Расчет коэффициента капитализации

- kbrbank

Расчет коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации (Я) — это параметр, преобразую-щий чистый доход в цена объекта.

Наряду с этим чистый доход, применяемый для капитализации, оп-ределяется за определенный период, в большинстве случаев, за год.

Так, неспециализированный коэффициент капитализации (либо полная ставка капитализации) высказывает зависимость между годовой величиной чистого дохода, приобретаемого в следствии эксплуатации объекта, и его рыночной ценой.

Существует пара способов расчета коэффициента капита-лизации (Я).

Определение (Я) осуществляется следующими способами:

— способ прямого сопоставления (анализ сравнительных продаж);

— способ связанных инвестиций — заемного и собственного капитала;

— способ связанных здания — и инвестиций земли;

— кумулятивный способ;

— способ Эллвуда;

— техника остатка.

Способ прямого сопоставления основывается на анализе рыночных информации о стоимости объекта недвижимости и чистых доходах, взятых от его эксплуатации.

Способ содержится в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Основанием наряду с этим есть утверждение, что у схожих объектов однообразные ставки капитализации. Способ прямого сопоставления — самый простой метод расчета ставки капитализации и, в случае если имеется соответствующая точная рыночная информация, его неизменно целесообразно использовать.

Способ связанных инвестиций — заемного и собственного

капитала

Данный способ используется, в то время, когда для приобретения объекта употреблялся заемный и личный капитал в определенной пропорции.

Способ связанных инвестиций — заемного и собственного капитала — содержится в определении неспециализированной ставки капитализации методом взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в составе инвестиций. Отношение величины заемного капитала (УКР) к цене фонда инвестиций именуется кредитной составляющей либо долговой долей инвестиций в оцениваемый объект. Тогда часть собственного капитала равна (1-

УКР).

Ставка капитализации заемных средств именуется ипотечной постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по об-служиванию долга к главной сумме ипотечного кредита. Ипотечная составляющая складывается из ставки процента по кредиту и коэффициента фонда погашения.

Ставка, применяемая для капитализации дохода от собственного капитала, именуется ставкой капитализации собственного капитала и определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта, приходящейся на личный капитал, к величине собственного капитала. Ставка капитализации собственного капитала состоит кроме этого из двух нормы: нормы возврата и частей прибыли собственного капитала.

Размеры ипотечной постоянной возможно взять, разбирая денежный рынок. Эти по ставке капитализации собственного капитала возможно взять на базе анализа продаж сопоставимых объектов методом деления чистой прибыли по каждой сделке на соот-ветствующую величину собственного капитала.

Способ связанных здания — и инвестиций земли

Этот способ определения неспециализированного коэффициента капитализации используется, в то время, когда возможно совершенно верно вычислить ставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса: земельному участку и строению.

Способ связанных здания — и инвестиций земли — содержится в определении взвешенных ставок капитализации для строения и земли, стоящего на ней. Взвешивание ставок капитализации осуществляется в зависимости от размеров долей этих составляющих в общей цене строения и (имущественного комплекса земли).

Кумулятивный (либо суммарный) способ

Особенность данного способа расчета неспециализированного коэффициента ка-питализации содержится в том, что одна из двух составляющих ко-эффициента — ставка (либо ставка дохода на инвестиционный капитал) — разбивается на отдельные

компоненты.

Ставка рассчитывается методом суммирования:

— безрисковой ставки дохода (которая в большинстве случаев равна ставке дохода на долговременные, а если они отсутствуют, то на среднесрочные правительственные облигации);

— поправки на дополнительный риск, что имеется на все другие (не считая правительственных долговременных облигаций) виды инвестиций.

Неспециализированное правило таково: чем больше риск, тем больше должна быть величина данной ставки, дабы побудить инвестора к риску;

— поправки на риск, который связан с неэффективным управлением инвестициями. Чем более рискованны инвестиции (в отличие от вложений в правительственные облигации), тем более компетентного управления они требуют; размер данной поправки возможно в диапазоне 1-5%;

— поправки на низкую ликвидность фондов. Кое-какие фонды возможно реализовать на рынке за маленький период времени, но для продажи вторых смогут пригодиться годы.

Так, ставка равна сумме безрисковой ставки, премии за дополнительный риск, премии за премии и неэффективное управление за низкую ликвидность.

Что касается второй составляющей неспециализированного коэффициента капи-тализации — ставки возмещения капитала, то она рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата положенного капитала.

Неспециализированный коэффициент капитализации по этому способу опре-деляется методом суммирования ставки, взятой куму-лятивным способом, и ставки возврата капитала.

Способ Эллвуда — модифицированный способ связанных инвестиций — заемного и собственного капитала.

Главными недочётами приведенного выше способа связанных инвестиций — заемного и собственного капитала, отмечаемыми спе-циалистами, являются отсутствие учета длительности капита-ловложений, и понижения либо увеличения со временем цены объекта.

Член университета оценки США Л. Эллвуд внес предложение модифици-рованную формулу способа связанных инвестиций — заемного и соб-ственного капитала, включающую ранееупомянутые не учитываемые факторы.

Техника остатка

Техника остатка относится к чаще всего используемым способам при оценке недвижимости. Сущность техники остатка содержится в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих, тогда как цена вторых составляющих известна.

Расчет цены собственности с применением техники остатка выполняется в следующей последовательности:

— определение части годового дохода, приходящейся на часть объекта с известной ценой методом умножения данной стоимости на соответствующий данной части коэффициент капитализации;

— определение величины годового дохода, приходящегося на часть объекта с малоизвестной ценой, методом вычитания из

неспециализированной величины годового дохода суммы, приходящейся на известную часть объекта;

— определение цены малоизвестной части объекта делением приходящегося на нее дохода на соответствующий коэффициент капитализации;

— определение цены объекта методом сложения известной и взятой цен.

Способ прямой капитализации (МПК) используется в тех случаях, в то время, когда мы имеем дело со стабильным финансовым потоком в течение неограниченного периода времени.

Но, с течением времени доходность объекта может изменяться в связи с тем, что в начале эксплуатации имеется возможность высокой доли незанятых площадей, нужны дополнительные затраты на рекламу, привлечение арендаторов; в конце периода эксплуатации растут затраты на содержание объекта и пр.

Чтобы учесть предполагаемые трансформации в уровне до-ходов, периоде получения дохода, времени его получения, используется способ дисконтированных финансовых потоков (МДДП), в базе которого лежит понятие сложного процента.

Источник: bizbook.online

вебинар Еще раз о ставке дисконтирования и коэффициенте капитализации. Просто о сложном

Интересные записи

Похожие статьи, которые вам, наверника будут интересны: