выпуск ипотечных ценных бумаг.

Именно это направление озвучено Единым университетом развития в жилищной сфере в качествецели ближайших упрочнений, через проект, в большинстве случаев именуемый «Фабрикой ИЦБ». Второе — сокращение издержек, при сотрудничестве с Россреестром, включая электронную закладную и дистанционные сервисы.  Третье — демократизация дистанционного сотрудничества с заемщиками.

Одним из самый обсуждаемых и ответственных вопросов есть определение инвесторов в ипотечные акции

Второй и третий блоки тесно связаны между собой. Главные надежды в этом направлении связывают с «Фабрикой ИЦБ», которая обязана обеспечить стандартизацию, надежностью, и пр. Уже был озвучен ориентир ее влияния на ставку кредитования в пределах 1 процента

Одним из самый обсуждаемых и серьёзных вопросов есть определение инвесторов в ипотечные акции. Довольно часто вспоминается опыт зарубежных Центробанков, каковые выкупают значительную долю выпусков во время недостаточной активности рыночных инвесторов.  Данный вопрос появляется из-за существенности сумм, каковые должны быть вовлечены в приобретение ИЦБ.

Уже в скором будущем речь заходит о годовом количестве в 1 трлн рублей с ежегодным повышением.

Значительным резервом являются средства населения. Депозиты физических лиц составляют внушительную сумму 22,6 трлн рублей, но напрямую вложения граждан в ИЦБ вряд ли вероятны. Более реально перераспределение части депозитов в другие денежные инструменты, такие как пенсионные фонды либо страховые компании, а они и являются теми ожидаемыми институциональными инвесторами.

Узнаваемая идея о безотзывных вкладах популярностью не пользуется, но темой размышления остается.

Экономические факторы стоят особняком из-за влияния на все социально-экономические процессы без избирательного действия на долгосрочное кредитование. 10 июня состоится плановое совещание правления Центрального банка по вопросу главной ставки. Прогнозируемое понижение главной ставки положительно повлияет и на долгосрочное кредитование.

Кстати, целью по инфляции на 2017 год Национальный банк обозначил 4%.

Долгосрочное кредитование как паровоз — разогнать не легко, а остановить еще тяжелее

Обзор не ставил задачу полного перечисления возможностей правительства и ЦБ, а лишь напомнил об уже известных направлениях.

Главные выводы содержится в том, что использование на практике ипотечной формулы президента дает кажущуюся сейчас не достижимой ставку кредитования в 10,3% годовых. А вот путь к этому ориентиру лежит системную и продолжительную работу по многим направлениям. Долгосрочное кредитование как паровоз — разогнать не легко, а остановить еще тяжелее.

Разумеется, что в обществе сложилось полезности и устойчивое понимание важности ипотечного кредитования, которое будет необычным катализатором.

Нам же остается мало подождать и определить какие конкретно будут предложены действия, не считая очевидно упомянутой «Фабрики ИЦБ». 

Первый квартал. Стабильность либо ускорение? Первый квартал 2016 года в сфере ипотечного кредитования принципиально отличается от 2015 года и предшествующих лет.

Формула власти: президент Республики Беларусь Александр Лукашенко

Интересные записи

Похожие статьи, которые вам, наверника будут интересны: