Сергей озеров: «главное – не завести клиента в долговую петлю»

- kbrbank

Сергей озеров: «главное – не завести клиента в долговую петлю»

О настоящем и будущем ипотеки в интервью Bankir.Ru поведал глава банка DeltaCredit Сергей Озеров.

– Как вырос за текущий год количество ипотечного рынка?

– Цифры впечатляют. Количество выданных ипотечных жилищных кредитов за семь месяцев 2014 года составил 538 482 шт. общей стоимостью в 927,0 млрд. рублей, прирост рынка составил 31,0% в количественном и 39,7% в финансовом выражении. Показатели потрясающие, и мы весьма рады тому, что рынок так позитивно растет, а отечественный банк участвует в этом росте.

Средняя сумма ипотечного кредита также возрастает: на данный момент она образовывает 1 млн. 720 тыс. рублей. Это приблизительно на 107 тыс. рублей больше, чем было годом ранее (что составило 6,3%). Средневзвешенная ставка в рублях сократилась на 0,5 п.п. и образовывает на данный момент 12,2%.

Средний срок кредитования – 15 лет.

– С чем, на ваш взор, связан рост ипотечного рынка? Вот все говорят: кризис, неприятности, а сейчас люди берут недвижимость очень деятельно.

– Этому имеется пара объяснений. Во-первых, будем помнить, что российский рынок ипотеки очень сильно отстает от развитых государств. Часть ипотеки в ВВП у нас образовывает всего лишь 4%, в то время как во Франции, Германии – 40–45%, а в Соединенных Штатах и Англии – и вовсе 70–80%.

Мы ожидаем – и это было заложено в Стратегии развития ипотечного кредитования РФ-2030, – что к 2030 году соотношение ипотеки к количеству ВВП составит уже 15,5%. Данный показатель есть одним из главных индикаторов, что разрешает осознать тот рынка потенциал и развитость ипотеки роста, что у нас имеется.

Второй показатель – это часть сделок с недвижимостью, каковые происходят с применением кредитных средств. В прошедшем сезоне их количество выросло до 25%, а в течение последних трех месяцев этого года – составило уже 26%. Данный показатель также увеличивается.

Возвращаясь к вопросу о обстоятельствах роста ипотечного рынка, отмечу еще пара. Это обстановка с курсом рубля, что быстро ослабел в начале года, и было неясно, что с ним будет дальше. В следствии кое-какие люди преобразовали рубли в валюту, а другие стали использовать собственные накопления как начальный взнос на приобретение квартиры, сделав вывод, что недвижимость есть более надежным инструментом для сохранения сбережений.

Помимо этого, длится оздоровление финансовой системы, сопровождающееся отзывом лицензий у недобросовестных кредитных организаций. По данной причине кое-какие люди стали забирать собственные средства из банков, опасаясь банкротства кредитной организации, и вкладывать эти деньги в приобретение недвижимости.

И третья обстоятельство – это рост популярности ипотечных программ на приобретение новостроек. Банки уже отлично обучились трудиться с девелоперами, и все кредитные программы настроены на то, дабы дать удачные условия по ипотечному кредиту заемщикам и снять риски в связи с возможностью недостроя потенциальным клиентам.

– Другими словами люди стали чаще брать недвижимость с инвестиционными целями?

– По отечественным наблюдениям, да, и как раз из-за этих, перечисленных выше, обстоятельств. Хотя здесь весьма интересно взглянуть на динамику роста цен на недвижимость. За последние полтора года рост цен на первичном рынке недвижимости во всех регионах России не превышает показателей инфляции.

– Эта тенденция сохранится, как вы вычисляете?

– Я думаю, рост цены квадратного метра будет пребывать в пределах инфляции.

– Как велик на данный момент процент отказов ипотечным заемщикам?

– В банке DeltaCredit процент отказов образовывает 12–13%. самая вероятной обстоятельством отказа возможно предоставление и фальсификация документов фальшивой информации. Главной задачей кредитного аналитика есть оценка подлинности заявленной клиентом информации и оценка его настоящей платежной способности.

Обнаружение факта предоставления в банк фальшивых сведений влечет за собой отказ потенциальному заемщику в кредитовании.

Еще одной обстоятельством отказа может служить отрицательная кредитная история. Но очень многое зависит от политики кредитования конкретной кредитной организации. К примеру, в отечественном банке в том случае, если у потенциального заемщика были просрочки в тяжелом кризисном 2009 году, то данный факт не воздействует на принятие финального ответа по выдаче ипотечного кредита.

самый рискованным сегментом клиентов являются сотрудники тех профессий, зарплата которых не есть фиксированной, а носит вариабельный темперамент в зависимости, к примеру, от фактора сезонности, уровня продаж либо показателей бизнеса, что особенно актуально для его собственников. Доход клиентов таких профессий, как менеджеры по продажам, риэлторы, частные консультанты подробно анализируется по рыночным предложениям и структуре, чтобы прогнозировать его уровень в будущих периодах.

– Каково соотношение ипотечных кредитов на первичный и вторичный рынок?

– Мы замечаем растущий спрос на приобретение недвижимости на первичном рынке посредством ипотечного кредитования. По отечественным прогнозам часть первички в текущем году составит 32% (в 2013 году этот показатель составлял 30%, в 2012 – 25%).

– Кое-какие российские банки запустили программы кредитования на приобретение зарубежной недвижимости. DeltaCredit собирается присоединиться к ним?

– Мы входим в интернациональную группу Societe Generale и можем предоставлять ипотечные кредиты на приобретение зарубежной недвижимости при помощи Группы. На данный момент банк предлагает своим клиентам возможность приобретения недвижимости за границей, в частности программу получения денежных средств, но под залог недвижимости на территории РФ. Это совсем маленькие количества, но спрос, непременно, имеется.

– Сравнительно не так давно DeltaCredit запустил программу на приобретение объектов, получаемых при помощи участия в ЖСК. Из-за чего решили ее реализовывать?

– В базе бизнеса банка DeltaCredit лежат потребности отечественных клиентов. Исходя из этого с ростом запросов на ипотечные кредиты на квартиры, получаемые при помощи участия в ЖСК, мы не могли обойти вниманием этот вопрос. Наряду с этим мы традиционно шепетильно подходим к процедуре аккредитации застройщиков и объектов.

– Кредиты на апартаменты выдаете?

– Да, в начале этого года банк DeltaCredit начал выдавать ипотечные кредиты на приобретение апартаментов – довольно новый формат недвижимости на рынке. Мы замечали всевозрастающий спрос на апартаменты как альтернативу квартирам и были счастливы предложить отечественным клиентам новые возможности ответа жилищного вопроса. Наряду с этим ставки на приобретение апартаментов соответствуют стандартным программам банка.

– ФЗ 214 трудится уже давно. И однако свел ли он к нулю вероятные риски банков, каковые трудятся с застройщиками, и заемщиков, каковые берут новостройки?

– Мы весьма довольны работой по этому закону и думаем, что ФЗ 214 намного лучше залога прав требования, что действовал до этого. Не знаю, из-за чего кое-какие депутаты так очень сильно осуждают 214 закон , что в действительности ввел порядок в отношениях между застройщиком, банком и покупателем.

Мы понимаем, что целью страны есть свести к минимуму риски для граждан – дабы финансирование строящихся объектов производилось не за счет средств населения. На сегодня разрабатываются новые схемы, при которых строительные компании будут получать кредиты не от физических лиц, в следствии чего заемщики не начнут нести риски недостроя того либо иного объекта. Кроме этого на данный момент обсуждаются схемы коллективного страхования застройщиков.

Само собой разумеется, мы должны дальше двигаться в этом направлении. Но на сегодня разумеется, что 214 ФЗ регулирует рынок совершает это весьма действенно если сравнивать с тем, что было раньше.

– Смогут ли показаться ипотечные программы с нулевым взносом? Прижился ли таковой вид страхования, как страхование ответственности заемщика, и чем он эргономичен и неудобен для клиента?

– Мы не прогнозируем, что банки в массовом порядке вернут программы с нулевым начальным взносом, как это было в 2008 году.

Но на сегодня рынок предлагает много аналогичных программ помощи заемщикам, как, к примеру, возможность применения материнского капитала в качестве начального взноса, и использование таковой опции, как страхование ответственности заемщика. За прошедший год в отечественном банке было застраховано 402 кредита на сумму 1,2 млрд. рублей, а за первые пять месяцев этого года – 122 кредита на 350 млн. рублей.

Существует проверенная статистика: кредиты с минимальным начальным взносом, в большинстве случаев, более подвержены дефолтам, чем те кредиты, каковые имеют 30% и больше начального взноса. Мысль страхования ответственности клиента как страхового продукта направлена на минимизацию данного риска Банка.

Предстоящим развитием этого направления мы видим внедрение коллективного страхования ответственности, другими словами в то время, когда страховые полисы берёт уже не заемщик, а банк. Для этого рассматриваются нужные трансформации в налоговом кодексе и законодательстве.

– Страховых случаев для того чтобы рода еще не было?

К счастью, отечественный банк не сталкивался на практике со страховыми случаями для того чтобы рода.

– Какие конкретно ипотечные программы вы вычисляете самые удачными и перспективными?

– Самые популярные программы – это приобретение недвижимости на вторичном рынке и продукты с комбинированной ставкой. Комбинированная ставка сочетает фиксированную и плавающую, где на первые пара лет ставка фиксируется. Эта услуга весьма эргономична заемщикам, каковые собираются погасить кредит досрочно.

В банке DeltaCredit кроме этого популярны программы, предусматривающие возможность применения материнского капитала, ипотечные продукты для молодых семей. на данный момент мы кроме этого запустили программу кредитования гаражей.

– Можно считать ипотечную сделку по приобретению недвижимости безрисковой в том замысле, что и банк, и страховая компания досконально контролируют юридическую чистоту получаемой квартиры?

– Да, само собой разумеется. Помимо этого, мы настоятельно рекомендуем заемщикам страховать титул, дабы обезопасить себя от вероятных неприятностей в будущем.

– Портрет ипотечного заемщика изменился в последнии месяцы?

– Нет, никаких значительных трансформаций не случилось. Средний возраст заемщиков образовывает от 30 до 39 лет. 10% отечественных клиентов – это люди, которым больше 50 лет, 6% – старше 55 лет. Это лишний раз обосновывает, что ипотека дешева широким слоям населения.

А также люди, каковые приближаются к пенсионному возрасту, смогут воспользоваться этим продуктом.

– Что на данный момент происходит с просрочкой по ипотечному кредиту?

– На 1 июня просрочка по рынку составила 2,12%. В подобном периоде прошлого года данный показатель был равен 2,47%, другими словами за год она сократилась на 0,35%.

Что касается отечественного банка, то у нас традиционно количество просроченной задолженности в 4 раза ниже, чем по рынку в целом.

Просрочка по ипотечному кредиту отличается от той динамики, которая отмечается по необеспеченным банковским ссудам. Это свидетельство того, что ипотека есть менее рискованным продуктом.

– Из-за чего у вас ниже просрочка, имеется какие-то особенности андеррайтинга?

– Во-первых, мы грамотно оцениваем платежеспособность заемщика. Самое основное – не завести клиента в долговую петлю. , если потенциальный заемщик не имеет возможности потянуть громадные платежи, то мы рекомендуем ему забрать кредит на меньшую сумму либо предлагаем более долгий срок кредитования.

Во-вторых, нужно верно трудиться с заемщиками, у которых появляются какие-то неприятности с платежеспособностью. В случае если утрата доходов заемщика носит временный темперамент, то мы можем предложить ему различные программы реструктуризации, дабы оказать помощь пройти данный непростой период. В случае если же разумеется, что платежеспособность не восстановится, мы предлагаем отечественным заемщикам особые программы продажи недвижимости из-под залога, каковые разрешают сделать это с большой пользой для клиента.

– Как вы думаете: может ли ипотека нормально развиваться без госучастия? Как действенными были программы АИЖК?

– АИЖК было создано для двух целей: развивать первичный рынок ипотечного кредитования (другими словами программы банков для заемщиков) и вторичный (рефинансирование ипотечных кредитов, дабы рынок финансировался не только за счет депозитной базы кредитных организаций, что изначально являлось главной целью Агентства). на данный момент, в то время, когда ипотечных кредитов выдается около миллиона штук в год, возможно констатировать, что рынок первичной ипотеки уже развит, исходя из этого АИЖК заявило о собственном уходе.

Я считаю, это верное ответ. Мы видим предстоящую эволюцию Агентства в разработке социальной ипотеки, программ, предусматривающих применение разных субсидий как на региональном, так и на федеральном уровне. У нас в стране уже имеется практика, в то время, когда различные регионы разрабатывают личные программы субсидирования ипотечных заемщиков.

В следствии кредитным организациям, действующем на федеральном уровне, достаточно сложно трудиться с каждой программой в отдельности. По данной причине мы приветствуем разработку АИЖК каких-то стандартных программ, дабы регионы имели возможность выбирать из них лучшие, а банки – скоро подключаться к реализации того либо иного продукта.

Также, мы желали бы видеть повышение программ рефинансирования (выкупа ипотечных ценных бумаг АИЖК), по причине того, что они весьма действенно трудятся в целях развития рынка секьюритизации и выпуска ипотечных ценных бумаг (на данный момент это происходит два раза в год).

Что же касается роли страны, то сейчас мы замечаем громадное внимание к вопросу развития ипотечного рынка. Центробанк пристально смотрит за качеством кредитного портфеля и требованиями по резервам. Но вместе с тем еще остались вопросы, на каковые мы желали бы обратить внимание страны. К примеру, принятое ответ об отмене всех рабочих групп при выдаче кредита было не совсем верным.

Мы думаем, что оно больше трудится на обеспеченное население, нежели на людей, каковые вправду нуждаются в дешёвом жилье. Так как, отменив комиссии, банки не смогли отменить собственные затраты, каковые было нужно закладывать в ставку. В итоге обеспеченные люди приобретают кредиты без рабочих групп и скоро гасят собственный долг, а менее обеспеченные заемщики берут ипотеку без рабочих групп, продолжительно обслуживают кредит и в итоге оплачивают затраты тех, кто досрочно погасил собственный кредит.

Еще один момент – принятое в 2011 году ответ об отмене запрета на досрочное погашение кредита. Это, к сожалению, также ведет лишь к удорожанию ипотеки, лишает заемщика шанса на понижение ставки по кредиту. Я думаю, тут – как некоторый промежуточный ход – возможно было дать добро введение запрета на два-три года. Тогда банки имели возможность бы предоставлять более низкую ставку тем заемщикам, каковые соглашаются на данный запрет.

Таковой подход разрешил бы кредитным организациям планировать прибыльность ипотечного продукта, сделал бы его более предсказуемым.

– В связи с тем, что потребительское кредитование сжимается в силу различных обстоятельств, смогут ли банки начать более деятельно заниматься ипотекой, смогут ли показаться на этом рынке новые игроки?

– Само собой разумеется. Рынок открыт для новых игроков, и многие кредитные организации объявляют на данный момент о стратегической важности выдачи ипотеки. Мы кроме этого видим повышенный спрос в отечественной корреспондентской программе, где банки приобретают право на выдачу отечественных продуктов, каковые позже они смогут рефинансировать.

Одновременно с этим большая часть банков усиливает и деятельно развивает собственные программы, что, без сомнений, развивает рынок ипотечного кредитования.

– Банки соперничают за заемщика уже не ставками, каковые плюс-минус у всех приблизительно однообразны?

– В любом случае ставки должны быть конкурентными, не смотря на то, что, непременно, серьёзны и другие дополнительные условия, каковые может предложить банк клиенту. Так, банк DeltaCredit предлагает личный подход к каждому заемщику. Менеджеры отечественного банка сопровождают клиента в течении всего процесса: начиная с первичной консультации до снятия обременения с объекта ипотеки при погашении кредита.

Любопытным фактом есть то, что приблизительно 75% отечественных заемщиков изначально обращались в другие банки за ипотечным кредитом, а по окончании переговоры с менеджерами решили в пользу отечественного банка.

– Что вы вычисляете конкурентными преимуществами ипотечного банка?

– Умение трудиться с клиентом, предоставлять отличный сервис, дабы оказать помощь заемщику осуществить его главную цель – улучшить собственные жилищные условия.

– Как бы имели возможность кратко сформулировать главную идею вашего банка?

– Ипотека DeltaCredit: понятна всем, дешева каждому.

5 cпособов привлечь покупателей

Интересные записи

Похожие статьи, которые вам, наверника будут интересны: