Ирина кирсанова: «роста цен на недвижимость нет»

- kbrbank

Ирина кирсанова: «роста цен на недвижимость нет»

Где выгодно брать недвижимость, возможно ли доверять акциям застройщиков, чем эргономичны схемы взаимозачета, поведала помощник председателя совета директоров по маркетингу компании «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова.

– Ирина, что на данный момент происходит с стоимостями на новостройки в Москве, «Московской области» и новой Москве?

– на данный момент в «ветхой Москве» продается 158 новостроек. В последнии месяцы количество предложения пара вырос. По большей части за счет таких проектов, как апартаменты.

Классических жилых квартир для проживания появляется не так много. Кое-какие комплексы сочетают сходу два формата: и традиционно жилую недвижимость, и апартаменты.

Говоря о стоимости жилья в Москве, мы разглядываем две цены. Первая – цена с учетом новостроек в Центральном округе. на данный момент она образовывает в среднем 375 тыс. рублей/кв.м.

На данный момент в общем количестве предложений превалируют объекты, расположенные как раз в центре, они дорогие, и их срок экспозиции более долгий. Средняя цена новостроек не учитывая Центрального округа существенно ниже: она образовывает 170 тыс. рублей/кв.м.

В осеннюю пору цена столичных новостроек пара подросла. Но в целом за год цены с учетом недвижимости ЦАО опустились на 6,5%. Это показывает, что спрос на рынке элитного жилья не довольно высокий.

Цена не учитывая объектов Центрального округа за год возросла на 2%.

В «новой Москве» на данный момент выставлено на продажу 40 объектов. Средняя удельная стоиость квадратного метра – 83 тыс. рублей. Недвижимость тут пара снизилась в цене – за год на 1%.

В Подмосковье продается 458 объектов. Средняя удельная стоиость квадратного метра на данный момент образовывает 73 тыс. рублей. Если сравнивать с прошлым годом цены увеличились незначительно – на 2%.

В целом, в случае если учесть уровень инфляции, возможно заявить, что повышения цен нет, напротив, они кроме того где-то понижаются.

– Из-за чего так происходит?

– В случае если сказать о Москве, то тут легко высокие стоимости. Многие люди, возможно, желали бы жить в столице, но их доходы не разрешают купить тут жилье.

В «области и» новой Москве цена не растет, а также, из-за громадного количества предложений.

Кстати, по причине того, что предложение во многом опережает спрос, между застройщиками растет борьба, и им не просто приходится предлагать новые объекты, но и придумывать какие-то «фишки». У кого-то это отделка, что разрешает клиентам сходу заселиться в квартиру, не тратя время на ремонт; кто-то придумывает особое позиционирование – к примеру, делает в инфраструктуре больший выговор на потребности семей с детьми либо на людей, любящих деятельный образ судьбы, спорт.

– В следующем году цена недвижимости также значительно не изменится?

– Все упирается в количество предложений. В Москве не покажется большое количество новых комплексов, а в Подмосковье планируется ввести приблизительно 6,6 млн. кв.м, что довольно много.

Но имеется еще один фактор, воздействующий на ценообразование на рынке недвижимости: все показывают, что будет кризис. В следствии люди опасаются брать ипотеку, опасаясь за стабильность собственных доходов в будущем. Это ведет к падению спроса. Усиление борьбы между застройщиками, с одной стороны, и снижение спроса, с другой, приведет к тому, что цены на недвижимость вряд ли будут расти.

Они или не изменятся, или, в случае если экономическая обстановка очень сильно ухудшится, будут падать.

– Они смогут упасть так очень сильно, как в 2008 году?

– Если не будет каких-то сильных кризисных явлений, то стоимости смогут упасть на 2–5%. В случае если экономическая обстановка без шуток ухудшится, то мы будем замечать обычный сценарий кризиса. В большинстве случаев в этом случае все происходит так: первые два-три месяца стоимость повышаеться, и люди деятельно берут недвижимость, тем самым стараясь застраховать собственные накопления. Позже начинается резкое снижение цен. Открытого понижения стоимостей в прайсе мы можем не заметить.

Но программы беспроцентной рассрочки платежа до конца строительства, скидки при 100% оплате и другие личные условия говорят о том, что скидка может доходить до 20% от начальной цены.

– какое количество стоит и будет стоить вторичная недвижимость?

– В октябре 2013 на вторичном рынке жилья «ветхой Москвы» цена кв. м составила 238 551 рубль. Если сравнивать с октябрем прошлого года цены упали в рублях на 2,4%.

Самое элитное жилье на вторичном рынке предлагается в ЦАО и в ЗАО. Средняя удельная стоиость квадратного метра жилья тут образовывает 400 862 рубля/кв. м и 279 589 рублей/кв.м соответственно.

Самые недорогие квартиры предлагаются в Зеленограде и в ЮВАО, где метр жилья в среднем стоит 126 727 рублей и 163 360 рублей.

За последние года четыре количество вторичного рынка сильно увеличился и в Москве, где на данный момент продается около 86,7 тыс. объектов. В том месте имеется как ветхие квартиры, так и новостройки, но уже сданные, с ремонтом и без него. Срок экспозиции квартир возрастает – в среднем он образовывает на данный момент около трех месяцев.

Из-за громадного количества предложений цены начинают понемногу уменьшаться.

В октябре 2013 года на вторичном рынке «новой Москвы» в продаже 4 654 квартиры. Средняя удельная стоиость квадратного метра образовывает 101 625 рублей. Необходимо подчеркнуть, что за прошлый месяц показатель средней цены фактически не изменился.

Средний уровень цены кв. м. в октябре 2013 года на вторичном рынке Столичной области составил 81 916 рублей/кв.м. За год цены тут сократились на 2,5%. В области частенько берут жилье с инвестиционными целями.

За 3,5–4,5 млн. рублей возможно приобрести одно- либо двухкомнатную квартиру в относительной близости от Москвы.

– Где качества недвижимости и соотношение цены оптимально?

– По окончании кризиса компания «Ведис Групп» строила панельные дома в Москве с отделкой. Квартиры продавались в районах со сложившейся инфраструктурой, довольно неподалеку от метро. Это было предложением, которого в тот момент не было на рынке.

Исходя из этого кроме того не обращая внимания на кризис, на эти объекты был довольно высокий спрос. На данный момент таких предложений нет.

Вы имеете возможность или приобрести квартиру в проектах бизнес-класса – к примеру, «Галс-Девелопмент» сооружает около метро «Преображенская площадь» ЖК «Наследие», «Донстрой» выводит громадный проект «Сердце столицы» неподалеку от «Москва-Сити», но цены тут соответствующие.

Для клиентов с низким уровнем дохода выбор недвижимости в Москве маленькой. Возможно разглядеть проекты, каковые находятся в спальных районах – Бутово, Новокосино.

В случае если сказать про «Подмосковье и» новую Москву, то в том месте отыскать недвижимость, само собой разумеется, несложнее. Лучше выбирать объекты, каковые расположены неподалеку от МКАД, с хорошей транспортной доступностью – дабы рядом была либо ЖД станция, либо линия легкого метро. Кроме этого принципиально важно, дабы была соответствующая инфраструктура – поликлиники, магазины, детские сады.

– В случае если выбирать между «Подмосковьем и» новой Москвой, то что лучше предпочесть?

– Годом ранее цены на недвижимость в «новой Москве» были очень сильно завышены: по окончании присоединения территорий они сходу выросли на 15–20%. Но затем ничего больше не изменилось, и цены неспешно стали снижаться. Того, что ожидали от «новой Москвы» – инфраструктура, транспортная доступность, рабочие места – в ближайшие лет пять не будет. на данный момент в том месте тяжелая транспортная обстановка, нет линий легкого метро.

Жилые комплексы строятся, но люди в них еще не заселились, школы и детские сады не трудятся. Наряду с этим цены на недвижимость все же высокие.

Если вы берёте квартиру в Подмосковных городах, то в том месте, в большинстве случаев, уже имеется развитая инфраструктура, и квартиры в том месте стоят дешевле.

– «Новую Москву» переоценили, а какие конкретно районы недооценены?

– В Москве таких районов, возможно, нет. Возможно, ЦАО частично переоценено, но это расположение – тот ресурс, которого больше не будет. Не смотря на то, что, само собой разумеется, цены за квадратный метр по сравнению со столицами зарубежных государств в Москве высокие и обычно не соответствуют тому качеству, которое имеется.

Недооцененные районы имеется в Подмосковье. Это города, каковые находятся на расстоянии 20–30 км от Москвы, с хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью.

К примеру, Дзержинский – это бывший закрытый город, он находится на юго-востоке на расстоянии 2 км от МКАД. Раменское – комфортный город с хорошей инфраструктурой, расположенный в 30 км от Москвы. Нахабино – поселок муниципального типа с транспортной доступностью и хорошей экологией.

Эти города Подмосковья недооценены. Они подходят для людей, у которых нет высоких доходов и каковые готовы ездить на работу в Москву на публичном транспорте.

Кроме этого потенциальным клиентам имеет суть смотреть за тем, где собираются строить легкие ветки метро. В то время, когда заявляют об открытии новых станций, цена недвижимости сходу возрастает на 10%.

В случае если открытие метро планируется через год, то цена недвижимости в этих районах уже высокая, в случае если говорят о его появлении к 2016–2018 году, то в том месте еще имеется потенциал повышения цен.

Имеется сильно застроенные города – Химки, Красногорск, Балашиха. Тут уже легко запрещено больше строить, существует переизбыток жилья. Местные обитатели жалуются, что стало нереально нормально доехать до работы. Дело в том, что ветхие подмосковные города не предназначены для для того чтобы количества населения. Количество населения возрастает. а инфраструктура не успевает расти такими темпами.

Моя знакомая живет в Балашихе, и она, дабы доехать до Москвы, приходит на станцию за полчаса, по причине того, что в противном случае не сможет сесть в электричку, которая к тому же ходит весьма редко – раз в час.

– Какую недвижимость необходимо брать с инвестиционными целями?

– Новостройку с хорошим расположением на начальных стадиях строительства. Нужно стараться брать лишь у надежных застройщиков, имеющих много реализованных проектов. Приобретение недвижимости у компаний, каковые принадлежат банкам, есть для инвестора дополнительной гарантией того, что все будет прекрасно.

– Имеет суть брать недвижимость, в случае если дом находится еще на стадии котлована?

– С учетом возможности кризиса, я пологаю, что это будет громадным риском. Необходимо, дабы было выстроено хотя бы этажей пять.

– Как вырастет цена новостройки по мере возведения дома?

– При удобной экономической ситуации и высоких темпах строительства от выхода на площадку до сдачи объекта государственной комиссии цена новостройки может вырасти на 30–40%.

– Как рентабельна приобретение инвестиционного жилья в ипотеку?

– Совсем нерентабельна. В большинстве случаев, с инвестиционными целями жилье берут те люди, каковые имеют личные средства.

Тут имеет суть, возможно, воспользоваться программами беспроцентной рассрочки. Имеется компании, каковые так реализовывают собственные объекты. Цена квартиры в том месте зависит от размера начального взноса и от срока, на что клиент берет рассрочку.

Это комфортно, в случае если человек знает, что 50–60% от цены недвижимости он может заплатить уже на данный момент, а в течение следующего периода (в большинстве случаев это год-два) внести нехватающую сумму.

– Как вы оцениваете уровень качества современного строительства если сравнивать с тем, что было 10-20 лет тому назад?

– Я думаю, оно стало хуже. Само собой разумеется, имеется качественные объекты, но лишь уровня бизнес-класса и выше.

Мы изучаем зарубежный опыт, и разумеется, что то уровень качества, с которым сдаются квартиры на западе и в Российской Федерации, резко отличается, и не в отечественную пользу. Так, как у нас сдают кое-какие объекты, не выдерживает никакой критики.

В свое время был определенный провал в количестве рыночного предложения недвижимости. К примеру, строительство в Столичном регионе деятельно велось в советские годы, а после этого был громадной несложной – никто практически не строил. Позже девелоперы начали большое количество строить, но борьба между ними отсутствовала, по причине того, что был громадной поток клиентов. Неспешно уровень борьбы растет, и при других равных условиях люди будут выбирать качественные объекты.

Так что застройщикам нужно будет строить как следует.

– Какие конкретно самые популярные случаи брака смогут быть в новостройках?

– Прежде всего, объекты должны соответствовать СНИПам. По большому счету людям не так много необходимо. Они желают прийти в собственную квартиру, и дабы в том месте было чисто, не были разбиты окна.

Время от времени появляются неприятности с коммуникациями, каковые не зависят от застройщика. Довольно часто застройщиков обязывают выстроить котельную, проложить сети и т.д. Эта работа связана со множеством согласований в различных инстанциях, которых довольно много.

Не редкость, происходит так: дом выстроен, а из-за того отсутствия согласований к нему либо отсутствия мощностей не смогут подключить сети. У СУ-155 был таковой печальный проект – года три не могли присоединить сеть в «Трехгорках».

– На рынке недвижимости большое количество других сделок. Кое-какие застройщики предлагают в этом случае потенциальным клиентам так именуемую схему взаимозачета – в то время, когда они оказывают помощь клиенту с реализацией его ветхой квартиры. Как удачна такая услуга?

– В то время, когда застройщики оказывают помощь с продажей квартиры, то для них это прекрасно тем, что они не упускают клиента и дополнительно получают, реализуя не только новостройку, но и жилье клиента на вторичном рынке.

Клиент же в этом случае может не тратить собственный время: он в одной компании и берёт квартиру, и решает вопрос со ветхим жильем. К тому же на период экспозиции ветхого жилья возможно забронировать квартиру в новостройке на увеличенный период времени – не на пять дней, как в большинстве случаев, а, к примеру, на полтора месяца.

– Ветхая квартира продается с дисконтом?

– В среднем он образовывает 5% от рыночной стоимости. Бывают случаи, в то время, когда реализовать квартиру необходимо весьма безотлагательно, тогда вероятно понижение цены на 10%, но это видится весьма редко.

– на данный момент застройщики стали частенько реализовывать апартаменты. Это эргономичный формат жилья?

– Цены на апартаменты немного ниже – приблизительно на 15%. Их недочёт содержится в том, что это нежилое помещение, и прописаться в нем запрещено. Еще один минус апартаментов в том, что их жильцам нужно будет платить повышенные коммунальные платежи, потому, что это помещение имеет статус нежилого.

– Возможно ли доверять акциям застройщиков, в рамках которых недвижимость продается по сниженной цене?

– Да, время от времени застройщики реально снижают цены, но на что? В большинстве случаев на неликвид. К примеру, на квартиры громадной площади, каковые хуже продаются; либо на квартиры, имеющие неудачное размещение, а также находящиеся на первых этажах.

Не смотря на то, что бывают акции, вправду, весьма удачные для клиентов. В то время, когда, к примеру, строительство лишь начинается, и первый маленький количество как промакцию реализуют по маленьким стоимостям. Так квартир 20 продается по сниженной цене, а позже она поднимается. Бывает и так, что в выстроенном доме остаются две-три квартиры.

Тогда застройщику удачнее реализовать их дешевле, дабы не тратить деньги на рекламу.

По большому счету акций на рынке недвижимости большое количество. Имеется хорошие совместные ипотечные программы застройщиков с банками, где заемщики кредитуются на более удачных условиях, чем по стандартным программам.

Цены на недвижимость в 2017 году будут снижаться

Интересные записи

Похожие статьи, которые вам, наверника будут интересны: