Надежда косарева: «административные решения об изменениях границ города не решают проблемы этого города»

- kbrbank

Надежда косарева: «административные решения об изменениях границ города не решают проблемы этого города»

Будут ли арендодатели платить налоги? В то время, когда у нас покажутся прибыльные дома и малоэтажное строительство?

Как идет опыт по созданию «новой Москвы»? На эти вопросы в интервью Bankir.Ru ответила президент Университета экономики города Надежда Косарева.

– на данный момент рынок аренды жилья существует в «сером» виде. Думаю, практически 99% квартир сдается нелегально. Вероятно ли создание цивилизованных взаимоотношений, где права арендодателей и арендаторов будут защищены, а налоги – выплачены?

– Вопрос о необходимости развития рынка цивилизованной аренды жилья был поставлен недавно. До этого в отечественной жилищной политике делался выговор на приобретение жилья в собственность, деятельно развивалось долгосрочное кредитование. На сегодня в развитии механизмов, помогающих купить жилье в собственность, достигнут определенный итог: приблизительно 26–27% населения смогут забрать ипотеку и приобрести себе жилье.

Это мало, но в случае если сравнить с 2004 годом, в то время, когда данный показатель составлял 9%, то прогресс очевиден. Долгосрочное кредитование развивается . на данный момент по количествам выдачи жилищных кредитов мы не только вышли на докризисные количества (на уровень 2008 года), но и превысили их: в прошедшем сезоне ипотечных кредитов было выдано больше, чем на 1 трлн. рублей.

Как раз по окончании кризиса на повестку дня стали ставить вопрос о развитии рынка арендного жилья. Это случилось по двум обстоятельствам.

Во-первых, разумеется, что нужно развивать механизмы, повышающие доступность жилья. А также сегмент арендного жилья, что до тех пор пока по большому счету не создан.

Во-вторых, уроки кризиса, в особенности в Америке, продемонстрировали, что запрещено до бесконечности повышать доступность приобретения жилья в собственность, потому, что это может не хорошо закончиться.

– Ипотека «сабпрайм» имеется в виду?

– Да. В случае если ипотека выдается на рыночных условиях, то это превосходно. Но то, что происходило в Соединенных Штатах – в то время, когда кредиты выдавались не на рыночных условиях, в то время, когда стали развивать целый сегмент ипотеки только с целью увеличения доступности жилья, в то время, когда в банки стали приходить люди, у которых нет доходов, и им все равно выдавали кредиты, – недопустимо.

По окончании кризиса стала понятна необходимость развития каких-то других механизмов ответа жилищного вопроса.

Кстати, о возрастающей роли арендного жилья на данный момент стали говорить не только у нас, но и во всем мире. Поддержать эту идею возможно различными методами.

К примеру, в Америке употребляется механизм субсидирования арендных платежей – в то время, когда выдаются субсидии на аренду частного жилья, которое сдается по рыночным стоимостям. В Европе имеется подобные программы субсидирования. В Российской Федерации такие субсидии предоставляются лишь нанимателям социального жилья – другими словами они рассчитываются исходя из ставок социального найма.

В следствии если вы желаете арендовать комнату на частном рынке, то данной субсидии вам очевидно не хватит. Наряду с этим во многих европейских государствах взял значительное развитие сегмент некоммерческого найма (он в том месте именуется – социальное жилье). Такое жилье находится не только в собственности муниципалитетов и государства, как у нас, но и в собственности частных организаций, а также некоммерческих, и значительно субсидируется страной в разных формах.

– Имеется ли задача по легализации существующего рынка аренды?

– Да, такая задача поставлена. Она имеет крайне важное значение, к примеру, для Москвы, где рынок аренды велик и наряду с этим есть «теневым».

на данный момент в столице сдается внаем частными лицами около 400 тыс. комнат и квартир. Наряду с этим подоходный налог платят не больше 3–4% собственников. Вследствие этого бюджет каждый год недополучает порядка 27 млрд. рублей.

– Как вынудить платить? Как сделать так, дабы люди добровольно теряли часть собственного дохода?

– То, что не хорошо платятся налоги, есть изюминкой культуры нашей страны. Возможно, потребуется довольно много времени, дабы ее поменять. Необходимо сделать так, дабы люди осознавали, что бюджет тратится честно, открыто, прозрачно, что средства расходуются на насущные социальные цели.

До этого в целях легализации рынка аренды использовались административные меры, например, обходы участковыми домов с целью обнаружения нелегально сдаваемых квартир. Но это не дало никакой отдачи.

В этом случае было бы вернее применять стимулирующие механизмы: в то время, когда люди будут получать какие-то преимущества, стимулирующие их на выход из «тени», на уплату налогов. Тут мы предлагаем пара мер.

Во-первых, нужно повысить защиту прав наймодателей и нанимателей согласно соглашению найма. Сейчас кроме того в случае если реально заключен соглашение, и уплачены нужные налоги, отечественное гражданское законодательство все равно защищает права сторон весьма слабо. Тогда как в европейском законодательстве механизмы защиты и арендные правоотношения арендаторов и арендодателей подробно прописаны.

В данной сфере договорных взаимоотношений весьма важную защиту обязана взять еще одна сторона – другие собственники, люди, каковые живут в том же многоквартирном доме. Сейчас тема «резиновых» квартир, в то время, когда арендодатели вечно кому-то сдают собственный жилье, не очень занимаясь вопросами, которые связаны с поведением квартирантов, соблюдением ими порядка, очень актуальна. Эти моменты кроме этого должны быть отрегулированы.

В случае если в соглашении найма у нас будет создана соответствующая правовая конструкция, то это станет преимуществом для всех сторон арендных взаимоотношений.

Помимо этого, необходимо использовать меры налогового стимулирования. Сейчас наймодатели должны платить налог по ставке 13% (за исключением тех, кто перешел на патентную совокупность налогообложения, но она мало для кого привлекательна по ряду причин). Было бы рационально ввести ставку подоходного налога наймодателей, к примеру, в размере 6%.

Третий инструмент – установить необходимую регистрацию контрактов найма, заключаемых на срок более одного года.

Лишь в сочетании таких мер возможно достигнуть хорошего результата.

– В то время, когда перечисленные меры начнут функционировать?

– Налоговые поправки до тех пор пока еще лишь обсуждаются. Мы на данный момент готовим проект закона о защите прав наймодателей и нанимателей. Что касается регистрации соглашений, заключенных на срок более года, то данный момент включен в закон о некоммерческом найме жилья, что принят Государственной думой в первом чтении.

– Смогут ли в скором времени показаться прибыльные дома, каковые строились бы только для сдачи в аренду?

– На сегодня строительство прибыльных домов как инвестиционные проекты неинтересно ни инвесторам, ни застройщикам. Так как у них имеется более удачная форма инвестиций – строительство домов, в которых квартиры тут же продаются. Особенно весьма интересно, в случае если это происходит методом долевого участия – в то время, когда застройщик кроме того не инвестирует средства (инвестируют «участники»), а просто получает прибыль.

Прибыльные дома, вероятнее, были бы скучны и потенциальным арендаторам. По причине того, что чтобы стать инвестиционно привлекательной для собственников, арендная ставка в таких зданиях, к примеру, в Москве, была бы раза в два выше, чем на «теневом» рынке личной аренды. Исходя из этого такие дома должны значительно конкурировать по качеству.

Так что до тех пор пока настоящих возможностей для появления прибыльных домов я не вижу. Не смотря на то, что единичные примеры аналогичных проектов имеется. К примеру, в Москве частные инвесторы выстроили пара таких домов, но квартиры в них сдаются по высокой цене для граждан с высокими доходами.

на данный момент АИЖК пробует реализовать одну идею в сфере строительства прибыльных домов, заключающуюся в разделении инвестора и интересов застройщика. Застройщику весьма интересно выстроить и скоро реализовать. По окончании реализации объекта необходимо отыскать таковой механизм, что был бы занимателен клиентам-инвесторам.

Предлагается попытаться такую форму, как ПИФы. Участники паевых фондов недвижимости имеют собственную долю, у которой имеется определенная цена. Наряду с этим держатели паев желают приобретать доход (по крайней мере, таковой, что будет немного выше, чем по депозиту в банке), но им не требуется каждый месяц приобретать возвратность собственных инвестиций.

Они вернут их, в то время, когда реализуют собственный пай. Получается, что, инвестируя в прибыльные дома средства пайщиков, в арендную плату необходимо будет вкладывать лишь текущую доходность, а не полную возвратность инвестиций. Плата за наем таких квартир возможно приближена к существующей на рынке.

Но, повторюсь, на «теневом» рынке аренды на данный момент присутствует дисконт за «тень». Соперничать с «тенью» весьма сложно.

– В случае если рынок аренды выйдет из «тени», то арендная плата повысится?

– Это палка о двух финишах. С одной стороны, в этом случае аренда обязана подорожать. Иначе, при выходе сегмента из «тени», на него покажется дополнительное предложение и дополнительный спрос тех, кто сейчас, в условиях «тени», на рынке аренды не присутствует.

А это уже ведет к понижению цены аренды.

– Прошел год с момента появления «новой Москвы». Как вы оцениваете данный проект? Оправдались ли ожидания?

– У меня ни при каких обстоятельствах не было никаких ожиданий.

– Из-за чего?

– Я не считаю, что административные ответы об трансформациях границ города решают неприятности этого города. До тех пор пока эти административные меры демонстрируют слабость отечественной совокупности устройства, говорят о том, что субъекты РФ и муниципальные органы власти не могут договариваться между собой, не смогут строить совместных замыслов, программ, реализовывать что-то совместно.

Тема развития Москвы требует значительно более сложных мер. По большому счету агломерации развиваются по своим собственным закономерностям, довольно часто вопреки управлению, и мастерство управления состоит как раз в том, чтобы выяснить агломерационные процессы, постараться сгладить их негативные стороны и поддержать развитие хороших. Это достаточно процесс.

Не обращая внимания на присоединение новых территорий, московская агломерация и Москва в целом будет жить собственной судьбой, она будет развиваться по своим законам.

Пока же мы видим огромные транспортные неприятности, отсутствие соперничающих мест приложения труда на периферии города. Что происходит с развитием жилищной сферы? Мы видим, что вся периферийная территория Москвы и около Москвы застраивается все выше и выше!

Думаю, не требуется, дабы жилищное строительство и дальше развивалось в такой же форме.

Выходом может стать создание в стране еще одной центральной территории около Москвы, которая соперничала бы с территорией современной Москвы. Ее развитие представляется более рациональным, чем концентрация всего развития в одном месте. Если бы около Москвы развивали полицентричную схему с совсем новой совокупностью застройки – с качественным малоэтажным жилищным постройкой, хорошей муниципальный средой, с местами приложения труда, и с усилением хордовых передвижений по данной территории – то это было бы более рациональным, чем то, что имеется на данный момент.

– Какими способами возможно стимулировать развитие малоэтажного строительства? Так как в случае если застройщик сооружает один огромнейший многоэтажный дом, то инвестиции отбиваются весьма скоро.

– Застройщик ведет себя в полной мере рационально. Он так и обязан себя вести, потому, что для него основное – это взять прибыль.

Единственный метод, что существует, – это градостроительная политика. на данный момент у нас градостроительная политика не твёрдая, она ни при каких обстоятельствах не доводится до конца. Любой большой застройщик, что имеет важную лоббирующую силу, неизменно может пролоббировать трансформации разрешенных параметров строительства, он в состоянии согласовать каждые трансформации под собственный проект.

Это, само собой разумеется, не градостроительная политика, это некая публичная видимость, которая в конечном счете все равно изменяется в угоду экономическим заинтересованностям того либо иного девелопера. Градостроительная политика должна быть рациональной и строго проводимой.

– Фонд «Университет экономики города» проводит изучения о барьерах в жилищном постройке. Так какие конкретно главные препятствия существуют в данной сфере?

– Мы начали проводить это изучение с НОСТРОЙ в 2001 году в 43 городах России (Москва не входила в их число). на данный момент проводим второй этап данной работы. Стало известно, что в среднем при постройке одного многоквартирного дома застройщик обязан пройти сто процедур, израсходовать три года и 25 млн. рублей (значительная часть средств идет на подключение к инженерной инфраструктуре).

В случае если поделить все административные процедуры на те, каковые установлены на федеральном уровне, и те, каковые действуют на региональном и местном уровнях, то заметим, что их главная часть принята именно на региональном и местном уровнях (около двух третьих), и в 99% случаев они противоречат федеральному законодательству.

Главные преграды – процентов 60–70 – присутствуют на начальном этапе до получения разрешения на постройку. Могу лишь высказать предположение, что так происходит по обстоятельству теневого характера всей административной совокупности.

По итогам изучения мы подготовили описание нормативного города – это комплект процедур, что установлен на федеральном уровне. Мысль была в том, дабы принять его на уровне правительства и добиться того, дабы все процедуры, действующие на региональном и местном уровнях, по крайней мере, не противоречили бы федеральному законодательству.

Но до сих пор таковой список федеральных процедур так и не принят.

– В начале беседы вы упомянули об активном развитии ипотечного рынка. Но тут так же, как и прежде очень многое упирается в фондирование банков. Одно из недавних предложений АИЖК – секьюритизировать ипотечные кредиты любой категории качества.

Не приведет ли это к ухудшению кредитных сумок банков?

– Я считаю, что нельзя включать в ипотечное покрытие каждые кредиты. Существуют стандарты АИЖК в отношении первичного рынка. Необходимо применять подобные стандарты для вторичного рынка и потом включать в ипотечное покрытие лишь те кредиты, каковые отвечают стандартам Агентства.

При секьюритизации каких-то нестандартных продуктов это в обязательном порядке должно указываться в проспекте эмиссии, дабы инвесторы понимали свои риски.

В случае если АИЖК реализует предлагаемый на данный момент подход, то через чур очень сильно уровень качества ипотечного портфеля банков вряд ли понизится. Так как количества секьюритизируемых активов еще низкие. Но при значительного развития секьюритизации ипотечных кредитов такое понижение качества их портфеля может случиться, поскольку младший транш (куда кредиторы смогут сбрасывать «все, что угодно») будет оставаться у банков на балансе.

Обзор ипотечных ценных бумаг

Интересные записи

Похожие статьи, которые вам, наверника будут интересны: