Софья лебедева: «в москве есть еще много площадок, которые могут быть освоены»

О рисках при покупке квартиры в способах и новостройках их понижения, стоимости квартир в новостроях, ответственности девелоперов за нарушение сроков строительства поведала председатель совета директоров инвестиционно-риэлторской компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева.

– Какие конкретно имеется риски при покупке новостроек?

– Потому, что продажи квартир в новостройках начинаются еще на этапе котлована, то рисками есть то, что человек получает объект, которого физически не существует, его нельзя увидеть, оценить.

Главный риск – это приостановка строительства, задержка сроков ввода объекта в эксплуатацию, незавершение строительства и низкое уровень качества выстроенного объекта.

Опасность того, что дом не построится, – самая глобальная. Клиент может снизить данный риск, получая квартиру на более высокой стадии готовности дома. Но тут не требуется забывать, что по мере строительства цена недвижимости растет.

Если вы желаете купить хороший качественный продукт, но за самую низкую цену, то нужно рисковать и брать квартиру в доме на низкой стадии готовности. Но тут придется пристально контролировать всю документацию застройщика.

– Как именно?

– В 214 ФЗ четко прописано то, что нужно контролировать. Необходимо взглянуть сайт застройщика – в том месте должна быть размещена проектная декларация, должны быть верно оформлены земельные отношения. Кроме этого нужно определить репутацию девелопера, как он известен, какие конкретно проекты уже были им закончены.

– Чем выгодно брать квартиру в строящемся доме?

– Новостройка – это качественное жильё и новое. Строящиеся объекты в Столичном регионе достаточно шепетильно проверяются, а также с позиций соответствия всем строительным нормам и СНИПам.

Самый большой плюс новостройки – цена, что разрешает покупать квартиру большей площади и улучшенными видовыми чертями.

– Как растет новостройка в цене на этапе от котлована до сдачи дома?

– В среднем от начала продаж (это начало стройки) до возведения коробки дома стоимости вырастают приблизительно на 20%.

В новостройках «ветхой Москвы» средняя цена предложения на данный момент образовывает 220 тыс. руб./кв.м. В случае если сказать по сегментам, то в бизнес-классе цена квартир находится в районе 222 тыс. руб./кв.м. В комфорт- и эконом-классе – 147 тыс. руб./кв.м. и 102 тыс. руб./кв.м, соответственно.

В «новой Москве» средневзвешенная цена новостроек – 84,4 тыс. руб./кв.м. Квартиру бизнес-класса возможно купить за 126 тыс. руб./кв.м, экономного класса – за 78,6 тыс. руб./кв.м.

В Столичной области цена квартир в новом доме на этапе строительства образовывает 70 тыс. руб./кв.м.

В течение этого года какого-либо радикального трансформации стоимостей ни в одном сегменте недвижимости не случилось.

– какое количество на данный момент инвестиционных сделок на первичном рынке?

– Около 12%. В последнии месяцы их количество сократилось.

– на данный момент большое количество замороженных объектов, либо понятие «одураченные участники» по окончании появления 214 ФЗ осталось в прошлом?

– на данный момент это понятие изменилось. До кризиса одураченными участниками именовали тех людей, каковые до сих пор не смогут взять ключи от своих квартир. Другими словами эти дома так и не были сданы.

В Балашихе, под Одинцово были такие проекты.

Сейчас к одураченным участникам причисляют себя и те люди, каковые стали жертвами того, что дом не был сдан своевременно.

В соответствии с 214 ФЗ в этом случае к застройщику используются твёрдые санкции. Клиенты смогут не ждать, в то время, когда нарушение сроков превысит допустимые пределы, и обращаться в суд. Тогда застройщик будет должен выплатить неустойку.

В случае если обстановка станет достаточно критичной, то возможно потребовать возврата денег.

– Имеется уже успешные прецеденты?

– Имеется. К примеру, по некоторым объектам в Москве, строительство которых началось еще до кризиса, просрочка была всего пара месяцев, но по суду участники все равно взяли какую-то компенсацию. Само собой разумеется, суд разглядывает доводы обеих сторон, и, быть может, компенсация не всегда будет того большого размера, что установлен законом.

– Какой размер компенсации предусмотрен законом?

– Размер штрафных санкций выяснен законом и образовывает 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за ежедневно просрочки, , если участник – физическое лицо. Но взыскание таких штрафных санкций вероятно лишь на основании ответа суда. Подавать же таковой иск на застройщика нужно лишь по окончании того, как объект долевого строительства был открыт, и получено уведомление от застройщика о готовности передавать объект долевого строительства, другими словами клиент уже осознаёт, на какой период застройщик допустил просрочку в передаче объекта.

В том случае, если застройщик получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, но по каким-либо обстоятельствам не передает его клиенту, вместе с взысканием штрафных санкций согласно соглашению долевого участия появляется возможность добиться передачи объекта по суду.

– на данный момент все дома строятся по 214 ФЗ?

– Да, 99,99% объектов строятся по 214 ФЗ.

Но реализовывать квартиры время от времени смогут и по вторым законам. Это может происходить в ситуации, в то время, когда нужная разрешительная документация на постройку девелопером уже взята, но позже были внесены какие-то корректировки в кадастровые замыслы. В течение этого промежутка времени регистрация контракта долевого участия неосуществима.

Однако, продажи квартир должны как-то происходить (приостанавливать их и строительство не нужно). Тут употребляются различные схемы – соглашение бронирования, дополнительный соглашение, схема аккредитива. Всё это достаточно прозрачные механизмы.

Тут лишь необходимо осознавать, что застройщики до регистрации нового соглашения не смогут применять деньги, каковые лежат на аккредитиве.

– на данный момент застройщики довольно часто предлагают таковой формат жилья, как квартиры-студии. Кем они пользуются спросом?

– Данный формат подходит для парней, каковые лишь начинают самостоятельно жить, у которых до тех пор пока нет семьи, детей. Так как инфраструктура домов, где большой процент квартир-студий, не очень сильно развита. Вряд ли в том месте рядом будет пара детских садов, школ, огороженной территории с прогулочной территорией.

на данный момент застройщики продумывают концепцию домов с квартирами-студиями, где имеется прачечные, территории с wi-fi. Это некоторый проамериканский подход, что также пользуется спросом. Такие площадки прорабатываются среди них и в Москвы, в пределах Третьего транспортного кольца.

– Еще один достаточно новый формат жилья – апартаменты. В чем в том месте нюансы?

– Исторически сложилось деление объектов недвижимости на жилые и нежилые. Имеется последовательность домов, на каковые когда-то (в частности, из-за смены власти в Москве) застройщики не смогли взять нужную документацию. Их было нужно оформить как нежилые помещения, не смотря на то, что по своим чертям они во многих случаях соответствует требованиям жилых помещений.

Беря такие объекты, человек практически получает квартиру, а юридически это нежилое помещение именуется «апартаментами».

В апартаментах возможно оформить лишь временную регистрацию, которую возможно тихо продлевать по мере необходимости. Тут особенных неприятностей нет. Сложности появляются с инфраструктурой, по причине того, что при постройке апартаментов у застройщиков отсутствуют обязательства по постройке объектов соцкультбыта, обустройства придомовой территории и т.п.

Помимо этого, потому, что юридически апартаменты являются нежилым помещением, то тут будет выше налог на недвижимость.

Апартаменты показались на рынке недвижимости сравнительно не так давно, и до тех пор пока никаких сложностей у тех людей, каковые их купили, нет. Это недвижимость бизнес-класса, и она в полной мере пользуется спросом. К примеру, в комплексе на «Смоленской» апартаменты приобрели люди с определенным достатком, каковые, в большинстве случаев, живут за городом, но трудятся в Москве, и у них появляется необходимость время от времени тут отдохнуть, переночевать.

Но с позиций полноценного проживания семей с мелкими детьми апартаменты вряд ли подходят. Их все-таки стоит разглядывать как второе жилье.

– Кроме этого девелоперы деятельно стали строить малоэтажки.

– Это весьма скоро развивающийся сегмент. Если сравнивать с 2010 годом количество объектов малоэтажного строительства возросло на 20%.

Раньше малоэтажные жилые дома были лишь в элитных закрытых поселках. на данный момент они имеется в формате и бизнес-, и комфорт-, и экономного класса. Они востребованы, по причине того, что люди устали от типового жилья. Для тех, кто желает перебраться жить за город и грезит о собственном коттедже, но не известно почему еще не готов его купить, показалась вот такая альтернатива, где имеется закрытая благоустроенная территория, привычные соседки.

Для клиентов, каковые стремятся к загородной, комфортной жизни, это совершенный вариант. Но некоторым людям, напротив, необходимы иные видовые характеристики, взаимоотношения, и они берут квартиры в высотных зданиях.

На рынке малоэтажного строительства имеется занимательные архитектурные ответы; в большинстве случаев, эти проекты не повторяют друг друга. Это в большинстве случаев монолитное строительство. Малоэтажный комплекс стремительнее возводится, чем, предположим, 20-этажный дом.

Кстати, все сравнительно не так давно согласованные строительные проекты на территории «новой Москвы» не превышают 9 этажей.

– На территории «ветхой Москвы» в будущем вероятна лишь точечная застройка?

– Не только. Уже в следующем году случится запуск нескольких масштабных проектов на территории бывших промзон. Два их них – неспециализированной площадью 1 млн. кв.м – будут выстроены в Нагатино. Также в планах строительство новых жилых комплексов на северо западе и-севере Москвы, в районе Магистральных улиц, «Хладокомбината».

В том месте компания «Крост» уже возводит жилой комплекс комфорт-класса «Wellton Park». В Москве имеется еще большое количество площадок, каковые смогут быть освоены.

– Но в пределах Садового кольца уже вряд ли что-то вероятно выстроить через чур масштабное?

– Да, по причине того, что в том месте уже высокая плотность застройки. Не смотря на то, что в ЦАО, недалеко от улицы 1905 года еще имеется хлебокомбинаты, фабрики, каковые также планируется каким-то образом реконструировать. В том месте желают выстроить комплексы, где будут одновременно и квартиры, и апартаменты.

Это таковой новый формат жилых комплексов. Один из первых аналогичных проектов – «Фили Град» недалеко от Берегового проезда. Не так долго осталось ждать будет запущен подобный проект одного большого девелопера.

– Взять ипотеку на апартаменты вероятно?

– Да, но ставка тут будет выше, по причине того, что ликвидность этого объекта, с позиций банков, ниже, чем квартир.

– При ипотеке на новостройки ставка также постоянно бывает выше, чем при кредитах на приобретение квартир вторичного рынка. Но тут время от времени проходят совместные банковские акции либо риэлторов с застройщиками, где предлагаются более занимательные условия для заемщиков.

– Спецакции пользуются большим спросом клиентами. К примеру, по количеству выданных кредитов на новостройки лидировал банк «Восстановление», но когда ВТБ 24 запустил спецакцию, тут же покупательский спрос был переориентирован в его сторону.

– Что делать банку в том случае, если заемщик уходит в дефолт еще перед тем, как дом сдан?

– Тут все решается в зависимости от конкретной обстановки. В кредитном контракте, в большинстве случаев, прописаны все возможности на тот либо другой случай. Контракт долевого участия подразумевает наличие имущественных прав, каковые находятся в залоге у банка.

При недостройке жилого комплекса по вине девелопера банк руководствуется положениями закона о банкротстве: в этом случае застройщика возможно признать банкротом и как кредитор взять собственные финансовые средства назад.

Финансовая жизнь

Софья лебедева: «в москве есть еще много площадок, которые могут быть освоены»

Актуальная тема с Иваном Галкиным — Софья Лебедева

Интересные записи

Похожие статьи, которые вам, наверника будут интересны: