Наталия кольцова: «иностранным инвесторам очень нравится наша ипотека»

- kbrbank

Наталия кольцова: «иностранным инвесторам очень нравится наша ипотека»

Как выпустить ипотечные акции маленьким банкам, кто инвестирует в русского ипотеку, в интервью Bankir.Ru поведала помощник председателя совета директоров Агентства по ипотечному кредитованию Наталия Кольцова.

– Что на данный момент происходит на рынке секьюритизации? Каковы его количества? Имеется ли какая-то, хотя бы малый, динамика роста?

– Динамика роста, непременно, имеется. Текущий год внушил нам и вторым участникам рынка определенный оптимизм по поводу того, что мы находимся на верном пути и все усилия, каковые предпринимались по формированию этого рынка, были не напрасны.

В 2012 году было совершено сделок секьюритизации на сумму 68 млрд. рублей, что составило приблизительно 6,7% от количества всех выданных ипотечных кредитов. В 2013 году данный количество был преодолен уже за девять месяцев. Всего за весь год было совершено сделок секьюритизации на сумму 132 млрд. рублей, либо около 10% от количества всех выданных ипотечных кредитов.

– Что содействовало таким темпам развития рынка?

– Во-первых, сам по себе выпуск ипотечных ценных бумаг – это инструмент привлечения долгих денег для фондирования ипотеки. Банки стали деятельно его применять, в то время, когда показался спрос на данный инструмент со стороны инвесторов. Во-вторых, то, что банки, выдающие ипотеку, стали чаще разглядывать рынок секьюритизации как потенциальный источник привлечения заемных средств.

В-третьих, на сегодня регулирование выстроено так, что в случае если «перевернуть» кредитный портфель в ипотечную полезную бумагу, то нагрузка на капитал банка понижается. Помимо этого, банк может выкупить ипотечную облигацию вместо кредитного портфеля чтобы позже применять ее в сделках РЕПО с Банком России.

Данный механизм весьма активно используется за границей: в прошедшем сезоне около половины сделок по выпуску европейских ипотечных ценных бумаг было выполнено с целью рефинансирования в Европейском центральном банке. У нас эта схема используется в меньшей степени, она доступна лишь кредитным организациям из ТОП-30.

Для более широкого круга игроков имеется программы АИЖК. Мы думаем, что большой количество сделок секьюритизации, что имеется на рынке, показался благодаря отечественным программам.

– Как я знаю, затраты банков по подготовке сделок секьюритизации громадны. Исходя из этого делать их целесообразно лишь большим банкам. ВТБ24, к примеру, на данный момент готовит сделку на 100 млрд. рублей. Но у него количества ипотеки соответствующие. А как быть мелкому банку?

От какой суммы портфеля сделка секьюритизации делается ликвидной?

– Приблизительно от 3 млрд. рублей, не смотря на то, что имеется примеры и меньшего количества сделок.

– Какие конкретно программы АИЖК оказывают помощь маленьким банкам выходить на данный рынок?

– К примеру, мультиоригинаторная платформа в рамках сделок секьюритизации. Тут мы собираем ипотечные пулы различных банков и объединяем их в одну сделку. Наряду с этим банк может учавствовать в сделке с тем количеством портфеля ипотечных кредитов, что он накопил сейчас. Первая такая сделка была удачно закрыта в конце прошлого года.

Эмитентом облигаций с ипотечным покрытием выступил ЗАО «Восточно-Сибирский ипотечный агент 2012», количество эмиссии составил 3 млрд. руб. Пул закладных, являющихся обеспечением по облигациям, был организован пятью организациями: ОАО «Агентство по ипотечному кредитованию Кемеровской области», ОАО «Дальневосточный ипотечный центр», Некоммерческая организация «Красноярский краевой фонд жилищного строительства», ОАО «Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования» и ОАО «АИЖК».

Структура эмиссии включает один старший транш с купонной ставкой 8,75% годовых и дополнительным обеспечением в виде поручительства ОАО «АИЖК», один мезонинный транш с купонной ставкой 11% годовых и три младших транша.

Агентством кроме этого создана инфраструктура и типовая документация, разрешающие еще больше снизить цена подготовки сделки. Помимо этого, АИЖК предоставляет промежуточное финансирование на цели накопления портфеля, что усиливает экономику сделки и разрешает принимать участие в ней кроме того кредиторам с маленьким размером оборотных средств и капитала.

Параллельно мы готовим полноценную программу, которая разрешит банкам выходить на рынок ценных бумаг с мелкими пулами, но наряду с этим применяя стандартные подходы и инфраструктуру, не ухудшать собственную экономику если сравнивать с большими игроками.

– Сколько будет стоить эта услуга для банка?

– До тех пор пока мы лишь рассчитываем цена услуги. Это будет ясно по окончании того, как завершится первая сделка.

– Какие конкретно программы АИЖК уже трудятся?

– Главная программа – это программа приобретения ипотечных ценных бумаг. Банки заключают с АИЖК соглашение на выкуп старшего транша ипотечных облигаций со сроком до полутора лет по заблаговременно оговоренной ставке. Другими словами Агентство гарантирует банку, что через полтора года выкупит ипотечную облигацию по ставке, к примеру, 8,5% годовых.

Именно поэтому банк заблаговременно знает цена собственного фондирования, которое будет у него через данный период времени, и выдаёт ипотеку, уже четко осознавая, на какой марже он трудится. Беря таковой опцион у АИЖК, банк страхует собственный процентный риск на будущее и тихо выдает ипотеку. Особенно это принципиально важно для не самых больших участников рынка, единовременно не имеющих готовый портфель для секьюритизации.

на данный момент такие соглашения АИЖК заключает два раза в год. Объем годовых сделок – до 40 млрд. рублей.

Цена опциона зависит от рыночной обстановки. В 2013 году она была высока, по причине того, что и ставки увеличивались, и периоды направляться были долгие. В случае если на денежном рынке будет стабильность, то эта цена также обязана начать понижаться.

– Еще АИЖК предоставляет поручительство по ипотечным полезным бумагам. В каких случаях это возможно весьма интересно банкам?

– В большинстве случаев инвесторы берут бумагу, которая имеет рейтинг не ниже инвестиционного уровня. Чтобы получить таковой рейтинг, банк должен иметь личный рейтинг хотя бы на уровне BB, что имеется не у всех кредитных организаций. Для них Агентство создало таковой продукт, как поручительство.

В этих сделках мы практически участвуем в разработке нужной документации, одобряем партнеров, участвующих в сделке, более глубоко разбираем как структуру сделки, так и пул ипотечных кредитов, что лежит в ее основе. На старший транш мы даем собственное поручительство. Такие бумаги уже готовы брать сторонние инвесторы, потому, что через отечественное поручительство они имеют два рейтинга инвестиционного уровня.

– какое количество банки платят за это поручительство?

– В случае если у пула достаточно хорошие характеристики, и выполнены все отечественные советы, то цена поручительства образовывает 0,2% годовых от остатка стоимости по номиналу, что каждый год понижается.

– Какая из программ была самый востребованной?

– Программа приобретения ипотечных ценных бумаг. Что касается поручительства, то банки еще не до конца осознали все преимущества, каковые дает эта программа. Тут до тех пор пока было совершено 5 сделок (не учитывая сделок АИЖК) и еще как минимум 6 находится в ходе подготовки.

– Завершая разговор о продуктах АИКЖ на рынке ипотечных ценных бумаг, желаю задать вопрос о еще одной – программе выкупа мезонинного транша.

– Это совсем новый продукт, что, мы сохраняем надежду, со временем будет пользоваться популярностью . Производя старший транш, что размещается в рынок, банк оставляет у себя младший транш — собственного рода кредитную помощь чтобы иметь возможность принять первые риски по пулу ипотечных кредитов и тем самым обеспечить большой рейтинг старшему траншу.

на данный момент количество данной кредитной помощи зависит от многих факторов, в первую очередь от качества пула, и от отечественной законодательной среды. Чем больше количество младшего транша, тем менее хороши сделки секьюритизации банкам. Значит, данный размер требуемой кредитной помощи необходимо как-то снижать.

Для этого АИЖК решило выкупать середину между младшим и старшим траншами – так называемый мезонинный транш, где, на отечественный взор, должны лежать не столько кредитные риски пула, сколько риски, которые связаны с законодательной защитой функционирования рынка ипотеки и ипотечных ценных бумаг, и существующей инфраструктуры.

В следствии получается достаточно действенная модель: старший транш размещается в рынок, мезонинный выкупает Агентство, в итоге на балансе у банка остается маленькой, но достаточный для принятия первых рисков младший транш.

Эта совокупность непременно начнет достаточно действенно трудиться, и от АИЖК не будут требоваться возрастающие количества ликвидности для работы на рынке секьюритизации.

– Как они громадны на данный момент?

– За 2013 год мы выкупили около 25 млрд. рублей старших траншей ипотечных ценных бумаг сторонних оригинаторов.

– В 2012 году было меньше?

– Тогда было приблизительно 15 млрд. рублей. Это также значительные количества. Пологаю, что когда на рынке покажется достаточный пул институциональных инвесторов, и все обучатся трудиться с этими ценными бумагами, осознают их преимущества, то нам хватит предоставлять поручительства либо выкупать лишь мезонинные транши.

Не смотря на то, что непременно и на такие бумаги также найдутся собственные инвесторы.

Мне думается, что со временем АИЖК и ВЭБ прекратят быть двумя главными игроками. Да, мы останемся на подстраховке в роли так называемых «якорных» инвесторов, но входить в любой выпуск нам, возможно, уже не дадут, по причине того, что будут другие желающие. Победят от этого в следствии банки – ипотечные кредиторы и, как следствие, их клиенты – заемщики.

– Конечная цель – дабы АИЖК совсем минимизировало собственную долю на рынке ипотеки как государственное учреждение?

– В то время, когда такое случится, это вправду будет означать, что АИЖК собственную задачу выполнило, и рынок может функционировать без дополнительной помощи со стороны страны. На данном этапе, скорее, ставится задача повысить масштабы и эффект помощи со стороны АИЖК за счет более широкой линейки инструментов принятия рисков в дополнение к предоставлению ликвидности.

– Но российский рынок ипотеки, ценных бумаг не весьма занимателен инвесторам

– Обстановка изменяется.

Рынок прошел через пара периодов. Первый — докризисный, в то время, когда была эти бумаги и эйфория брали большое количество и многие, и в первую очередь зарубежные инвесторы. Позже наступил 2008 год, и данный рынок фактически «погиб», его как такового не было.

С 2010 года он стал неспешно оживать. Но бумаги размещались с большим трудом. По большей части на рынке трудилось АИЖК, кроме этого большая доля выкупалась ВЭБом как управляющим накопительной частью Пенсионного фонда.

на данный момент чужестранцы фактически не берут такие бумаги в России. Но мы большое количество общались с зарубежными инвесторами, и они говорят, что им весьма увлекательна русский ипотека, по причине того, что эти пулы на протяжении кризиса вели себя лучше если сравнивать с тем, что показывали западные государства. Так что с позиций качества активов зарубежным инвесторам весьма нравится отечественная ипотека.

Неприятность в том, что эти бумаги берёт определенный класс инвесторов – по большей части те, каковые не профилируются на валютном риске. Им увлекателен американский доллар, евро, но не рубль. Вот по данной причине мы на данный момент не видим таких приобретений.

– А внутрироссийские инвесторы показались?

– Они начали появляться. В первую очередь, это негосударственные пенсионные фонды. В 2013 году мы встретились с ними достаточно высокую активность на рынке ипотечных облигаций.

Они большое количество изучали данный инструмент. Так как, в отличие от простой облигации, он не так несложен, а также в планировании и анализе, по причине того, что имеет непредсказуемый профиль для погашения (нет четких дат, в то время, когда он погасится, всё зависит от того, как заемщики будут погашать собственные кредиты).

В сентябре 2013 года АИЖК размещало собственную сделку на 7,8 млрд. рублей. Солидную часть этого выпуска приобрели негосударственные пенсионные фонды. В первых числах Ноября размещался выпуск ипотечных облигаций Инветторгбанка. АИЖК готово было в соответствии со своим обязательством по программе приобретения ИЦБ приобрести 100% выпуска, но досталось нам лишь около 30%.

Другое приобрели рыночные инвесторы. Так что хорошие тенденции имеется.

Но в ближайший год не нужно ждать значительных сдвигов в лучшую сторону. И связано это по большей части с тем, что в 2014 году будет функционировать запрет на поступление дополнительных накопительных взносов в негосударственные пенсионные фонды.

– За какое количество инвесторы готовы брать на данный момент ипотечные акции, и какая доходность по ним занимательна банкам?

– Доходность во многом зависит от ожидаемой дюрации. АИЖК структурирует собственные выпуски из нескольких старших траншей: один из них маленький (с дюрацией около полутора лет), второй – долгий. В зависимости от сроков мы размещали бумаги с доходностью от 8,25 до 9,25%.

– Как соотносятся личные размещения банков и размещения при помощи национальных программ? Чего больше?

– В 2013 году мы оцениваем долю АИЖК (другими словами всех выпусков и наших программ) приблизительно в 40%. В прошедшем сезоне было более 60%. Часть Агентства (в процентном выражении) падает, что, в неспециализированном-то, прекрасно.

Это указывает, что на рынке кроме нас появляются инвесторы и иные участники.

– У банков для ипотеки имеется два источника фондирования: депозиты, что не весьма комфортно в силу их краткосрочности, и секьюритизация?

– Еще имеется корпоративное заимствование, выпуск собственных облигаций.

– Как это на данный момент употребляется банками?

– Употребляется лишь большими банками.

– А совсем большой – Сбербанк, возможно, ни в чем таком не принимает участие?

– Сбербанк в далеком прошлом показывает, что желает выйти на сделку секьюритизации. Но в том месте имеется огромная депозитная база, которая есть для него самым недорогим источником фондирования, исходя из этого смысла выходить на рынок ипотечных ценных бумаг у Сберегательного банка нет. Не смотря на то, что они и собираются опробовать данный инструмент.

В то время, когда мы заметим Сбербанк на этом рынке — не знаю, по причине того, что совершить первую сделку весьма сложно: необходимо настроить в первую очередь IT-совокупности чтобы они выдавали нужную отчетность, данные по портфелю. Это громадная работа, тем более для большого банка с диверсифицированным портфелем.

– Что являются ипотечные сертификаты участия? Как они перспективны?

Ипотечные сертификаты участия – весьма увлекательный инструмент. Он значительно отличается от облигаций. Беря облигацию с высоким рейтингом либо дополнительной гарантией, вы осознаёте, что эта облигация — всецело либо частично — очищена от кредитного риска портфеля.

По надежности эти облигации находятся на уровне значительно выше, чем легко ипотечный портфель.

Ипотечный сертификат участия показывает все риски, которые связаны с портфелем ипотек, на инвестора. Другими словами в случае если у заемщиков будут дефолты, то деньги не возьмёт инвестор, что купил данный сертификат. Приобрести ипотечный сертификат участия — это все равно, что приобрести пул ипотечных кредитов.

С этим инструментом я бы советовала быть осмотрительнее. Само собой разумеется, тут банк-оригинатор может дать гарантию выкупа дефолтных закладных. Но тогда данный пункт должен быть в обязательном порядке прописан в документации, надежность поручителя кроме этого обязана устраивать инвестора.

Исходя из этого необходимо предварительно весьма глубоко разбирать уровень качества пула, переданного в обеспечение, и всю договорную базу. Мне думается, что с позиций регулятора было бы верным обратить внимание на данный инструмент, сформулировать некие требования к нему.

– Рынок секьюритизации как-то воздействует на ставку для конечного заемщика? Необычно, что его количества растут, а ставки также растут, что, по большому счету, по идее, должно быть, возможно, пара в противном случае.

– Стремительное понижение ставок лишь за счет развития рынка ценных бумаг нереально. Ставки в основном зависят от цены фондирования: то, что предлагает рынок капитала, то и закладывается в будущую ставку для заемщика. Но в целом при прогнозе понижения инфляции, улучшении отечественного инвестклимата, возможно, в будущем стоит ожидать ставок и снижения на рынке заемного капитала, и ставок по ипотечным облигациям в частности.

– И все-таки в случае если рынок ценных бумаг весьма деятельно получит, станет востребованным у инвесторов, в случае если на нем будет деятельный оборот денег, то это сделает ипотеку дешевле?

Само собой разумеется, тогда ставки по ипотечному кредиту должны снизиться. Но я не пологаю, что это случится в ближайший год. Серьёзный вопрос — придут ли по большому счету новые деньги в пенсионную совокупность, поскольку пенсионные фонды — это главные инвесторы на ипотечном рынке. Ну и еще компании страхования судьбы, у которых также имеется долгие деньги.

Так как эти бумаги нацелены на долговременных инвесторов, они должны быть увлекательны как раз им.

– Какие-то знаковые трансформации сейчас случились для ипотечных заемщиков?

– В случае если брать посткризисный период, то я желала бы отметить более взвешенный подход к оценке рисков по заемщикам со стороны банков.

на данный момент у нас идет борьба за хорошего заемщика. Количество таких заемщиков ограничено, и банки соперничают за них между собой. Это прекрасно для клиента, по причине того, что если он попадает в категорию качественного заемщика, то может рассчитывать на весьма хорошие условия кредитования.

На рынке ипотечных ценных бумаг необходимо подчеркнуть пара тенденций. Во-первых, запуск программ университетов развития – таких как ВЭБ и АИЖК – сыграл собственную роль в развитии рынка. Во-вторых, хотелось бы отметить улучшение законодательной базы, что разрешило снижать размеры кредитной помощи и проводить сделки секьюритизации действеннее. на данный момент идет активная работа в рамках подготовки законодательства о секьюритизации.

Хочется верить, что в рамках этого законопроекта будет принят последовательность положений, каковые улучшат среди них и регулирование рынка ипотечных ценных бумаг.

– Вопрос, не касающийся рынка ценных бумаг. О социальности ипотеки. Поясню. К примеру, в Испании по окончании самоубийства несостоятельных должников банкам запретили отбирать жилье у заемщиков при их дефолтах. На ваш взор, обязана ли ипотека быть таким социальным, в нехорошем смысле этого слова, инструментом? По большому счету, стоит ли выдавать кредиты не через чур социально обеспеченным гражданам в надежде как-то улучшить их жилищные условия?

Для кого ипотека: это социальный продукт либо кредит для состоятельных людей?

— Считаю, что в целом ипотека обязана выдаваться человеку, что в состоянии ее обслуживать. Другими словами всецело подменить ипотекой ответ жилищного вопроса для малоимущих граждан не окажется.

Не смотря на то, что инструмент ипотечного кредитования возможно социальным, но пара в другом нюансе: через субсидии разнообразные государство может помогать делать ипотеку посильной для определенных категорий заемщиков. Необходимо отметить такие достаточно увлекательные продукты, как военная ипотека, ипотека для молодых преподавателей. Всё тут реально трудится, необходимо лишь верно выстроить эту совокупность.

Второй увлекательный пример – применение ипотеки для постройки арендного жилья для тех, кто не имеет возможности либо не желает на определенном этапе быть обузой себя ипотекой.

Сравнительно не так давно мы организовали предложение о создании единого национального оператора социальных ипотечных программ, что бы занимался распределением таковой помощи в ипотеке социальным категориям заемщиков. До тех пор пока оператор еще не начал работату – идет дискусия по этому вопросу.

Ипотечные ценные бумаги их выпуск и обращение

Интересные записи

Похожие статьи, которые вам, наверника будут интересны: