Ипотечный бизнес за пределами кредитования

- kbrbank

Ипотечный бизнес за пределами кредитования

Ипотечное кредитование может удачно решить главные вопросы банков вклю-чая долговременное фондирование. В каком состоянии сейчас находятся другие направления банковского бизнеса в сфере недвижимости, родные к ипотечному направлению?

И смогут ли они стать для банков такими же привлекательными, как и ипотечное кредитование ?

Ипотечное кредитование (ИЖК) стало неотъемлемым элементом социально-экономической жизни страны. Кредитный портфель достиг 4,3 трлн рублей. Годовая выдача 2016 года приблизится к 1,5 трлн рублей.

Доли ипотечного кредитования образовывает около 5% от ВВП и имеет возможности кратного роста. Довольно населения России (146,5 млн человек) опыт ипотечного кредитования имеет не больше 5,5 млн семей.

Полный количество ипотечного кредитования уже достиг больших размеров, но относительно потребностей экономики и населения страны возможности для роста очень громадны.

Безотносительный количество ипотечного кредитования уже достиг больших размеров

Будем вычислять, что ИЖК удачно примет решение главные вопросы, включая вопросы долговременного фондирования. Рекордная часть выпуска ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) от количества кредитования не превышала 14%, а обязана уже на данный момент стремиться к 50%. Примем допущение, что рынок ИЖК так силен, что сомневаться в его планомерном развитии не приходится.

Посмотрим другие направления для банковского бизнеса в сфере недвижимости, родные к ипотечному направлению. Упомянутая близость характеризуется следующими неспециализированными чертами:

  • долгосрочность,
  • громадный количество вовлекаемых денег,
  • яркое влияние на обеспечение комфортности проживания,
  • необходимость одновременного ответа сложных организационных и денежных опросов,
  • возможность синергетического результата от разных направлений ипотечного бизнеса.

Первое направление: капремонт – не только обязанность для граждан, но и финансовые потоки для банков

В сентябре начисленные взносы за капремонт составили 122,6 млрд рублей. По факту был собран 81% от начисленной суммы, что равняется 99,2 млрд рублей.

Региональные программы капремонта спланированы до 2038-2040 годов

Процесс данный можно считать фактически вечным, а до определенного уровня и возрастающим. Повышение идет по двум показателям – прирост квадратных метров и удорожание норматива платежа за любой квадратный метр.

Региональные программы капремонта спланированы до 2038-2040 годов, в то время, когда все включенные в программу дома должны быть отремонтированы.

На данный момент учтены в региональных программах 736 тыс. 047 домов, а вот отремонтированы в 2015-2016 году 66 тыс. 256 домов.

Автоматическое включение многоквартирных домов в региональные программы не дает гарантии их ремонта во время действия программ.

В особом изучении «Капремонт – еще один потенциальный локомотив развития» я пришел к выводам:

  • совокупность капремонта нормально балансируется для больших и не ветхих домов,
  • часть домов к нужному моменту ремонта накопить нужную сумму не сможет,
  • для части домов вероятно проведение ремонта в необходимый момент за счет кредитования,
  • при ставке кредитования не выше 10%, а сроке кредита не меньше 10 лет стандартного взноса за капитальный ремонт хватит для всех выплат и удорожание взноса не случится,
  • для ветхих и изношенных домов сбалансировать совокупность фактически нереально и без помощи страны не обойтись.

Итак, уже упомянуты два банковских продукта – кредитование и накопление. В большинстве развитых экономик, прочтя про «вечный» поток платежей тут же сообщили бы о третьем денежном инструменте – секьюритизации.

На накапливаемые средства возможно и необходимо начислять проценты

Не лишним будет добавление, что на накапливаемые средства возможно и необходимо начислять проценты, каковые внесут собственный хороший вклад в балансирование денежных потоков.

Из трех упомянутых денежных инструментов возможно услышать лишь про накопление, а вот про кредит и секьюритизацию в публичной плоскости не слышно за исключением опытов по кредитованию в нескольких субъектах РФ.

С позиций хорошего банкинга в кредите на капремонт имеется пара недочётов

В официальных замыслах Единого университета развития в жилищной сфере (АО АИЖК) разработка для того чтобы кредитного продукта не фигурирует. Быть может, что интенсивная разработка идет в коммерческих банках.

С позиций хорошего банкинга в кредите на капремонт имеется пара недочётов:

  • недостаточная собираемость взносов, которая кроме того в успешных регионах не дотягивает до приятных любому кредитору 95%,
  • отсутствие надежного и эргономичного обеспечения в виде понятного залога,
  • сложность в выборе заемщика по обстоятельству коллективной способов системы и вариабельности накопления принятия ответов в многоквартирных зданиях.

Изложенное выше для любого банка делает необходимым участие в получении источника дополнительных пассивов и не необходимым — участие в преодолении сложностей последующего финансирования и долгосрочного кредитования.

Разумеется, что размер денежной емкости совокупности капремонта соизмерим с количеством рынка ипотечного кредитования

Еще раз сопоставим портфель всех ипотечных кредитов в 4,3 трлн рублей, годовой количество кредитования в 1,45 ежегодное накопление и трлн рублей в совокупности капремонта в 1,2 трлн рублей. Разумеется, что размер денежной емкости совокупности капремонта соизмерим с количеством рынка ипотечного кредитования.

Для иллюстрации обстановки посмотрим, как разнообразие совокупности взносов на капитальный ремонт проявляется в Столичной области. Методы формирования фонда капремонта возможно оценить так:

  • на счете регионального оператора (неспециализированный котел) – 92,13%,
  • на особом счете регионального оператора – 2,16%,
  • на особом счете ТСЖ, ЖСК, управляющей организации – 5,71%.

Накопление в фонд капремонта в области превышает 10 млрд рублей в месяц, а собираемость равна 83%. Размер банковского бизнеса очевиден. Как мы знаем, что при количестве 5 млрд рублей сделки секьюритизации становятся достаточно действенным методом фондирования, а отсутствие залога можно считать компенсированным законодательной обязательностью ежемесячных платежей.

Банки взяли презент в виде триллиона с лишним рублей дополнительных пассивов каждый год

Вывод. Сложности многофункциональной банковской работы в совокупности капремонта компенсируются «объёмом» и вечностью этого направления. Пока же банки взяли презент в виде триллиона с лишним рублей дополнительных пассивов каждый год.

Второе направление: арендный бизнес, о котором большое количество говорят, но держат в экспериментальной фазе

Перед переходом к дискуссии участия банков в арендном направлении отыщем в памяти пара фактов и тезисов.

Тема так широка, что воспользуемся выводами из ранее опубликованной статьи «Арендное жилье — неразрывная сообщение с жилищной политикой и ипотечным бизнесом»

1. В нормативных документах жилищной политики возможно отыскать подтверждение наиболее значимого, не смотря на то, что и очевидного положения, что инвестиции в арендное жилье должны возвращаться. Кроме того социальный найм обязан окупить инвестиционно-строительные затраты.

2. Развитие арендного жилья может случиться лишь в рамках всей жилищной политики.

3. Продвижение аренды как философии ответа жилищных вопросов может содействовать формированию спроса, но арендное предложение изначально должно быть очень конкурентоспособно.

Попытаемся оценить количество арендного бизнеса

Попытаемся оценить количество арендного бизнеса. В национальной программе РФ «Обеспечение дешёвым и коммунальными услугами и комфортным жильём россиян» намечены ориентиры по доле ввода жилья для цели сдачи в наем в общей площади ввода жилья в многоквартирных зданиях. Для 2020 года это 9,4%.

В последнем из публично дешёвых проектов документов – Паспорте приоритетного проекта «Развитие жилищного строительства» указаны количества ввода жилья. Из приведенных в том месте значений к 2020 году самый близок 2019 год с замыслом в 94 млн кв. метров.

30% из тех, кто не арендует жилье на данный момент, планируют это сделать в возможности

Для 2020 года это – 100 млн кв. метров.

Перемножение дает примерный ориентир к 2020 году в 9,4 млн кв. метров выстроенного жилья.

Социологи изучили ориентиры количеств с позиций населения. В сентябрьском отчете НАФИ указано, что 8% населения живет в съемном жилье. 30% из тех, кто не арендует жилье на данный момент, планируют это сделать в возможности, а их тех, кто уже арендует, таких желающих 83%.

По результаты опроса, что АО АИЖК совершило совместно с ВЦИОМ, поступила информация, что из 23 млн семей, каковые нуждаются в улучшении жилищных условий, 7,8 млн (34%) готовы разглядеть наемное жилье при условии создания прозрачного и цивилизованного рынка аренды.

Арендный бизнес может развиваться при наличии двух продуктов:

  • проектного финансирования для постройки дома,
  • рефинансирования кредита за счет арендных платежей.

Второй этап есть продолжительным и может быть около 20 и более лет. Разумеется, что это благодатное поле для секьюритизации.

Разумеется, что это благодатное поле для секьюритизации

Картина делается еще более приятной, в случае если взглянуть не только со стороны финансирования хозяина наемного дома, но и с позиций физического лица – банковского клиента. В упрощенном виде в табл.1 представлены два условных варианта построения взаимоотношений человека с недвижимостью – ипотечный и арендный. Жизнь намного богаче этих идеализированных вариантов, но наглядная иллюстрация различий очевидна.

 

Таблица 1. Пример двух вариантов взаимоотношений человека с жильем

Жизненные вехи, годы

События ипотечного варианта

События смешанного варианта: аренда+ипотека

20-23

Начало трудовой деятельности

Начало трудовой деятельности

25

Приобретение минимально нужной квартиры посредством ипотечного кредита (минимальный взнос, максимальный срок, повышенный процент)

1. Снятие арендного жилья минимально нужной площади

2. Начало маленьких жилищных накоплений

30

Выплаты по кредиту

1. Смена арендного жилья на более просторное. Вероятен переезд в второй город

2. Повышение жилищных накоплений

35

Окончание выплат по кредиту за счет досрочных погашений

1. Смена арендного жилья на более просторное и удобное

2. Повышение жилищных накоплений

36

Осознание потребности в улучшении жилищных условий

Жилищные накопления

37

Улучшение жилищных условий посредством ипотечного кредита на хороших условиях

Жилищные накопления

40

Выплаты по кредиту

Приобретение квартиры в собственность качества и необходимого размера с получением ипотечного кредита на самых лучших условиях (солидной начальный взнос, платежеспособность)

45

1. Окончание выплат по кредиту за счет досрочных погашений

2. Начало активных пенсионных накоплений

1. Окончание выплат по кредиту за счет досрочных погашений

2. Начало активных пенсионных накоплений

50-60

Активные пенсионные накопления

Активные пенсионные накопления

 

Таблица говорит о том, что аренда ни при каких обстоятельствах не будет соперником ипотечного кредита, а будет содействовать увеличению надежности ипотечного кредитования для инвесторов и кредиторов. С учетом секьюритизации арендных платежей налицо возможность роста ипотечного бизнеса за счет ипотечного кредитования и синергии аренды.

Аренда ни при каких обстоятельствах не будет соперником ипотечного кредита

Что же мешает бурному вовлечению банковского бизнеса в поддержку арендного жилья? По сути, отсутствие массового механизма преобразования довольно маленького инвестиционно-строительного цикла в акции, обеспеченные арендными платежами. Разумеется, что схема будет трудиться лишь при разумной стоимости финансирования обоих этапов.

Нужно наложить твёрдое условие, что не происходит продажи и смешивание аренды, другими словами ни одна квартира не идет на продажу и не повышает доходность проекта. Для второго этапа привычная для физических лиц цена ипотечного кредитования с 12,5% годовых на 30 лет не подходит.

Будут отрабатываться механизмы рефинансирования и финансирования проектов арендного жилья

В этот самый момент нам в помощь еще один приоритетный проект — «развитие и Формирование рынка арендного жилья в РФ», из которого видно, что будут отрабатываться механизмы рефинансирования и финансирования проектов арендного жилья. В том месте же упомянут замысел привлечения инвестиций населения через ЗПИФ. Важность подтверждена, а источники финансирования указаны до 2020 года лишь внебюджетные.

Планка инвестиций 2020 года выяснена в 20 млрд рублей. С учетом того, что исполнителем проекта указано АО АИЖК возможно высказать предположение, что оно и будет этим инвестором. Приравняем цена строительства арендного жилья к среднему значению 2016 года для постройки за счет бюджетов субъектов РФ равному 48,5 тыс рублей за метр.

К 2020 году выходим на условные 412 тыс кв. метров нового арендного жилья в год. Сравним с упомянутыми правительственными замыслами в 9,4 млн кв. метров.

Может ли коммерческий банк организовать все этапы финансирования для того чтобы бизнеса самостоятельно?

Зададимся вопросом – может ли коммерческий банк организовать все этапы финансирования для того чтобы бизнеса самостоятельно, пока на национальном уровне будет идти пилотный проект?

Ответ, к сожалению, зависит не только от банков. В самом первом приближении арендный бизнес получит при следующих условиях:

  • снизится маржинальность строительства квартир на продажу,
  • разовьется новый сегмент бизнеса и будет организована несколько управляющих – и предпринимателей собственников  наемными зданиями,
  • государство, не считая вербальной помощи, окажет такую же важную организационную и денежную помощь.

Вывод. Непременно арендный бизнес станет привлекательным для банков. Высокая часть синергетического результата для универсального банка разрешает уже на данный момент задуматься о собственном месте в этом бизнесе.

Неспециализированный вывод. Коммерческий банк может заниматься и другими видами ипотечного бизнеса, каковые по постоянству и объёму смогут быть соизмеримы ипотечному кредитованию .

О самых актуальных тенденциях развития ипотечного бизнеса возможно  определить на III Русском ипотечном конгрессе.

Кредит в США: ставки, ипотека, кредит на машину и другие кредиты

Интересные записи

Похожие статьи, которые вам, наверника будут интересны: