Андрей шелковый: «мы хотим создать цивилизованный рынок арендного жилья»

- kbrbank

Андрей шелковый: «мы хотим создать цивилизованный рынок арендного жилья»

О новых проектах и задачах Агентства финансирования жилищного строительства в интервью Bankir.Ru поведал председатель совета директоров АФЖС Андрей Шелковый.

– Недавно Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) было переименовано в Агентство финансирования жилищного строительства (АФЖС). Из-за чего это случилось, и каковы главные задачи АФЖС?

– Еще в 2010 году перед Агентством по ипотечному кредитованию (АИЖК) была поставлена задача реализовать план действий по борьбе с кризисом, которая стимулировала бы кредитование банками жилищного строительства. Тогда банки закрывали ограничения застройщикам, и по данной причине многие объекты строительства были замороженными. Тогда же, в 2010 году, агентство запустило программу стимулирования кредитования жилищного строительства – программу «Стимул».

В рамках данной программы под любой конкретный проект жилищного строительства содержится соглашение с банком-партнером, в рамках которого банк приобретает целевые займы, каковые идут на кредитование застройщика или инвестора для того чтобы проекта, а физические лица – кредиты на приобретение жилья в этих зданиях.

АИЖК создало достаточно большое количество программ и инструментов, каковые вправду помогли привлечь банки к активному кредитованию проектов строительства квартир экономного класса. В частности, механизм поручителя выкупа, что предоставлял обязательства по выкупу нереализованного жилья при наступления каких-то форс-мажорных событий, обеспечивающий банку возврат кредита, что он предоставляет на этапе строительства застройщику для возведения этого объекта.

Следующим шагом стал запуск программы «Арендное жилье».

В декабре 2012 года наблюдательным советом АИЖК было издано постановление о необходимости обособить деятельность агентства, связанную с развитием рынка рынка и жилищного строительства арендного жилья, на балансе дочки, которая в то время именовалась Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Оно же во время кризиса занималось программами помощи заемщикам, каковые появились в непростой обстановке.

Эти программы были достаточно удачно реализованы, и в течение 2013 года мы совершили полное перепрофилирование деятельности АРИЖК. В июле прошлого года компания была переименована (с этого времени она именуется Агентство финансирования жилищного строительства), был зарегистрирован ее новый устав.

АФЖС несёт ответственность за реализацию программ по стимулированию кредитования жилищного строительства, программ строительства квартир экономного класса, развитие рынка арендного жилья. Кроме этого агентство курирует работу со всеми объектами недвижимости группы компаний АИЖК (это те объекты недвижимости, каковые оказываются в собственности АИЖК и АФЖС при дефолтов по ипотекам). Мы занимаемся реализацией и полным сопровождением таковой недвижимости, предлагаем эту услугу рыночным участникам – ипотечным банкам, у которых появляются неприятности при дефолтах заемщиков.

– Как довольно часто банкам не удается реализовать недвижимость дефолтного заемщика?

– Дело не в том, что банкам не удается это делать. Тут серьёзен таковой фактор, как количество объектов, каковые появляются на балансе у банка, и размер кредитной организации. Возможно, большие кредиторы при наличии у них большого количества таких объектов смогут самостоятельно создать соответствующие работы, каковые будут заниматься реализацией жилья.

Но для банков, имеющих не весьма громадную количество и филиальную сеть объектов, исчисляемых несколькими десятками, довольно часто экономически не нужно создавать такие работы. Отечественное предложение нацелено именно на таких кредиторов. Благодаря агентской сети, которая имеется у АФЖС, мы снабжаем работу с объектами недвижимости фактически в любой точке страны.

– Она позже продается с дисконтом?

– Нет, по рыночной цене.

– Кто имеет доступ к базе недвижимости – юридические либо физические лица?

– Это полностью публичная база, которая всегда обновляется. Все сведенья размещены на сайте Агентства, и кто угодно может купить те объекты, каковые находятся у нас на реализации.

– Одна из новых программ АФЖС, находящаяся еще на стадии «пилота» – это «Жилье в рассрочку». Чем она отличается от хорошей ипотеки?

Эту программу нельзя сравнивать с ипотекой. Программа «Жилье в рассрочку» – некоторый инвестиционный проект, новая возможность для физических лиц купить жилье.

Мы создали паевой инвестиционный фонд, что будет являться хозяином объектов недвижимости, предназначенных для реализации гражданам согласно соглашению с рассрочкой платежа. Контракт подразумевает, что по окончании того, как цена недвижимости будет выплачена, она перейдет в собственность гражданина.

От ипотеки эту программу, например, отличает то, что объект недвижимости тут не есть собственностью гражданина: она переходит к нему в собственность лишь по окончании полной выплаты цены. До этого целый период времени (а сроки, на каковые заключаются контракты, достигают 15 лет) жилье в собственности ЗПИФу.

Гражданин заключает контракт купли-продажи с рассрочкой платежа. Рассрочка – платная. Тут, возможно, какое-то сопоставление с ипотекой вероятно.

При жажде человек может в любую секунду времени расторгнуть контракт.

Цель программы – привлечение на рынок частных инвестиций через инструмент закрытого паевого фонда. Мы сохраняем надежду, что в будущем этим инструментом в качестве инвесторов смогут воспользоваться не только инвестиционные либо пенсионные фонды, но и граждане, каковые так смогут вкладывать собственные средства в понятный денежный инструмент, управляемый опытными участниками рынка под надзором ЦБ.

– Для этого будут строиться отдельные дома?

– Стройки не планируется. Это смогут быть легко отдельные квартиры в различных зданиях. Управляющая сервисная компания предварительно будет проводить андеррайтинг объектов недвижимости, оценивать их ликвидность.

– Что является целевая аудитория данной программы?

– Неточность, которая всегда звучит в прессе в отношении этого инструмента, – то, что его целью есть предоставление возможности решить квартирный вопрос людям, каковые не желают подтверждать собственные доходы. Это не верно.

Не смотря на то, что у программы «Жилье в рассрочку» вправду значительно более широкая аудитория, чем у ипотеки. Этим инструментом смогут воспользоваться и частные предприниматели, и обладатели среднего и малого бизнеса, которым банки обычно отказывают в предоставлении ипотечного кредита. Но их возможность и доходы людей вносить ежемесячные платежи, без сомнений, анализируются.

К сожалению, на протяжении кризиса 2008–2009 годов показалось большое количество заемщиков, каковые испытывали сложности с трудоустройством, с работой и по данной причине допускали просрочки по платежам банку. Сейчас у них имеется негативная кредитная история, не обращая внимания на то, что они уже рассчитались по кредиту. По данной причине им сложно взять ипотеку по стандартной программе.

Вот эти люди также смогут воспользоваться отечественной программой. Не смотря на то, что снова же мы будем разглядывать их платёжеспособность и доходы.

– Имеется ли ограничения по сумме получаемой недвижимости?

– Да, имеется. В различных регионах она различная. Мы не трудимся с элитным жильем.

– Вероятно вступить в программу с маленьким взносом?

– Да. Тут требования к начальному взносу минимальны.

– Данный проект реализуется без банков, кредитные организации в нем не участвуют?

– Проект реализуется без банков. В прошедшем сезоне было подписано соглашение о намерениях с негосударственным пенсионным фондом «Благосостояние». Мы планируем, что он примет участие в этих проектах в качестве инвестора.

на данный момент выяснены три региона, с которыми мы начинаем трудиться: это Столичная, Свердловская и Новосибирская области. В проекте на конкурсной базе кроме этого была отобрана управляющая и сервисная компании, каковые будут трудиться с гражданами.

– На кого вычислена программа «Арендное жилье», которую также реализует АФЖС?

– Тут ипотечные кредиты предоставляются юридическим лицам – фирмам на долгие сроки – до 20 лет. Тут возможно совершить полную аналогию с ипотекой для физлиц, лишь в этом случае заёмщиком и собственником выступает юрлицо, которое в последующем сдает купленные объекты недвижимости гражданам в наем. Кредит выдается под залог прибыльного дома.

Другими словами строится прибыльный дом, а позже квартиры, находящиеся в нем, сдаются в аренду сотрудникам того либо иного предприятия. Предприятие довольно часто субсидирует цена арендных платежей.

– Кто участвует в программе?

– Неизменно имеется некоторый инициатор строительства прибыльного дома – это или большие фирмы, которым нужно создать фонд для того чтобы жилья для собственных сотрудников, или города.

Формат прибыльных домов возможно полностью различным. К примеру, в Новосибирске выстроили два малоэтажных дома. Это возможно кроме этого «отдельный» подъезд либо секция жилищного комплекса.

У нас большое количество фирм, каковые реально испытывают потребность в привлечении сотрудников, а также из вторых регионов, молодых экспертов. Мы трудимся с различными регионами. За шесть месяцев было подписано 16 соглашений в рамках данной программы, что говорит о ее востребованности.

– Эта программа может как-то значительно повлиять на рынок арендного жилья в целом?

– Это – одна из задач программ АФЖС. Мы желаем создать рынок арендного жилья, что предоставляет возможность комфортных условий для проживания.

Участники программы «Арендное жилье», в большинстве случаев, приобретают новое жилье, причем это квартиры не только с отделкой, но и всецело меблированные, с бытовой техникой. Другими словами человек может взять тут и ключи же заселиться.

Появление прибыльных домов снабжает правовую защиту граждан, у которых появляются полностью понятные условия проживания; человек осознаёт, что его никто на следующий день не попросит съехать с квартиры, у него имеется долговременный контракт, зарегистрированный в органах юстиции, что защищает его равно как и наймодателя.

– Какие конкретно имеется новые направления в программе «Стимул»?

– на данный момент перед нами стоит задача привлечь в программу как возможно больше проектов, в которых застройщики принимали бы на себя обязательства по реализации гражданам жилья по низким стоимостям – по цене на 20% ниже рынка, но не дороже 30 тыс. рублей за квадратный метр.

Новации касаются по большей части подпрограммы «Стимул-эконом».

Тут речь не идет об обеспечении жильем малоимущих – так называемых очередников, у которых имеется недочёт жилплощади, и каковые имеют доходы ниже какой-то определенной планки. Для таких категорий граждан по закону имеется соцнаем.

Отечественная программа запланирована на экономически активных людей, каковые имеют постоянный доход, но его уровень не разрешает купить недвижимость по рыночным стоимостям. Понижение цена квартиры хотя бы на 20% свидетельствует, что человеку для ее приобретения будет нужна меньшая сумма ипотечного кредита, платежи банку также становятся ниже.

– Кто сможет покупать недвижимость по сниженным стоимостям? Очередь какая-то существует?

Все будет зависеть от того количества проектов, каковые будут реализованы. До тех пор пока подписано первое трехстороннее соглашение в Ярославской области между АФЖС, ГК «Кортрос» и Ханты-Мансийским банком.

– Одна из обстоятельств того, что ставки по ипотечному кредиту высокие, есть отсутствие у банков «долгих» денег. Смогут ли реально получить на ипотечном рынке пенсионные деньги?

– Эти деньги уже участвуют в ипотеке. Как продемонстрировал прошедший год, количество выпуска банками-кредиторами ипотечных ценных бумаг растет, и одним из их приобретателей являются как раз негосударственные пенсионные фонды.

– Довольно часто люди не смогут забрать ипотеку из-за отсутствия начального взноса. Банки смогут как-то оказать помощь решить эту проблему потенциальным заемщикам?

– У большинства больших ипотечных банков имеется особые депозитные инструменты, каковые довольно часто кроме того именуются ипотечными вкладами. Они именно предполагают накопление. Это пополняемые депозиты, на каковые гражданин каждый месяц вносит определенную финансовую сумму.

Ставка по ним возможно ниже, чем стандартная ставка по простому вкладу, но они дает право вкладчику в будущем претендовать на особенные условия при получении ипотеки.

Применение таких инструментов есть для банка-кредитора дополнительным подтверждением платежной дисциплины человека, что в течение достаточно долгого периода на регулярной базе делал эти взносы.

– АРИЖК оказывало помощь заемщикам на протяжении кризиса. В случае если обстановка повторится, кто будет решать эту задачу?

– В то время, когда мы говорили о перепрофилировании деятельности АРИЖК, то об этом вопросе не забыли. Все активы, имевшиеся на балансе агентства, стабилизационные займы, каковые предоставлялись гражданам в кризис , были переданы на баланс материнской компании АИЖК. У нас имеется четко отработанные разработки развертывания таких программ, и при необходимости их весьма скоро сможет запустить Агентство по ипотечному кредитованию .

Рынок арендного жилья: выйти из тени

Интересные записи

Похожие статьи, которые вам, наверника будут интересны: